阴阳合同将禁止，二手房变相限售五年，北京商住或将量价齐暖！

12月21日，北京住建委在网站上挂出了《关于《北京市存量房屋买卖合同》及相关经纪服务合同示范文本公开征求意见的通知》，这个通知可不得了，一旦执行可能将会导致北京二手房市场发生翻天覆地的变化。

在这版意见当中，修订后的买卖合同将自行成交版和经纪成交版合二为一，并明确房屋成交价格将按照实际成交价格来进行网签及纳税，房屋的成交网签价格将把以往的房屋价格和装修价格合并在了一起。

因此如果一旦执行新通知，就意味着北京二手房网签价格大幅度提高，同时需要缴纳的个税及增值税也会大幅度提高：

第一，原来不包含装修价格的二手房房价，只是一个普通住宅，而随着网签价的提高，全部变成了非普通住宅，营业税将难以避免。

第二，随着网签价的大幅度提高，只要不是满五唯一，个税将会成为市场最大的障碍。

保守估算，预计执行前后，购置二手房的需要缴纳的税费可能将相差5-10倍左右！

【1】

提高二手房网签价格，本质上就是对二手房限售五年！

是房住不炒的一种本质表现！

此次新版二手房合同的更新，最大的税点依然是个税！只有满五唯一才能免征个税，这样才可能真正降低购买门槛。

因此此次提高了网签价格，相当于对二手房执行了五年限售政策，而且必须是唯一住宅，为了改善，五年后出售才可以有效降低个税征缴额度，否则买家将会承担较之以前高出数倍的税费。

这本质上也是北京为了体现“房住不炒”思想的一种表现。

【2】

刚需被全部赶往新房市场

改善需求由于二手房难出手，被严重滞后

这样一来，由于购置二手房的成本大大提高，将会导致二手房市场再次下挫，从而导致新房市场有波及！

首先是刚需客户会被全部赶往新房市场，明年新房小户型可能会热销。而由于二手房市场严重被高税费拖累，改善型客户资金不足，从而导致明年北京大户型改善产品可能会面临滞销。

二手房限售五年，对新房改善市场冲击将会是比较明显的。

因此想要改善的客户，应当尽快将手里的二手房在近期出手，而且不用着急改善，明年新房大户型将可能面临较大折扣！

而如果你属于刚需，应当尽快入手购置新房。二手房购置成本激增，将会推动更多刚需进入新房市场。

而对于二手房市场而言，2018年将可能面临更大的困局！

【3】

新房供应有限，刚需回流

2018年商住租金售价有可能会出现回暖

从近两年的新房供应量来看，新房供应量呈现明显的下降趋势：

2016年，新房供应量3.7万套。到了2017年，新房供应量仅有2.5万套，同比下降了33%。而两年的新房成交量分别为5.6万套和2.8万套，都要明显高于供应量。

可见，北京新房市场处于一个供不应求的市场状态中，新房供应不足已经成为一个北京新房市场顽疾。

本来往年还有二手房可以作为补充，容纳更多的刚需市场，平衡新房价格，而一旦二手房购置门槛提高，市场需求必将回流新房。但是新房又供应有限，加上限价销售。

因此北京商住的居住替代作用又将得以凸显！因此我判断，2018年一旦执行新二手房合同，北京适合刚需居住的商住类产品，租金及售价必将得以逐渐回暖。

二手商住的税费水平，由于原值较高，总价偏低，其缴纳的税费水平肯定将远远低于二手房市场。

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