核心区退租首批房源：大兴+房山=400套共有房！补偿细则即将到来！

4月19日，北京住建委的官方公众号放出消息：将在大兴和房山两个区域，共调配出400套共有房房源来作为即将开始的核心区直管公房平方的“申请式退租”房源。

根据官方的说明：本次总共有1200套共有房房源，其中800套是用来作为公共条件下的申购的，仅有400套是用来做为核心区腾退的“安置房源”。

这说明两件事：第一，申请式退租补偿方案即将出台；第二，退租安置房源基本确定为共有产权房。

【1】

共有房具有内部流动性

投资价值明显低于商品房

究竟什么是共有房？目前还有很多老北京的居民并不熟悉。根据北京市2017年9月份公布的《北京市共有产权住房管理暂行办法》，共有产权房具有以下几个特征：

第一，共有产权房的购买模式和商品房完全一样，既可以贷款，也可以抵押，将来缴纳物业管理费，不用租金，同时具有可继承性。

第二，共有产权房在上学、落户等方面和商品房完全一样。

第三，共有产权房拿到房本之后的五年之内不得出让。五年之后，只能将自己的产权股份转让给具有共有产权房资格的人。

第四，共有产权房的产权股份转让价格可以是市场价格，但政府拥有优先购买权。共有产权房可以出租，租金所得需要和政府按照产权比例分享。

综上所述，共有产权房具有强烈的“自住”性质，由于其内部流转性从而导致投资价值明显低于商品房及产权房。

目前房山核心区的共有产权房价格在26000元/平米左右，拥有产权比例是80%，如果按照这个价格进行转换，大概市场价格为32500元/平米，几乎和周边的商品房价格没有区别。

大兴核心区的共有房价格大概在29000元/平米，拥有产权比例大概在60%左右，如果按照这个比例转换，市场价格大概在48000元/平米左右，这个价格也是基本等于周边商品房的价格。

正是由于共有产权房不仅没有价格的优势，同时还内部流转，投资价值下降，因此自从入市以来弃房率都比较高。

【2】

补偿标准即将出台

多种方案或将可选

本次住建委的公告，宣告着自从今年1月份出台18号文件以来的“申请式退租”即将公布退租细则，在本次退租细则中，我们依然判断应该是多种方案可以选择的：

第一，选择留下的，不愿意退租的原住民：留下可能会有两个选择，第一个是平移，第二个则原地不动，形成共生院。

不退租的解决方案一：平移

所谓平移，有可能就是在东西城内进行平移，从历史文化街区平移到非历史文化街区，从平方平移到楼房，居住面积将会得到改善，并给予修缮妥善安置，平移后的住房还是属于直管公房。

不退租的解决方案二：共生院

共生院是北京近年来在核心区推出的重点概念，就是原住民与旅客共同生活的院落，就是共生院。如果直管公房的原住民不愿意腾退，同时不愿意平移，就选择共生院：在自己原来的院落里和旅客一起共同生活。

主动申请式退租的解决方案一：承租人名下无房

安置房确定为共有产权房，如果不想要房，后期或许可以直接选择货币补偿方案。

共有产权房确定为一个家庭一套，如有多个共住家庭则可以根据补偿货币金额来确定购买的套数和面积。

比如腾退的居住面积为30平米，假设每平米按照14万来估算（假设的补偿单价，仅供计算使用），大概可以获得补偿金额558万(1.33，肯定拥有购买两套共有产权房的金额。

因为根据房山的共有房价格大概是26000左右，80平米两居室才200万，420万的补偿金额已经超过了两套共有产权房的总房价。

但如果你仅有10平米，只能得到186万的补偿金额，最多也只能拥有一套共有产权房的房价金额，同时还需要购买比例下调。

因此根据推算，20平米以下的退租，或许最多只能拥有一套共有房的资格；20-30平米就可以获得两套的购买资金。

如果整个历史文化街区全部实现腾退，预计北京市至少要准备3万套左右的共有房，而北京市2019-2020年的共有房上市量就达到了7万套。

应该说，北京市的准备还是比较充分的。

主动申请式退租的解决方案二：承租人名下有房

在这种背景下，只能选择货币补偿。

关于补偿的货币金额，18号文件中明确规定：要按照市场价格来确定补偿单价金额，这就意味着补偿单价极有可能接近目前平方私房的市场单价。

根据目前东西城平房私房的二手房单价水平来估算，没有土地证的情况下，市场最高单价预计不会超过15万/平米。

如果在私房平房，在已经办理土地证的情况下，有可能会接近20万单价/平米，位置好+学区好+土地证的私房平房，未来的市场价值还会持续升温。

因此对于货币补偿单价，关键看政府的资金运筹能力：如果资金充足的话，有可能会接近20万/平米；如果资金运筹能力不够，那有可能在15万/平米以下，很难超过15万/平米。

如果按照15万/平米来估算，北京市要想将历史文化街区实现全部退租，预计准备资金将会超过1500亿，这对于北京一年6000亿的财政实力，也在可以接受的范围之内。

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