北京三年城南计划来袭：城区大疏解，城南人口爆发，最后的价格洼地即将消失！

9月19日，北京发改委发布了新一轮的《促进城市南部地区加快发展行动计划（2018-2020年）》，预计总投资将超过3000亿。

如果再加上2010-2012年，2013-2015年的前两轮南城计划，北京在南城投资已经接近1万亿。

其实这个第三轮南城计划的启动背景具有明显的政治意义：

第一，目前正值城市副中心和雄安新区的快速建设期，理论上不应急于启动南城计划。

第二，城市副中心和雄安新区都是为了疏解非首都功能，而南城计划却是为了有序转移首都功能。

因此，基本上我们可以判断，正是由于中央政务区的启动迫在眉睫，南城计划才不得不加速。未来三年的南城计划，其本质就是要加速疏解城六区的人口，为中央政务区的成立提供先决条件。

【1】

城五区2020年急需疏解人口超过150万

南城至少需要承接100万人口

在十二五计划之前，北京的人口疏解一般只考虑将内城的人往城区转移，也就是把东西城的人，转移到其他城区。

所以在环绕内城的城区周边，建设了大量的拆迁安置房，其中重点是丰台和朝阳两个区。

但是经过十年的发展，北京常住人口增速非常迅猛，平均每年新增人口接近100万人，从而导致城区人口负担急剧加大，也需要疏解。

到了2017年，北京东西城人口密度高达2万人/平米公里，城区也接近1万人/平米公里，而近郊区却只有不到1500人/平米公里，人口过于集中分布。

根据北京市的人口疏解任务要求，到了2020年北京常住人口要保持在2300万人，同时城五区要大量减少常住人口数量。

其中东西城至少要减少35万人，海淀要减少55万人，朝阳减少21万人，丰台减少27万人，城五区合计减压150万人左右。

在未来三年，由于雄安新区建设不够充分，最多疏解10-20万人；城市副中心满打满算疏解40万人；剩余的，全部将由南城来承担，至少需要疏解80-100万人左右，南城未来肯定将迎来一个人口增长的爆发期。

【2】

房山和大兴将成为人口转移的最大赢家

房价未来三年涨30%以上

城南计划的的城市功能规划是“一轴、两廊、两带、多点”。

这个“一轴”属于南中轴的文化发展轴，是文化景观、文化产业的发展轴，不适合人口的高度密集；而“两廊”“两带”仅仅是产业发展的衍生空间；最重要的，是“多点”的人口密集区，才是未来城区人口转移的重点。

第一，房山良乡高教园区三年内，将比肩沙河高校校区

2001年北京市确定了两个高校园区，一个是沙河高校园区，另外一个就是良乡高校园区。沙河高校园区的发展显然要比良乡快多了。

目前沙河高校园区周边的二手房价格基本都在4-5万/平米之间，新房价格甚至已经达到5.5万/平米，在北京属于热门区域。

沙河高校园区的发展源于三个方面，一是临近中关村核心职场区，码农高度集中，购买力有支撑；二是城区人口转移，尤其是东西城安置房的建设，区域人口快速增长；三是高校师生创造的购房需求，不可小觑。

而目前良乡大学城周边的二手房价格仅有3-3.5万/平米之间，与沙河高校园区的房价至少有1-1.5万的差价。

城南三年计划对良乡大学城的提升明显：第一，丽泽金融商务区要和金融街一体化发展，相当于房山拥有了核心职场区的支撑。第二，西城安置房将重点选址房山，成为新一轮西城转移人口的重地。第三，拟扩区，引入更多的高校资源。

可见，未来良乡大学城板块二手房价三年涨幅30%起步！

第二，大兴将会涌现“国门居住区”，比肩顺义后沙峪！

大兴区未来的职场辐射人群，其实还是在新机场。随着明年新机场的试运营，大兴生物医药及义和庄板块，有望成为新的“国门居住区”。

目前北京首都机场的国门居住区主要是后沙峪地区，目前市场均价已经达到4-5万元/平米，新房甚至在6万以上。

而目前义和庄、生物医药板块的市场均价则是3-4万之间，差价在1万元左右。

未来随着新机场线的开通，大兴这两个板块的房价涨幅也至少从30%起步，部分高品质项目有望在未来三年内房价突破5万。

【3】

三年后，北京南城价格将会持平北城

最后的近郊新城价格洼地即将消失

2020年后，城南三年计划将会推动房山、大兴等新城价格出现上涨，至此北京南城房价将会逐渐持平北城。

意味着北京近郊新城的最后一个价格洼地，也将彻底消失！届时，北京的房价格局将会呈现出“双核，多组团，多中心”的三阶梯分布格局：

双核：中央政务区+城市副中心的双核格局，属于西贵东富，房价第一组团。

多组团：城区多组团分布，呈现出放射格局，中产阶层居住区，第二组团。

多中心：近郊新城中心，房山、门头沟、昌平，顺义，大兴等，第三组团。

【9月20日，微信群讲座：环雄安，真的没有投资价值吗？】

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