住房公积金新政解读：北京楼市，这次真的要凉了！

9月13日，北京市公布了最新的《关于调整北京住房公积金贷款政策的通知》，对这份通知的解读，可以一窥北京市对房地产市场的基本态度。

在这份通知的开头，明确了本次住房公积金调整的基本三大目的：

第一个目的，响应十九大精神，坚持房住不炒的定位，北京政策调整的可能性短期内已经不存在。

在政府的认知里，房住不炒，就是要认房又认贷，提出了公积金贷款改变以前认房不认贷的标准，同样执行商业贷款认房又认贷的原则。

这也就意味着你只要在全国范围有过住房贷款记录，最多只能公积金贷款60万，很多改善性客户的公积金贷款立马减半！

此条政策一出，意味着北京降低首付比例，调整认房不认贷的政策，短期内， 已经基本不可能了。

北京房地产调控政策不仅不会松，还有可能会加压。

第二个目的，落实北京城市总体规划的相关要求，加速城区疏解，学区房可能面临重大转折点。

从公积金贷款层面上来落实北京城市总体规划的疏解要求，这应该是很新鲜的事情，但也说明北京疏解压力越来越重了。

根据相关信息透露，11月份东西城即将展开大疏解行动，除了启动北京市政府的搬迁之外，同时还将清理内城户口，安排东西城统一规划设计。

这一切似乎都在为东西城合并成立中央政务区做准备，甚至还有传言东西城即将锁区，没有内城户口，将无法购房。

如果以上传言为真，将会对东西城学区房形成重大打击，并由此整体拉低北京市的平均房价。

在本次北京公积金调整政策通知中，明确提到东西城户口，如果购买非城区房产，公积金贷款最高额度可以从120万，提高到140万。

这就意味着，未来如果没有房产在东西城，户口极有可能被清理出内城，安排到其他城区的集体户或直接遣送到房产内。

第三个目的，引导合理住房消费，北京将以高房租取代高房价。

北京的住房资源总体上还是稀缺的。这几年由于北京供地不足，导致北京房价暴涨，已经备受质疑。

于是北京2017年推出未来住房供地的五年计划，每年计划商品住房供地1000万公顷。最近，北京在连续三个月供地不足之后，再次祭出66宗地，建筑面积高达930万平米。

北京楼市，短期之内，供应量已经不缺了！

更重要的是，北京作为租售并举的试点城市，出租市场一直不温不火，导致大量业主都宁愿空置，也不愿意拿出来出租。

所以在本次通知里，提出了“每缴纳一年，可贷10万”的基本使用原则，只有连续缴纳12年，才能达到最高贷款额度120万！

这显然是不鼓励年轻刚需上车！年轻人要想提取公积金，租房吧。毕竟每三个月可提取一次，每次最高4500元。

以高租金取代高房价，将是北京未来一段时间的主要楼市特征。

当然这个背后，跟北京公积金收不抵支也有一定的关系。

根据媒体报道，2015年开始，北上深三地就已经出现了公积金收不抵支的情况，2015年年末北京公积金结存余额仅有4个亿，根本难以满足公积金贷款的需要。

2018年，北京甚至还发文警告开发商，不得拒绝购房人使用公积金贷款。结果导致近期购房公积金贷款大幅度增长，据说较之去年同期上涨三倍有余。

因此北京收紧公积金贷款，也是势在必行。

本次公积金收紧，将会对北京楼市形成以下影响：

1、对房价影响有限，毕竟北京公积金贷款所占份额较小，还不到整个成交比例的20%，因此收紧这部分贷款，北京房价出现下降的可能性不高。

2、有意识疏解人口从城区迁出，近郊区未来居住人口会越来越多，通过打击内城学区房，来抑制北京房价的增长。

3、年轻刚需的购房月供会大幅度提高，租房或将越来越划算。

同样的120万，如果采用商业贷款，按照25年贷款估算，利率为基准的1.1倍，月供将会达到7300元/月。

而如果采用公积金贷款，则每个月仅有5800元每月，可节省月供达到1500元。

综合来看，这次北京公积金贷款的调整，对北京房价的影响有限，但是却表明了北京政府对于楼市的基本态度：北京楼市，会坚定不移的执行调控政策。

在可预见的1-2年内，北京房价上涨的可能性已经不存在了。北京楼市，这次真的要凉了！大家就安心的出租吧！

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