物权编草案二审：住宅和商办用地到期，均缴费续期！商办有望减半征收！

全国人大常委会第十次会议已经于4月23日在北京结束，这次会议最重要的一件事，就是对《物权编草案》进行二审：将会对住宅及商办用地到期后，究竟如何续期有一个说法。

其实早在2007年出台的《物权法》中，就已经规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

但是关于住宅用地究竟如何“自动续期”以及商办用地如何按照“法律办理”并没有具体的说法，因此也就无法落地执行。

本次二审的《物权编草案》的152条，对《物权法》的相关说法进行了进一步说明：续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定进行。

这就充分说明了：不管是住宅用地，还是商办用地，到期之后都必须要缴费，才能续期使用。同时《物权编草案》也没有规定政府拥有强制收回的权力。

但是究竟应该收取多少费用，以及续期多少年，从目前的《物权编草案》来看，是打算将这种权力下放到地方了：由各个地方来决定应该如何收费以及续期多少年。

【1】

住宅自动续期 ≠ 免费续期

2007年物权法规定：住宅用地到期后，可自动续期。2017年两会李K强总理再次强调：住宅建设用地到期可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。

这就让很多人产生了误解：是不是住宅用地到期之后，可以免费续期？

根据本次《物权编草案》二审的情况看，住宅用地到期后免费续期基本上是不可能的：住宅用地可自动续期，但续期费用的缴纳或者减免，必须依照法律、行政法规的规定来进行。

2016年，温州首批20年住宅用地到期，当地政府经过商议之后，决定征收房屋价格的三分之一来作为续期费用，方可允许房屋转让过户。

但此处理意见后来被原国土部给否定了，给出的理由是：没有相关的国家法律法规支持，此处理意见不妥。

国土部当时给出了“过渡性”的处理意见：不需要缴费，但也不续期（房本还是原来的起始日期和到期日期），保留业主居住和房屋自由转让过户的权力，这显然是在法律条文缺失背景下的“和稀泥”。

未来一旦面临拆迁问题，将会导致更大的后遗症：土地已经到期，究竟如何确定补偿标准呢？是不是应该先缴费续期，再制定补偿标准呢？

因此综合原国土部的处理意见和目前《物权编草案》的规定，住宅自动续期显然不等于免费续期，具体续期费用目前依然还是一个谜。

【2】

非住宅用地续期必须申请缴费

再次缴费比例有望减半

对于非住宅建设用地的到期处理，《物权法》的规定非常简单：非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

在本次《物权编草案》二审中，基本保留了《物权法》的规定：这意味着非住宅用地到期后，必须主动申请缴费，也可以续期使用。

2019年1月，浙江海宁市首个商住项目土地到期，当地国土局发布公告：只要业主提出申请，按照现有土地价格减半征收补缴费用后，土地使用权就可再续原来年限。

这是全国首个商住项目建设用地到期后的续期方案，显然具有非常高的借鉴意义：意味着只要续费，非住宅用地也可以续期使用。

最关键的是，非住宅用地到期后，补缴土地出让金可按照现有地价减半征收：比如一个40平米的商住公寓，如果评估时点楼面价为7000元/平米，那么需要补缴的土地出让金为=45*7000/2=15万左右。

这就意味着只要再次缴费15万，就可以重新获得40-50年的土地使用权：续期可以让房子重新获得抵押和转让过户、拆迁补偿的权利。

综上所述，《物权编草案》的二审将会加速中国土地使用权到期之后的续费续期解决方案出台：不管是住宅，还是商办，土地到期均需缴费才能续期，住宅免费续期的可能性较低。

同时对于商办来说，未来续期土地出让金减半征收的可能性将会成为现实，这对于商住业主来说，至少是一个迷茫中的方向。

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