二次房改，供应翻倍！每年4万套，深圳版共有产权房来了，房价腰斩！

2018年8月，深圳出台《关于深化住房制度改革加快多主体供给的意见》，号称深圳版房地产供给侧改革，外面也称之为“二次房改”。

在2018年的这份文件里，把深圳未来17年（2018-2035）的住房供应分成四个层面：公租房（占比20%）+安居房（占比20%）+人才房（占比20%）+商品房（占比40%）。

这四类房子合计大概会有170万套，其中属于政策类住房的安居房及人才房合计占比达到40%，大概是68万套，16年供应周期，每年约4万套。

2019年4月29日，深圳市正式公布了《安居商品房办法》和《人才住房办法》的征求意见稿。在这个意见稿中，明确将以上两类商品房确定为“封闭流转的非完全产权房”，即为深圳版共有产权房。

【1】

深圳地少人多

多渠道建设政策房成为趋势

市场供应要翻倍

深圳是一个典型的地少人多的城市：全市面积仅有1990多平方公里，但常住人口却超过1000万，管理人口超过了2000万。

同为一线城市，上海面积6300多平方公里，北京是16800多平方公里，广州是7300多平方公里。深圳相当于北京八分之一，上海广州三分之一。

因此深圳每年商品住宅的供应量大概仅有4-5万套，而根据供应计划，深圳每年还要额外新增4万套的政策房和2万套的公租房，土地供应能力显然是要遭到质疑的：毕竟每年要新增供应10万套住宅，供应量基本翻倍。

因此在本次征求意见稿中，深圳明确提出了四大解决方案：

第一，盘活存量土地，允许机关、事业单位及国有企业等部门利用自有存量土地来建设政策房，相当于又回到了单位分房时代。

第二，工业、物流仓储等产业用地，在符合城市规划的前提下，可以用来建设政策房，相当于调整了土地性质。

第三，允许集体建设用地来建设政策房，这一点跟北京比较类似，北京目前也已经开始允许集体建设用地用来建设共有房，增加土地供应能力。

第四，公共配套集中地区，可以适当配建政策房，比如产业园区、公交车站等地方。

通过以上四大土地结构的调整，深圳的建设用地范围无疑被扩大了，土地供应能力的瓶颈被解决掉了。

【2】

必须户籍+社保才能租售政策房

深圳抢人又出新花招

深圳本次一共推出了三种政策房：公租房每年约2万套，人才房+安居房合计每年4万套，合计大概每年6万套。

但是这三种政策房，申请人都必须要有深圳户籍及社保年限，缺一不可：

公租房必须是深圳户籍+3年社保+名下无房，而且家庭收入不能超过财产限额，财产限额是市政府动态调整。

人才房的申购条件：深圳户口+10年社保+名下无房，买房价格为市场价格的60%。

安居房的申购条件：深圳户口+10年社保+名下无房，且满足政府的财产限额，买房价格为市场价格的50%。

以上三种政策房的配售前提条件都是必须要有深圳户籍及社保：这又变成了深圳抢人的新花招，落户社保即可有机会享受五折优惠购房呦。

【3】

政策房有望转完全产权房

做法比北京还狠

北京的共有产权房是不能转为完全产权房的：只能在满足共有产权房资格的购房人之间进行封闭流转。这就导致了北京共有产权房弃购率比较高，对商品房市场影响不大的关键因素。

但是深圳的政策房却有望转成挖完全产权房：只要你缴纳社保满15年或者年满60周岁且购房满10年，就可以在缴纳增值收益之后，转成完全产权房，两个条件只要满足一个就可以。

但是也规定了一定期限内的内部流转：

第一，签订买卖合同后的三年内，只能让政府原价回购。

第二，签订买卖合同的三年后，到没有拿到完全产权期间，可以卖给具有政策房资格的人，或者申请政府回购。

第三，签订买卖合同的三年后，如果拿到了完全产权，缴纳增值收益之后，即可变成商品房，进入自由买卖市场。

因此可见，深圳的政策房其实保留了三年后进入商品房流通市场的通道，从而会对商品房市场形成较大的影响。

综上所述，我们认为本次深圳的“二次房改”已经进入了实质性的落地阶段，未来市场供应量将会翻倍，政策房入市将会对未来深圳房价起到较大的抑制作用，从而对深圳楼市未来的投资空间形成压制。

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