手握16套房，面对即将到来的房产税，应该怎么办？

今天有一个会员跟我说，大山老师，目前手里有16套房，其中北京有5套，环京有7套，商住有4套，听说房产税马上就要开征了，下一步应该怎么办？

今天这篇文章，我们就来聊聊房产税那些事，以及面对即将到来的房产税，我们应该怎么办！

【1】

此房产税，非彼房产税，旧房产税规定个人非经营性房产无需纳税

其实关于房产税，国务院在1986年就已经提出了《房产税暂行条例》，但是在86版的房产税暂行条例中，只是针对经营性房产，是由经营管理的单位缴纳。

而且在第五条中，明确提出，个人所有非营业性房产是可以免征房产税的，这也就意味着目前个人名字的住宅也好，商住也好，都是免征房产税的。

而如果是公司名字的房产，则需要根据是否自用，还是出租，来缴纳每年8.4‰或12%租金的房产税。

因此，目前除了上海、重庆试点新房产税之外，其他任何城市，针对个人持有的房产均属于老房产税暂行，免征个人房产税！

【2】

新房产税究竟什么时候会出台？三年立法，五年试点，地方主导！

12月20日，财政部长肖杰在《人民日报》的一篇《加快建立现代财政制度》文章，立刻引起市场对新房产税的恐慌。但如果仔细研读这篇文章，我们可以发现其中的关键之处：

第一：房地产税要执行“立法先行、充分授权、分步推进”的基本原则。

以上原则，意味着新房产税的出台，至少要走三个阶段：立法阶段、充分授权地方政府阶段以及试点实施阶段，短时间内推出实施的可能性几乎为零。

第二：房地产税要力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。

这也就意味着新房产税可能会在未来三年完成立法程序，最快在2020年以后开始落地执行，根据一般试点时间为2年推算，新房地产税最快也要到2022年以后才会全国铺开实施，也就是说5年后新房产税才会有全面实施的可能。

第三：房地产税改革的核心目的，是均衡中央和地方的财力，在充分授权的基础上，扩大地方税权范围。

以上说法就意味着，新房产税虽然立法权在中央，但是征收权却可能归属地方。在充分授权的前提下，地方可以针对自己的情况，来提出具体的征收办法及额度，来平衡地方财力。

这也就意味着，你的房子在不同的地方，可能受到的影响是不一样的。

【3】

新房产税的影响究竟会有多大？谁最受打击？

目前新房产税试点，仅有上海和重庆两个城市，两个城市房产税的征收标准完全不同，因此对市场的影响也不同，代表着未来房产税征收的两种取向。

第一：上海版房产税，属于增量房产税，在房产税出台之前的统统不征收。房产税出台之后购房的，都要征收，征收的对象是本地二套房和外地首套房，税率为0.6%。

上海版房产税计算公式：应纳税额=新购住房应税面积×新购住房单价×相应税率×70%，一套500万的房子，每年房产税大概在2.1万左右，月均1800元。

上海试点新房产税之后，每年收税大概在100个亿左右，本地首改和外地刚需均受到了较大的影响，都要交税。但是上海2011年试点新房产税之后，并没有影响上海的房价增长。

第二：重庆版房产税，属于存量房产税，只要属于以下三类情况就要征收房产税，独栋商品住宅(无论存量还是增量)，新购的高档住房(指价格比主城新房成交价高2倍)；非本市家庭(同时无户籍、无企业、无工作)的第二套及以上住房；

征收对象主要针对土豪和多套房，无论是新购房还是已经拥有的多套房，税率为0.5%-1.2%。如果外地人在重庆新购一套200万房产，税率为0.5%，每年缴纳房产税1万元，月均在900元左右。

由于重庆房产税主要是针对多套房，因此每年征收房产税仅有2-3个亿，对房价的影响几乎可以忽略不计。

因此可见，如果按照上海版的房产税，那么新增的首改和刚需客户影响较大；如果是按照重庆版的房产税，则是多套房影响最大。

【4】

未来的房产税会如何征收？我们应该如何应对？

根据肖部长的文章，房地产税未来要根据“按照评估值征收房地产税”，即不是按照你的合同价格或者此前的购买价格来征收，而是按照市场评估来定。

这也就意味着新房产税偏向于存量房产税，不管是新购买的，还是已经购买持有的，均要缴纳房产税。

同时我认为，在一个城市内，为了避免伤害刚需客户及对房地产市场造成较大的波动，首套房可能会免征，比如一个家庭在一个城市内的首套房可能都会免征，会从第二套房开始起征收。

针对工商业房产征收的房产税，计税方式是对房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳，同时缴纳税率看，一般在1.2%左右。

年度征收额度设想=市场评估价×相应税率1.2%×70%。一套100万的市场估计房产，年度缴纳房产税8400元，月均700元。一套500万的房产，则年度缴纳房产税高达42000元，月均3500元。

因此，一旦五年后，房产税正式征收，针对在一个城市内，拥有多套房的房产业主，我个人建议如下：

1：尽快将房产从一个家庭持有，变成多个家庭持有，尽量减少房产税的支出。

2：要对手里的多套房产做一些处理及置换：尽量将明显无租金、低租金的房产卖掉，购买高租金型房产，这就可以明显抵御房产税的支出。

比如针对这个拥有16套房的会员，通过分析他的资产构成，我发现至少有8套房属于低租金型房产，而且未来租金预期增长也非常有限。

因此我建议他在未来五年，要尽快将16套房通过资产置换，控制在10套房以内，将一些明显低租金、出租率不足的房子尽快处理掉，然后通过置换，购置一些明显高租金型的房产，这样就可以达到抵御未来房产税所带来的风险。

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