2018年，房产政策松绑+30万亿债务刺激！我们应该如何买房？
12月23日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。在这个会议上，住建部对2018年整个的房地产工作做了具体的部署。
因为这个会议是住房建设层面上的最高级别会议，因此它的部署和决议往往决定了下一年整个房地产政策的基本走向。
比如2016年年底的全国住房城乡会议工作，住建部就提出了“2017年的首要工作是千方百计抓好房地产调控，确保房地产市场平稳健康发展。”从而导致整个2017年成为了名副其实的政策年，全国大部分城市均执行了严格的限购、限售、限贷等政策。
所以2017年年底的这次会议的最终决议，基本上将会决定2018年整个房地产政策的走势。
【1】
2018年租房将有重大政策出台，市场租金暴涨时期已到！
商改住、小产权房转正，有望在2018年实现逆转！
住建部对2018年的首要工作要求就是“要深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”
那么如何才能加快建立租售并举的住房制度呢？
我个人认为明年租房市场将陆续会有重大政策出台，市场租金极有可能将会出现暴涨！
第一，租房贷款政策将会真正全面实现落地，越来越多的租房贷款产品将会陆续出台，租金暴涨的可能性加大！
目前建行深圳分行已经发布了个人住房租赁贷款“按居贷”，对符合条件、有长租需求的个人发放最长十年，最高额度100万元的租赁贷款。，同时利率优于同期个人住房按揭贷款，免抵押！
而建行广东分行更是厉害，直接推出了“存房业务”。
如果业主手里有闲置的出租房源，可以存到建行，建行将一次性支付租金给房东，由此获得房屋租赁权。建行再将房源移交给类似碧桂园等知名房企经营运作，建行将获取其中的运营租金分成。
以上不管是哪种金融租房业务，最终的结果都只能是直接推高了市场租金水平！
第二，为了加大租房市场的供应，实现多主体供给体系，商改住、小产权转正，有望在2018年实现逆转！
2018年关于租房市场的建设，一个重大任务就是要加大供应力度，实现多主体供给体系。
从目前的政策看，除了开发商的自持物业之外，集体用地的小产权转租赁房、商业办公类产品转租赁房，极有可能会迎来转机。
根据今年7月份住建部出台的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中，就已经明确提到建议将商业办公类产品改造成租赁住房来使用，而且改造后的商住类产品水电气将执行民用价格。
因此，2018年商住类产品极有可能会被大规模收购或一次性租赁10年以上，用来改造成为租赁住房来使用，收购主体可能是银行或者是国有型的租赁开发商。
这种收购一旦大规模展开，存量商住业主将会迎来一次真正意义上的市场解套，毕竟能够一次性收回资金或租金！
而与此同时，超大城市、特大城市将会加快集体建设用地租赁住房的试点工作，小产权项目极有可能会被纳入到国家租赁住房的体系中来，从此不再是违建建筑，而是拥有了正规的身份。
这种正规的身份，可能不会是正儿八经的产权房，但至少可以在国家租房体系中找到，并极有可能会拥有租售同权的权利，这对小产权项目而言，可能将会面临一次重大的利好！
那么，如果租售并举的住房制度真的建立起来了，那么房价是不是真的会跌呢？
我个人认为如果真的建立一个租售并举的住房制度，房价不仅不会跌，反而可能会加大房价上涨的压力。
第一，租房供应将会导致产权房供应出现高度紧缺，产权房供应不足必将导致房价有上涨的压力。
2017年北京住宅供地规模达到了900万平米左右，较之2016年翻了4倍多，但是真正的产权住宅供应量仅有不到300万平米，比2016年仅仅多了90万平米左右。
大搞租赁房及共有产权房的结果，就是产权房供应量出现大幅度下滑，房价肯定会面临较大的上涨压力。
第二，能买房，就不会租房；能买产权房，就不会买共有产权房。因此租售并举的住房制度，并不会影响产权房的市场需求！
现在有一种说法比较流行，就是如果大规模搞租售并举，租房供应多了，是不是就不会有人买房了，这样房价是不是就会暴跌啊？
这种说法其实是不懂中国国情！
第一，租房根本无法阻挡货币贬值的压力，买房本质上不是为了住，而是为了保值增值，这个是租房办不到的，共有产权房也办不到。第二，如果一辈子租房，中国的丈母娘是不会同意把女儿嫁给你的！
因此加快租售并举的住房制度，本质上只会加大房价上涨的压力！但是对于国家来说，只要做到了“低端有保障”，“高端靠市场”就顺理成章了！
