东西城首批腾退试点补偿单价17万？20万人退租疏解或将花费3000亿！

5月11日，北京市政务服务管理局昨天发布《2019年北京市政务公开工作要点公开征求意见稿》，在这份文件里，明确提到2019年要公布城市更新试点区域，推进核心区平房院落更新。

而从目前官方信息回复消息看，我们在上一篇文章里也明确提到：首批试点腾退区域就是菜市口西的法源寺历史文化街区板块。

5月12日，网络上爆出法源寺地区的首批历史文化街区的腾退补偿价格为建筑面积13万/平米，使用面积大概在17万/平米。

那么这个价格究竟靠不靠谱呢？这个就需要从2019年1月份北京住建委公布的18号文件里寻找计算的标准。

18号文件在第一部分的第四小点中，明确提到了关于退租工作的基本程序：

第一步，区政府要根据财政预算结合外迁房源的供应，合理制定退租的片区方案：这就意味着退租将会逐渐开展，既要有财政预算安排，也要有外迁房源的安排，才能持续推进。

第二步，由承租人持有租赁合同、本人身份证明及户籍证明，向公告实施主体提出申请。

第三步，由实施主体来计算补偿金额：补偿金额由两大部分组成，一个是按照市场价格评估的房屋价值+户口外迁的奖励。

第四部分，有需求的家庭可以选择购买区政府的共有房或公租房：这就意味着既可以选择货币补偿，也可以选择购买共有房或承租公租房。

从18号文件来看，已经明确提出了补偿单价的确定标准：就是要根据区域市场价格来进行综合评估，最终确定片区的补偿单价，再结合户口外迁奖励，最终合成补充总房款。

那么目前历史文化街区的法源寺地区，根据链家的公开信息，二手楼房的房价大概在9-11万/建筑平米之间：按照建筑面积计价。

而一般来讲，平房的补偿面积系数大概=1.3倍楼房，这就意味着如果是区域内的平房二手房价格，应该在11.7-14.3万/建筑面积之间。

同时平房的使用率系数也是1.3，那么按照使用面积计价的话，平房的二手房单价应该在15.2-18.6万/使用面积之间。

因此，如果按照18号文件确定计算原则，那么法源寺地区的公房平房补偿单价应该在12-15万/建筑面积，16-19万/使用面积，这两个范围之内。

比如一套使用面积在20平米的平房，补偿单价如果按照最高价格，使用面积19万来计算，可以拿到380万的房屋总房款，加上20万的户口外迁，合计估计应该在400万的总补偿款，平均下来20万/平米。

当然了，以上是按照最高价格来计算的：这应该也是可以争取的补偿价格上限。

【1】

平均补偿单价接近19万/使用面积

20万人疏解需要花费3000亿

如果按照以上的标准，我们也可以基本推算出其他历史文化街区片区的补偿单价水平：

比如什刹海片区：楼房二手房价格为12-14万/建筑面积，按照市场价格估算，补偿单价预计在22万/使用面积，20平米预计可以拿到460万。

根据以上的计算方式，我们把北京主要的历史文化街区补偿单价做了一个预测的价格表：仅供参考，最终价格以官方公布为准。

以上仅仅是我根据18号的原则做出的一个估算价格，仅供大家做参考：如果按照以上价格估算，那么北京市历史文化街区腾退的平均价格会在19万/使用面积这个水平。

北京市全部的历史文化街区平房大概在550万平米左右，其中属于直管公房平房大概在30%左右，预计165万平米，如果按照户均20平米计算，大概会涉及8-10万户，大概20-30万人左右。

如果165万的直管公房平房全部实现退租，那么按照19万/平米来估算，就需要总资金达到3135亿。

也就是说，就算历史文化街区全部实现直管公房退租，需要花费大概3000亿资金，实现20-30万人的疏解。

而目前北京东西城的总人口已经突破200万人，退租疏解人口仅占到总居住人口的10%左右，绝大多数老居民还是依然保留了下来。

【2】

500万补偿成主流

北京刚需+环京养老投资将成核心选择

从补偿金额方面来看，大部分补偿总价会集中在500万左右，至少会在400-500万之间比例较高。

这部分需求将会在未来2年之内逐渐释放，总体需求会分成三个部分：

第一部分，直接购买政府提供的安置共有产权房（首批应该在房山和大兴为主），剩余部分金额进行储蓄，实现有钱有房的郊区生活状态。

第二部分，不买共有产区房，直接将补偿金额购买商品房或限竞房，从而推动北京500万级刚需市场爆发，五环沿线楼盘或将迎来利好。

第三部分，部分已经北京有房的退租户，将直接去环京买房投资养老，从而推动环京市场的迅猛升温。

总体上来看，北京核心区历史文化街区的退租，对于北京来说，是四重利好：

首先是财政压力不大，安置房源充足：北京每年高达6000亿的财政收入，同时可以发债推动退租。共有产权房供应量高达7万套，安置房源完全没有问题，退租可以帮助去库存，同时实现文化街区的保护。

其次是推动北京楼市的去化，不仅仅是共有产权房，还包括限竞房，尤其是刚需限竞房，供应量也明显过剩。

最后是可以推动人口向京津冀地区疏解扩散，实现京津冀协同发展。

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