首批4万人即将入驻通州城市副中心！未来十年，北京再造经济中心，北三县人口迎来爆发期！
日前通州区人民政府网站正式发布通告：11月15日，北京市政府正式东迁！
根据最新的消息透露：首批搬迁到通州城市副中心的部门是四套班子，分别是市委、市政府、市政协及市人大，东迁人数预计将会达到4万人，较之早期判断的2万人要超出一倍左右。
预计搬迁时间将会从2018年11月15日开启，到明年的3月份底，首批行政单位搬迁工作全部结束。
根据早期泄露的消息，预计2019年11月，通州城市副中心将正式执行北京市车辆限行政策，表明北京市所有东迁的行政单位将会在2019年11月份之前完成所有的搬迁工作，从而带动40万人逐渐东迁。
与此同时，根据北京市交通委14日的消息，随着通州城市副中心详细控规通过中央的批准和北京市行政单位搬迁，通州与北三县整合规划也即将出台。
这一切均表明，北京城市在未来十年，将会进入新的发展模式！
【1】
2008-2018，过去十年
北京定位经济中心，重点发展内城
自从北京2008年成功举办奥运会之后，北京的经济增长就进入了“火箭”速度：2008年-2017年，北京GDP总量年均增长16.7%，增量排名全国第一！
在经济高速增长的同时，北京房价在过去十年翻了接近5倍，年均增长达到了43%，增速也是全国第一！
为什么？关键的原因就在于北京在过去十年，城市定位都是北方的经济中心和一线核心城市，借助首都虹吸效应大力发展产业经济，推动人口及经济的快速增长。
北京在过去十年，常住人口从1700万增长到了2300万，净流入人口达到了600万之巨，几乎每年接近有60万人进入北京，从而推动了北京房价的快速上涨。
而在城市发展模式上，北京过去十年也是集中发展内城：2009年北京市政府决定执行“CBD东扩计划”，把国贸CBD从7平方公里扩展到10平方公里；2010年又开始执行金融街西扩计划。
过于集中发展内城，导致了两个后果：第一，北京城市中心房价迅速上升，从破10万单价，到最高的时候达到了30万单价；第二，产业和人口高度集中于内城，导致交通极度拥堵，大城市病不断恶化。
最关键的是，外来人口高度集中于城区，显然是不利于稳定首都发展的，政治稳定难以得到保障，北京和首都的分离变得迫在眉睫。
因此，京津冀协同发展战略应运而生！
北京作为一线城市追求快速发展，而首都则更追求稳定的政治环境，在两者难以兼容的背景下：北京市委市政府东迁通州去发展，城区成立中央政务区来保持稳定的政治环境，增长和稳定的分离成为了北京城市发展史的必然选择！
2018年11月15日，将是北京城市发展新的起点！
【2】
2018年的后十年，首都功能被剥离
北京东迁，再造城市新经济中心！
2017年9月，北京城市发展新规划出台，通州城市副中心首次亮相：首都和北京的分离已然不可避免，北京城市中心东迁势在必行了。
在新版城市发展规划中，北京中心城区变成了“强化首都功能，疏解非首都功能”，而城市副中心则成了“示范带动非首都功能疏解”。
一句话总结：中心城区定位于“政治中心，以稳定政治环境为首要任务”，通州城市副中心则定位于“经济中心，以快速发展为首要任务，同时辐射周边区域协同发展”。
该稳定的稳定（首都功能），要发展的去发展（非首都功能），相互之间不要耽误，也不要相互妨碍，这就是新版北京总体城市规划的核心思想。
北京既然要在通州城市副中心再造经济新中心，以提升北京经济增长和城市发展，必然会吸引更多的外来人口流入。
但是根据新版北京城市规划规定，北京2020年之后，总人口要控制在2300万人长期不变。目前北京的常住人口在2170万，未来增容空间仅有不到200万人。
这显然难以满足北京未来经济增长的需求：没有外来人口的持续流入，经济增长将会受到极大限制，毕竟人口才是最根本的生产要素！
【3】
北三县这块“飞地”的出现
彻底解决了北京控制人口和经济快速增长的矛盾
要想发展，就必须要有人口的流入！
在过去十年，北上广深等一线城市，之所以经济增长速度位列全国前列，外来人口的持续流入为区域的经济增长做出了巨大贡献。
2010年-2016年，上海净流入人口接近1000万，北京和深圳接近800万，广州接近500万，一线城市的人口大爆发直接推动了城市经济的快速增长。
数据清晰的表明了经济增长和人口增长，其实是互为相关，相互促进的关系，经济增长带来人口增长，同样人口增进又促进了经济更快增长。
因此北京要想持续快速发展经济，控制人口显然是不可能的，控制人口谈何发展？这不是相互矛盾吗？
很显然北京东迁通州来发展，一个关键的因素就是看中了河北的这一块飞地，北三县！
整个北三县（含三河市、香河县及大厂县）总占地规模高达1277平方公里，常住人口却不到120万，人口密度仅有1000人/平方公里，远远低于北京城区高达9500人/平米公里的人口密度！
北三县的出现，彻底解决了北京既要严格控制常住人口，同时又要追求经济高速增长之间的矛盾。未来的北三县，将会被准确定位成为北京新增外来人口的“第一泄洪区”！
根据河北省初步规划，北三县未来10年的人口容量极限是300万人，每年大概新增15万人，定向服务于北京人口疏解。
但是我个人判断，明年三统一规划中，北三县的人口上限将会被打破，未来十年北三县人口上限可能将会达到500万人的规模，人口密度将会达到4000人/平米公里，每年预计新增30-40万人。
未来十年，北三县肯定将会迎来巨大的人口爆发期！
【11月16日，微信群讲座：城市副中心及北三县投资专题讲座】
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