15万套住宅集中上市+限竞房低价冲击!2019,北京楼市正式“开撕”!
2019年春节刚刚过去,北京楼市就传来一个“好”消息:福建的一线品牌开发商TH,由于资金链近乎断裂,北京项目全面实施20%的降价促销活动。
其中南五环的TH中央广场,从原来的5.2万降到目前最低3.8万;
孙河的TH北京院子,小叠拼产品总价将从1000万降到800万;
丰台的TH金府大院原售价3200-3500万的下叠现活动价2200-2300万!
TH的大规模降价促销,主要源于其对北京楼市近年来的走势出现了严重错判:供应激增+严格限贷+人口严控,对于重仓北京的TH,形成了一个巨大的挑战。
2019年,北京楼市降价促销或将成为一种常态!
【1】
15万套住宅将集中入市销售
北京住宅稀缺时代一去不返
上一轮北京房价的快速上涨开始于2015年:北京楼市开始进入供不应求阶段,加上宏观经济政策层面的降准+降息,北京房价开始升温。
到了2016年,北京房价的上涨彻底失控了:当年成交3.8万套,供应仅有2.2万套,成交是供应的1.6倍,供不应求成了推动房价猛涨的关键因素。
2015-2016年的两年,北京房价从2.5万/平米,直接涨到了4万/平米,增幅高达60%,平均每年30%!
2017年,北京住宅供应量依然偏低,房价保持上涨态势,房价再次猛涨18%。
2018年北京住房供应量开始出现缓慢释放,但依然只有2014年的50%左右,房价再次增长20%!
也就是说,从2015-2018年,北京房价几乎翻了一倍:从每平米2.5万,直接涨到了每平米5.3万。
但是从2019年开始,北京楼市的风向变了:根据北京国土局的数据显示,2017-2018年两年,北京一共成交商品住宅用地88宗,建筑规模高达1200万平米,大部分项目将在未来两年集中入市销售。
预计2019年-2020年,北京住宅供应套数将会达到历史性的15万套,北京住房的稀缺时代已一去不返!
2018年的北京楼市,已经表现出了非常危险的信号:一方面是开发商不惜成本拿地,资金链高度紧张,急需销售回款。而另一方面则是成交量出现了断崖式下滑,市场需求始终在底部徘徊。
2018年北京楼市的供应量已经是成交量的两倍了,市场存量从5万套,上升到了7万套,这是一个非常危险的转折点。
缺乏足够成交量的支持,高房价必难以持续:一旦开发商销售难度加大,资金链紧张,必然降价促销,从而导致北京房价出现阶段性的巨大下行压力。
【2】
人口连续两年负增长
住房新增需求增长乏力
根据2019年1月23日,北京统计局的人口数据显示:北京新增常住人口数量连续两年下降,2017-2018年两年北京合计减少常住人口达到18万。
其中2017年北京常住人口减少2万人,2018年减少了16万人,北京常住人口从2172万下降到了2154万。
未来在很长时间内,北京还将持续严控人口流入,甚至还要加大疏解力度,减少常住人口数量,这意味着对北京楼市而言,住房需求增量已经基本停止,只能在存量人口需求中求生存。
这意味着北京购房人群的实际购买力将会持续下降:随着有钱人的购房需求逐渐得到满足,购买力有限的刚需和首改逐渐成为了北京绝对的购房主力。
而北京目前高达5.3万均价的房价,对于这部分人来说,门槛显然高了!
【3】
认房又认贷,首套变二套
北京住房改善难上加难
2017年3月17日,北京市出台了著名的317新政:非普住宅的首套提高到40%,二套首付提高到80%,同时认房又认贷,还认贷款记录。
这对北京改善购房,是一个沉重的打击:原来可以按照首套房来改善的,现在变成二套房,首付要提高一倍,由原来的40%,提高到了80%。
因为在317新政之前,北京的规定是:只要还完贷款,二次购房还按照首套房来执行,但317新政之后,就算还完贷款,也要按照二套来执行。
首付提高一倍,要想改善就必须要卖房了:卖房是需要时间的,成交周期大大延长了,甚至很多人干脆就不改善了,市场需求被严重削弱了。
【4】
限竞房的低价冲击
商品房房价触底回落
2019年将是北京限竞房最集中上市的年度:限竞房的集中上市销售量有可能将会达到8-10万套,这将会对区域中的商品房造成巨大的冲击。
目前西四环的国风长安限竞房项目入市,限价仅有54000,而目前大部分二手房房价已经突破6万。未来南四环还将有中铁两个项目入市,限价67000,而周边的商品房新房价格已经接近8万。
除此之外,包括孙河地区,限价也是67000,而区域的商品房前期已经达到了75000的单价。
综上所述,对于2019年的北京楼市来说,风向已经变了:15万套住宅的集中上市销售+人口疏解导致的需求连续负增长+认房又认贷的严格贷款政策+大量竞限房的低价冲击,多重压力之下,开发商要想及时回款,降价促销已成必然!
2019年中旬,或将是北京入手的一个好时机!
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