《北京城市规划条例》今日实施：一核两轴三区，东西城合并规划即将露面！

3月29日，北京市十五届人大常委会第十二次会议审议通过了修订后的《北京市城乡规划条例》，并决定将于2019年4月28日起正式施行。

也就是说从今天开始，北京市将执行最新的《城市规划条例》：这意味着以前很多缺乏法律支持的城市规划动作，今后全部将按照法律条文的规定来执行，所有的单位及个人均不得违反。

2019版的规划条例比较2009版，主要有两大关键区别：

【1】

核心区规划须上报中央

特区地位凸显

2009年的城市规划条例中，只要求北京总体城市规划必须单独上报中央审批。但是在2019年的条例中，则要求不仅城市总体规划要上报，同时明确“核心区、城市副中心”的两大功能区规划必须上报中央审批通过。

一般来讲，只有具备“特区性质”的区域规划，才会单独上报中央审批：比如雄安新区总体规划，城市副中心总体规划，都需要上报中央审批。

这些经过中央审批之后的“特区”，一般都会成立单独的派出机构，管理委员会来进行区域内的“特区事，特区办”：比如雄安新区管委会，城市副中心管委会等，都是区域内的核心管理机构。

比如通州城市副中心就被赋予“市级管理权限”，同时成立管委会，实现“副中心的事，副中心来办”，相当于独立管理区域，通州区政府的管理权限已经全面退出：未来要想把户口迁入城市副中心，估计也有难度的。

很显然，根据修订版的《北京城市规划条例》的规定：东西城未来的管理权限不会低于城市副中心，基本锁定特区地位。

同时也意味着，东西城合并规划公示的日子即将到来。

【2】

东西城合并成定局

核心区“一核两轴三区”格局

2017年出台的《新一版北京城市总体规划》中，就明确提出要大力调整北京城市空间结构：

“通过大力调整空间结构，明确核心区功能重组、中心城区疏解提升、北京城市副中心和河北雄安新区形成北京新的两翼、平原新城疏解承接、山区生态涵养的规划任务。”

其中就明确提到“核心区功能重组”，背后的潜台词就是要实施东西城合并：随着北京市政府的东迁，东西城再分区的历史将会过去。

以前西城区是服务于中央政府的，东城区是服务于北京政府的，功能分区明确。但随着北京政府东迁，东城区的部分管理职能被通州区替代了，因此东西城的功能全部将服务于中央政务，再行独立分区，毫无意义。

因此根据北京市最新总体规划的要求，东西城合并基本上是趋势：规模太小，功能重合，合并势在必行。

随着东西城的合并，未来整个核心区呈现出“一核两轴三区”的基本发展格局：以皇城为核心的三层结构。

一核：主要就是皇城区，是政治文化核心区，党中央所在区。

两轴：长安街及南中轴，要完善政治、文化功能，将会成为国家大部委及重要国事交往的核心分布地带。

其中东西向长安街是政治功能展示，集中大量的国家部委，政治中心的体现。南中轴将打造成为文化展示功能，保护修复腾退，争取在2035年实现申遗，也将成为重大国事举办的地点，体现国际交往功能。

三区：以二环路为界，分为内城区（老城区）、二环沿线及二环外区等三大区域。

其中内城区，重点是保护及复兴，以历史文化街区为核心保护对象，全力打造成为世界一流的世界级文化典范地区。

同时为了保护内城历史文化街区和政治中心功能，二环路沿线将打造成公园圈，对二环内形成包围。

二环外地区要疏解非首都功能，成为安置内城腾退居民的宜居之所。

【3】

核心区房产价值格局

二环里＞二环外

北城＞南城

通过以上规划格局的初步分析，核心区未来的房产价值格局有明显的变化：以二环路为界限，以中轴路为格局。

第一，二环里的房产价值显然要大于二环外：二环里通过大量腾退保护，同时还会限制买卖，二手房供应量将会出现急剧下降，因此可以买卖出租的房子价值会明显提升。

第二，长安街以北地区房价要明显高于长安街以南：长安街以北地区大部分都是历史文化街区，可以用来居住买卖的房子将会变少，因此房产价值会大幅度上涨。

因此我们基本判断，经过北京核心区的功能重组保护，大量供应量被砍掉，核心区未来的房价其实有持续升值的巨大空间。

正是基于这个房价上涨的内在考虑，我们认为未来核心区极有建立一个“管理委员会”来统筹东西城实施“特区化”管理：鼓励户口迁出，严控户口迁入，没有社保/户口暂停买房等政策。

所以对于东西城的房价来说，目前面临最大的风险其实主要来自于政策：未来中央会在核心区采取什么样的控制政策，将会决定东西城房价的生死。

因此，我们不建议在政策明朗之前置业东西城：潜力虽大，但政策风险却极高！

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