一线城市“疏解”，二线城市“抢人”，环一线“定向松绑+限售”！

5月24日，珠海传出楼市定向松绑的消息：其中最重要的一点，就是针对港澳居民，在全珠海范围内均不需要社保及纳税要求，可购买一套房但限售三年。

珠海这个城市比较特殊，城市总体规模较小，常住人口只有170万左右，GDP规模大概在2500亿左右，仅有省会广州的十分之一。

但是珠海的房价却不可小看，2018年珠海全市平均房价达到了2万/平米，已经非常接近广州2.5万/平米的水平，珠海核心区的房价已经接近5万/平米。

小城市，高房价是珠海的典型城市特征，这充分说明珠海本质上也是“飞地”经济，高房价主要依靠外地人来支撑，紧邻澳门的优越位置让珠海成为了外地人投资的价值高地。

“飞地”经济最担心的就是限购。

珠海自从2017年执行五年社保限购以后，成交量暴跌，市场价格一直硬撑横盘，但是历经2年多的市场持续降温，到了2019年楼市已经岌岌可危。

粤港澳大湾区概念的出台，让珠海身价再次上升。如果此时借助“区域协同”的政策东风，进行楼市限购的定向松绑，再搭配3年限售堵住“房住不炒”的嘴，珠海的“一城一策”楼市趋势正式确定。

其实进入2019年以来，以“落户放松或定向松绑+限售”作为因城施策，一城一策的搭配方式，已经逐渐成为主流。

下一个最有可能采取“定向放松+限售三年”的地区，就是廊坊北三县。

廊坊北三县地区也是典型的“飞地”经济，人口规模和珠海基本相当，但是经济基础仅有珠海的一半，2018年整个北三县的GDP不到1000个亿。

但北三县的房价同样不可小觑：在2017限购之前，燕郊地区最高房价差点突破4万/平米，大厂地区逼近3万/平米，香河也接近2.5万/平米。

北三县地区的购房客户几乎90%以上都来自于北京的投资客，输于典型的“飞地”经济中“飞地”楼市，因此三年社保限购之后，楼市成交迅速归零。

如果说，粤港澳大湾区是珠海的政策东风，那么与北京通州的“四统一”协同发展规划就是北三县楼市的“续命法宝”。

2019年出台的《北京城市副中心总体规划》中，对于北三县及城市副中心的功能协同，有了专门的论述：

通州城市副中心要协助廊坊北三县的产业转型，共同承接北京城区的产业及人口疏解转移。

第一，北三县要承接北京的产业疏解，带动区域的产业转型。截至到2019年5月，北三县两次进京招商，总共签约项目高达560个亿。

其中重量级项目包括：京投的国家京剧院，中国人民大学的传媒创新中心及人大附中，人大附小，中关村广场，世贸广场等多个项目。

北三县承接产业的步伐显然走在了最前面。

第二，北三县要承接北京的人口疏解，实现职住平衡。但是在目前本地三年社保的限购下，如何实现北京的人口疏解呢？

唯一的办法就只能定向放松+三年限售，房住不炒下的区域人口自由流动，实现区域协同发展：北三县对北京三年社保/纳税的认同。

在这种限购定向放松的背后，还隐含着另外一层意思：北三县及北京的轨道交通建设规划已经基本确定，急需土地财政的支持。

光是22号线+6号线，在2025年均要实现通车运营，合计投资总额预计不低于400个亿，其中22号线总投资就超过250个亿。

产业的落定，人口的疏解，城市基础设施的建设，如果离开了房地产市场的支持，那只能是画饼充饥的海市蜃楼：到处都需要钱。

海南为了彻底切割房地产，每年至少需要中央转移支付100亿，才能维持工资的发放，北三县是不可能有这个扶持力度的。

都市圈的建设，离开房地产，基本寸步难行，北三县楼市的定向松绑将基本成定局。

因此，如果说未来的一线城市要“疏解”，二线城市忙“落户抢人”，那么环一线城市则必将走向“定向松绑+限售”，都市圈“房住不炒”楼市新格局！

【5月31日微信群专题讲座：北三县楼市的房住不炒】

【历史文章】

【商务合作】

项目合作及商务合作

请添加大山商务微信号：ycim06

【荔枝讲座收听】

收听及预约讲座，请点击左下方的“阅读原文”链接