【2】
强调分类调控，2018年房地产政策将有微调！
认房不认贷的时期可能要回来了！
住建部关于2018年的第二个重要任务，就是要“保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施”！
但是同时提出“要针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。”
以上这两段话怎么理解呢？
第一，限购、限售等政策，在2018年不会有任何形式上的松动，会保持连续性及稳定性，这是房地产调控的基本基调！
只要限购、限售等政策不松动，就已经做到了遏制投机炒房的作用！
第二，对调控政策局部进行微调，在2018年已经是势在必行了！
首先是要满足首套刚需，因此对于首套房的客户来说，在2018年可能会享受到适当降低首付比例及恢复银行优惠利率的政策利好。
第二是要支持改善需求。目前对于改善客户来说，最大的障碍就是认房又认贷，在北京甚至有过还完的贷款记录都要算二套，这明显是不合理的。而且目前二套的首付比例高达8成，确实太高了。
2018年，对于改善客户来说，可能会有两个政策的微调方向：
第一是重新回到认房不认贷的时期，只要是还完的贷款+名下无房，就算首套；第二是直接降低二套的首付比例，从目前的8成，适当降低到6成。
以上政策我个人判断有望在3月份的两会之后，或者在10月份的三中全会之后，具体颁布执行！
【3】
棚户区改造扎实推进，三四线城市持续去库存
三四线的房价有望持续上涨！
根据住建部的目标，2018年全国棚改套数将会达到580万套！
根据历史数据表明，2013年全国棚改才300万套，2014年400万套，2015年就直接达到了580万套，2016年600万套，2017年是609万套！
从2013年到2015年，三年之内，中国棚户区改造数量几乎翻了一倍，从而出现了大量的货币化安置购房需求，这是三四线城市去库存的核心手段，也是三四线城市房价持续上涨的根本源动力！
2018年，全国棚户区改造还将达到580万套，可以预见，三四线城市的房价依然有望持续上涨，尤其是有大量棚户区改造的三四线城市，依然可以保持着较高的房价增长速度！
【4】
积极的财政政策，催动30万亿刺激计划！
一场空前绝后的债务扩张已经来临！
12月7日，中央政治局会议研究了2018年的整体经济政策，提出了要继续执行积极的财政政策及稳健中性的货币政策。
12月13日，央行就发布了《中国人民银行自动质押融资业务管理办法》，这个管理办法将于2018年1月29日起施行！
所谓的自动质押业务，就是当商业银行没有钱了，就可以将手里的质押债券拿去央行直接换钱出来花，当有钱的时候，再用钱去把债券换回来。
而在这个管理办法中，最大变化有两个：
一个是加大了商业银行自动质押融资业务的比例，原来只能质押2%-5%的钱。
按照新办法，可以直接融资到4%到15%，直接翻了2-5倍！
另外一个就是拓宽了商业银行自动质押融资业务的债券范围，以前地方债劵是不能拿去央行换钱的，现在地方债也可以了。
这无疑将会大大刺激了地方政府的发债动力！
按照这个新办法，预计可能会新创造30万亿的债券规模支出！
从2018年开始执行更加积极的财政政策，发行更多的债务支出，这明显有利于未来3-5年中国经济的持续稳定发展：
第一，应对特朗普税改和减税，要维持财政稳定，增债是必须的。
第二，通过债务支出来扩张国内市场，支持实体经济的发展，也势在必行！
第三，十九大的很多社会大目标的实现，包括雄安新区的建设、京津冀协同发展等等，都需要钱来实现。
因此，总体上来看，自从2016年中旬以来的严格调控政策，整体房价已经进入了一个相对较低的低谷。
而一旦2018年整体经济政策及房地产政策又开始进入一个新的转机，2019-2020年的房价极有可能会迎来新的一轮上涨周期！
在这种背景下，大山老师的购房建议如下：
第一，三四线城市的房产，虽然房价仍然会上涨，但风险正在积累，建议谨慎入市，避免成为最后的接盘侠！
第二，一线城市的刚需及首改的自住需求，随着政策逐渐放宽，在2018年将会迎来最好的购买时机。
第三，环一线城市的周边，在2018年随着国家投资力度的加大，整体环境将会迎来重大改观，房价有望逐渐回暖，我认为是最佳的购房投资区域。
第四，限购、限售政策不放开，短线投资已不可行；同时货币政策依然稳健，高杆杠购房难度也偏大，2018年购房依然要注重现金流的保障！
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