共有房严重过剩！东西城户籍或可申购郊区房源，核心区人口疏解有望加速！

2018年5月和2019年1月，北京市政府办公厅和住建委分别出台了20号文件和18号文件，确定北京直管公房平房腾退的安置房为共有产权房。

文件出台后，引起了巨大的反响，被认为是“共有房去化+人口疏解”的一箭双雕之计。但是自从18号文件出台之后，关于核心区腾退事宜就一直悬而未决，而官方最近的答复则是：正在制定细则中。

而根据最新的“小道消息”透露，北京市住建委正在调整最新的共有房政策：将在顺义、昌平、大兴和房山四大新城，为东西城户籍人口调配专门的共有产权房。

根据目前北京共有产权房的申购条件：本区户口及在本区上社保的新北京人才有资格，外区户口如在本区没有社保是无法申购的。

这就导致东西城户籍人口无法大规模得到疏解：因为东西城压根就没有共有产权房，偶尔有部分项目定向分配给东西城，条件也非常差。

比如2018年就有昌平的绿海家园共有房专门安排了665套共有房分配给了东西城户籍人口，该项目不仅配套较差，同时交通也十分不便，导致遇冷。

2019年既然要实现核心区人口的大规模腾退，同时要满足18号文件的要求，适当调整共有房政策是比较合适的选择。

【1】

北京共有房明显供大于求

去化率仅有50%

市场急迫需要去库存

自从2018年开始，北京共有产权房供应就开始激增：2017年北京共有产权房仅有3700套左右的供应量，2018年就达到了32000套，供应量放大了接近10倍！

最要命的是，2018年北京共有产权房仅销售了50%左右，目前在售存量高达1.6万套左右，也就是说有一半的共有产权房没有人选。

根据初步统计，2019年北京共有房新增供应还将翻倍：整个2019年将会新增共有产权房达到5万套以上，比2018年增加了接近2万套。

其中四大新城区：包含大兴、顺义、房山及昌平，供应量就接近3万套。

如果再加上2018年剩余的1.6万套存量，2019年在售的共有产权房供应量将会突破7万套，按照目前每年去化不到2万套的销售速度，至少要3年才能卖完。

同时，从2018年年底开始，北京已经开始允许利用集体建设用地来建设共有房，其产权性质和国有土地的共有房完全一样：70年产权有房本！

由此可以预见，未来北京共有房的供应量将可能真的会是一个天文数字了。而北京共有房去化难度大的原因主要有以下两个：

第一，不允许跨区选房。户籍或社保不在共有房行政区，不得申购区域内的共有房，导致需求有限。

这个政策也是郊区共有房普遍遇冷的主要原因：本身区域人口就不多，产业薄弱，满足条件的需求少，再加上供应量激增，共有房必然过剩。

2019年大兴、昌平、顺义等地区共有房供应量都在7000套以上，房山也在5000套以上，未来这些区域的共有房销售难度还是非常大的。

第二，共有房拿到房本五年内不得流转，且五年后只能卖给具有共有房资格的人，是一个内部流转的房子，几乎没有投资价值。

由此可见，如果能够允许东西城户籍申购四大新城的共有房，既可以解决核心区人口疏解的问题，同时也能够有效去化大量的共有房存量。

【2】

房子补偿替代货币补偿

核心区人口疏解细则或将出台

目前核心区人口疏解的最关键问题或许还是在于资金来源问题。

按照以往的经验，拆迁的高额补偿本质来自于卖地的高额收入，但是由于核心区“不允许大拆大建”，以土地财政来实施核心区大规模人口“货币化”疏解的道路，本质上已经行不通：财政如此困难，超大资金来源难以解决。

但是如果能够用“物美价廉”的共有房来实施“住房化”疏解，则可以一箭双雕：既可以解决核心区人口疏解的资金问题，同时也可以实现腾退人口的“住有所居”，住房改善问题也得到解决：

第一步，政府会大量收购价格较低，位置相对较好的共有房来进行储备，为大规模人口疏解做准备。

按照目前的市场供应量来看，未来两年储备3-4万套共有房基本没有问题。如果按照这个估算规模，到了2020年，核心区疏解出来10-12万常住人口是基本问题不大。

第二步，调整共有房政策，以满足核心区户籍人口的购买要求，实现最多的人口疏解。

其一，大幅度下调共有房的购买条件：有希望调整成为只要承租人名下无房，就可以申购共有产权房。这个条件一旦实现，将会让绝大多数的承租人能够有资格申购到共有产权房，顺利实现疏解。

其二，适当的货币补偿+共有产权房的安置分配，或将成为核心区疏解的核心方案：虽然目前官方对于细则还没有正式出台，但是如何解决高额的补偿资金已经是一个关键问题。

如果能够用共有产权房来进行全面安置，用以替代高额的资金补偿支出，确实是一个非常有效的途径：单纯的货币补偿可能不会是最优方案。

这也符合18号文件开篇所确定的基本原则：核心区的腾退疏解，核心目的还是要解决居民的居住改善问题。因此根据房住不炒的原则，提供共有房的安置方案或许是现阶段的不二选择。

第三，共有房安置地点或将多样化，而不再是之前传闻的西城——房山，东城——顺义，而可能会是房山，顺义，大兴和昌平等四大区域均有涉及，位置的变化也会让项目条件更优，腾退难度降低。

总结来看，随着两会的结束，北京核心区疏解细则出台的时间表也已经越来越近，但具体的腾退方案实施难度依然较大，尤其是补偿资金来源可能是方案悬而未决的关键课题。

但不管如何，共有房一定会在未来的腾退实施细则方案中，占有重要的位置，甚至会起到核心的关键作用：房子补偿替代货币补偿是一个大方向。

【3】

人口腾退+公共服务搬离+产业疏解

未来三年北京核心区瘦身减负

一旦北京核心区的人口腾退细则方案确定下来，意味着北京核心区的瘦身减负计划即将全面启动了。

除了人口的腾退，接下来还有大规模的公共服务机构也将会陆续搬离，尤其是北京市属的医院、市属大中专院校及部分中小学，均会搬离核心区。

此外，还有市属的国有企业，已经基本确定东迁通州城市副中心，与北京市委市政府集中办公。

这些计划基本上都属于“都城分离”的城市总体规划范畴之内：北京城是北京城，首都是首都，不能混为一谈。

而随着雄安新区建设的加速，预计在不远的将来，北京核心区最重要的那部分产业：各大央企总部，也将会撤离北京核心区。

或许到了2022年，北京核心区将会彻底成为真正的首都之城：人口适中，产业功能基本空白，全心全意服务于中央政务，是名副其实的中央政务区，是一个高度宜居的绿色之城。

【4月12日微信群专题讲座：首都城市群背景下的北京东部新区发展格局】

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