解读住建部工作会议:稳房价是为了稳地价!2019年,6万亿财政赤字来袭!
2018年12月24日,住建部召开了全国住房和城乡建设工作会议。在这次会议上,住建部提到了2019年的核心目标是稳地价、稳房价及稳预期。
在这三大稳定工作目标中,住建部将稳地价放在了第一位:因为自从进入2018年以来,中国土地市场确实呈现出流拍数量增大,溢价率迅速下降的基本态势。
根据中国指数研究院的数据显示,2018年前三季度,全国300城共流拍446宗住宅用地,总规划建筑面积5645万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。
全国土地成交楼面均价2220元/平方米,同比下跌8.2%。其中住宅用地成交楼面均价3881元/平方米,同比下跌6.5%,溢价率仅有18.3%,较2017年同期下降21.1%。
同期开发商拿地面积及金额同比2017年下降了30%左右!
可见2018年中国土地市场的价格已经呈现出明显的下降态势,2019年极有可能还会持续下滑:地价已经不稳,核心原因来自于房价不稳!
根据国家统计局的数据显示,11月份全国商品房销售面积增速仅有1.4%,连续四个月出现增速下降的态势。
同时11月份全国房价指数持续退烧:一线城市二手房价持续下降,二线城市环比增幅持平,三线城市环比增幅则已经出现回落。
可见,稳不住房价,想要稳住地价基本不可能:政策不做微调,2019年房价全国大范围进入下行的态势将很难逆转。
而在刚刚结束的中央经济工作会议上,才刚刚确定:2019年将会是中国经济保增长的关键之年,全力稳增长,稳就业是重中之重。
会议同时提出,2019年保经济增长的核心手段就是两个:第一,要实施更大规模的减税降费;第二,就是较大幅度增加地方政府专项债券规模。
而要想实施以上两大核心手段,都必须要以稳定的财政收入为基本前提:2019年预计财政赤字要达到6万亿,较之2018年增加了接近4万亿!
也就是说,为了减税降费和搞大基建,2019年政府至少要多花6万亿:其中需要地方政府新增发行地方债筹集的建设资金就高达2万亿。
根据2018年11月份的债务数据显示,2018年地方债新增4.1万亿,同比下降了5.19%。11月份当月地方债仅有460亿,同比下降了89%。
很显然:地方政府已经不愿意再举债搞大基建建设了,土地财政日益枯萎,地方政府再大规模举债只会持续恶化地方财政,连利息都还不起了!
在财政部公布的1-10月份财政支出项目中,债务付息支出6296亿元,同比增长20.1%,是全部支出中增速最快的项目:说明债务利息支出已经成为压垮地方财政的重要项目了。
因此可见,只有稳财政,才能稳增长;而稳地价才能稳财政,而稳房价是稳地价的核心手段:住建部2019年的核心工作就是如何通过稳房价来达到稳地价。
为了达到“双稳”的目的,住建部提出了2019年工作的三大核心手段:
第一,因城施策,分类指导:一二线稳定,三四线微调。
比如房价上涨压力较大的城市,土地财政没有问题的城市,会持续保持调控政策的稳定性和连续性:这其中主要以一线及强二线城市为主。
比如像北上广深,经济实力较强,政策调整的空间不大。
而像部分三四线城市,房价出现崩盘迹象,财政深度受困,房地产调控政策微调的空间就比较大,比如环京、环沪及临深等环一线区域。
第二,支持合理自住需求,遏制投机炒房:房贷利率下降,首付比例微调,但限购取消难。
房住不炒依然是2019年房地产的主基调,但是住建部提出支持合理自住需求,则意味着两大可能性会出现:
一是房贷利率必将持续下降,首套住房贷款利率有望出现优惠利率。二是改善二套住房的首付比例可能会微调,降低改善需求首付比例。
而限购取消在2019年估计难度较大,但不排除限购年限出现压缩的情况:比如环京地区将三年纳税及社保,压缩到12个月或24个月。
此外,海南可能也会在自由贸易港政策中,调整住房限购政策。
第三,加强租房短板补齐:2019年有望租房贷款全面推出。
租售并举是住建部建设房地产长效机制的核心手段,但是2018年试点推进进度明显太慢:缺乏金融支持是核心原因。
2019年住建部明确提出建立住宅政策性金融机构,加大对租房的支持力度,因此可见明年租房贷款将会全面推出。
综上所述,2019年是一个政策微调之年基本可以确定:稳房价,稳地价,从而实现稳财政,甚至如果经济出现持续恶化,2019年下半年不排除有一个轮房价新周期的出现。
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