城乡融合来了：2022年落户限制取消，土地财政衰退，房产税或落地！

5月5日，中共中央、国务院重磅发布了《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》：

在这个意见中，重点谈到了两大关键性政策演变，将会对中国房地产市场形成重大影响。

【1】

2022年全面取消落户限制

都市圈迎来人口大爆炸

其实在4月初，国家发改委就发布了《2019年新型城镇化的重点建设任务》，其中就要求2019年500万级城镇人口以下的城市，要全面放开落户限制：

而在中央及国务院的意见中，将本次全面取消落户限制的时间延长到了2022年，要求除了“个别超大城市（特指北京上海）外”要全面放开放宽落户限制。

这就意味着2019年，500万人口以下的城市要放开放宽落户限制，到了2022年，特大城市及大部分的超大城市也要放开放宽落户限制。

三年之内，全国性的人口自由流动通道将会基本打通：一次全国性的人口大流动时期即将到来！

在本次意见里，特意说明：经济发达地区、都市圈和城市郊区在体制机制改革上率先取得突破，要增强城市群内中小城市的人口承载力及吸引力。

未来中国的都市圈将会迎来人口大爆炸时期！

【2】

2022年集体建设用地自由入市

土地财政衰退，房产税或落地

在本次中共中央及国务院联合发布的意见中，特别强调一点：到了2022年，要基本建设完成城乡统一建设用地市场：这就意味着农村集体建设用地将会直接入市，形成对土地财政的极大冲击。

我国的建设用地分为国有建设用地和农村集体建设用地，其中只有国有建设用地是可以通过土地市场进行出让，从而政府获得土地出让金的。

农村集体建设用地由于土地产权属于村集体所有，是不允许上市交易进行房地产开发建设的。

但是根据最新的消息透露，2019年农村集体建设用地改革方案已经基本形成，极有可能会在近期出台：这意味着农村集体建设用地可以直接入市进行房地产开发，房子供应量将会急剧增大。

最关键的是，农村集体建设用地由于土地产权归属集体企业所有，因此获得的土地出让金与政府无关，而是直接归于村集体用于农民分成，提高农民收益：这相当于从政府蛋糕里分掉了一杯羹。

2015-2018年，自然资源部曾经对试点的33个县市进行集体建设用地总量进行调查：33个县市，集体建设用地达到了12万宗，建设用地142万亩。

根据这个数量进行估算，预计全国集体建设用地总量在5000万亩左右，基本可以满足中国30-50年的开发需求！

当然由于大部分的集体建设用地均在相对偏远的地区，因此预计真正能够有效进行城乡地区开发的规模不到40%，也差不多2000万亩左右。

北京市2018年12月，大兴区就出让了三宗集体建设用地：总规模高达35万平米，全部用于建设共有产权房，4000套，均价29000。

这三块地的楼面地价在1.5万/平米，要比周边国有建设用地的低价便宜20%左右。

这就意味着一旦农村集体建设用地大量入市，必将对周边地价形成一定的冲击，政府土地财政极有可能会出现衰退迹象。

在这种背景下，土地财政的衰退，有可能会加速推动房产税的落地，来对政府财政进行额外的补充。

【3】

城乡生产要素的自由流动

将会对城市房地产市场形成重大影响

中国一直以来，都是严格限制农村的生产要素进入城市的：比如利用户籍制度，不允许农民进城落户；利用土地制度，将农村建设用地排除在城市化进程之外。

农村的生产要素供应能力是非常恐怖的，一旦自由流入城市，将会对城市造成巨大的冲击：

比如农村人口进城落户，将会对城市养老，高考等福利形成重大冲击，户籍人口多了，城市养老负担就会加大，高考难度就会加大，这些都是对城市居民不利的。

比如农村集体建设用地一旦进入城市土地市场，将会对政府垄断下的国有建设用地形成冲击，高地价将不会再现，土地财政会出现衰退，高房价或将被瓦解等等。

由此可见，中国城乡生产要素一体化流通，将会是中国深化改革的一块硬骨头，任重而道远！

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