中美摩擦难持久！人口红利+产业红利+资本红利，未来楼市三大续命法宝！

2019年，中国内忧外患。

内部，我们面临诸多领域的深化改革难题，经济下行压力加大；外部，则要面对美国全球化的战略性围堵。 

在这种背景下，中国楼市究竟会怎么走？房地产还能不能投资？如何看待这个问题，将会影响中国普通人未来的投资决策。

截至到2018年，中国楼市的总价值高达400万亿，中国普通人改革开放之后的80%以上财产都压在了楼市里面了。因此尽管困难重重，中央高层也多次提出要”稳房价“。

房价不稳，中国普通人的资产就会流失。

但是自从5月份中美摩擦加大，经济下行压力忽然增大，中国楼市毫无疑问也将会面临较大的波动压力。

那么我们究竟如何看待未来1-2年中国楼市的变化呢？

【1】

近期货币政策或将收紧

楼市有面临”失血“的危险

中国的房价上涨基本上跟货币政策息息相关，甚至可以说，中国楼市本身就是中国货币政策的衍生品。

中国房价在过去十年间，面临过两轮暴涨的行情，每一次都跟货币政策正相关：宽松的货币政策必将带来房价的暴涨。

第一轮出现在2009-2011年，中国货币M1增速高达20%以上，期间房价上涨翻倍。紧接着是第二轮出现在2015-2016年，货币M1增速再次达到20%以上，房价再次出现暴涨。

M1高增速会带来房价的上涨，已经不是什么秘密了：居民手里有了可流转的现金，自然会加大对楼市的投资需求。

然后5月之后，随着中美摩擦的加大，我们最担心的事情或将会发生：

外贸、外汇及外资等对外经济要素可能会出现下降，尤其是外资的撤退，不仅会影响就业市场，同时将会对中国货币政策形成巨大掣肘。

逻辑很简单：外资一旦出现大规模撤退，将会带走资本，国内就会出现“缺钱”状态。而央行在这种背景下，不敢实施宽松货币政策，否则就会面临持续抬头的通胀压力，并引发汇率的波动。

2018年委内瑞拉发生恶性通胀，最根本的原因就是手里没有外汇，却又疯狂印钞，从而导致物价暴涨，汇率狂跌，经济崩盘。

而很多国家也疯狂印钞，却没有发生恶性通胀，原因就在于：人家手里有外汇，可以随时解决通胀问题。比如像日本，疯狂搞宽松货币，但物价不仅没有上涨，反而持续低迷，陷入了通缩。

一句话总结就是，当外资资金的潮水褪去，你才知道谁在裸泳！

比如，当棚改的热潮过后，三四线楼市房价立马现出原形；而一旦出现大规模的外资撤退潮，中国的股市、楼市、汇市都要面临“裸泳”的危险。

到时候，央行就会面临到底是“保房价”，还是保“物价”的尴尬局面：紧缩货币，可以保物价，但房价危险；当放水保房价，物价就会上涨。

因此，只有千方百计的留住外资并吸引外资，中国经济才能两全：既可以保住房价，也可以保住物价，中国在过去40年都是这么干的。

【2】

先开放，后改革

未来中国楼市“稳”字当头

因此，要想保住外资和外企，就必须要加强开放力度。

今年两会上，中国以最快的速度通过了《外资投资法》，随后国务院公布要加大自贸区的试点范围，要求上马第五批自贸区的试点工作。

自贸区试点是中国在全面深化改革面临较大阻力背景下的一种权宜之计：

通过设定一块自贸区区域来实施改革开放政策，加强对外资外企的吸引力度，并能够同时减少对国内相关领域的冲击，这是一种很聪明的做法。

根据2018年上海吸引外资的数据显示：上海自贸区吸引外资的比重已经占到了整个上海的40%，这说明自贸区对外资的准国民待遇，已经成为吸引外资最重要的手段。

国务院多次强调，要将上海自贸区的经验推广到全国：这充分说明，吸引外资对于中国经济的增长，是至关重要的一环。

没有国际资本的潮水，中国的金融风险立马就会现出原形，这才是中国经济最大的隐患，也是最大的机会。

但是随着中美摩擦的加大，吸引外资的难度肯定会加大。

中国在这种背景下，必须要加大自贸区试点范围及区域，同时在自贸区内要有更大的开放政策，这将成为中国应付外部环境的关键手段。

因此，我们基本可以判断，在面对外部环境不稳定的背景下，今年下半年中国货币政策很难有大规模放松的条件，但也会保持一定的流动性，中国楼市的发展基本以“稳”为主，房价不具备上涨的宏观基础。

但是房价也不会出现大范围的下降，因为中国政府目前用于稳房价的工具还是比较多的：除了适当的货币放水，还有降息降首付，甚至可以考虑局部放开限购的可能。

因此，我们认为，只有在房价已经出现明显不稳的情况下，中国政府才会考虑动用“取消限购”的终极手段，来达到稳房价的目的。

但是在个别地区，我们依然认为可能会出现“定向松绑”的可能性，但这种定向松绑，更多的依然是经济增长的考虑：

比如，对港澳台及国外人士适当放开限购，看中的是别人手里的外汇；再比如廊坊北三县地区对北京的放开限购，看重的则是北三县地区丰富的土地资源对北京拓展外资落地的支持力度。

所以，2019年不会放开限购，因为房价还很稳。但是局部为了推进经济增长，拥有定向松绑的机会。因此，目前看，还不用担心房价的问题。

【3】

改革红利的潜力巨大

中国楼市投资依旧有空间

中国经济目前所有的问题，归根结底就是一个根源：持续深化改革的阻力太大，成为了阻碍中国经济持续增长的最大问题。

中国自从2013年搞自贸区方案以来，已经取得了非常大的成绩：自贸区已经成为了区域经济持续增长，吸引外资的龙头。

这充分说明，中国的改革红利依然潜力巨大，自贸区政策未来一旦在全国范围内实施深化改革，爆发出来的红利将非常惊人。

中美摩擦在一定程度上是来自于外部对中国深化改革的一种压力，但是由于种种原因，目前中国还不到全面深化改革的时间点，中国还需要更多的时间来解决自己内部的问题。

这种内部问题，关键在于区域协同的户籍改革、国企央企的体制改革、金融系统的机制改革等三个层面，这些都是改革的硬骨头，需要花更长的时间来处理。

但是我们认为中美最终一定会达成协议，最晚不会超过2020年：中国终究会走上全面改革的道路，中国经济将会迎来第二轮的重大红利释放期：

户籍制度带来的人口红利+国企央企改革带来的产业红利+金融体系改革带来的资金红利，将推动中国彻底走上全球化之路。

综合来看，我们认为中国未来的改革红利依然非常巨大。

但最关键的问题在于：我们是坚定走改革开放的全球化道路，还是选择闭关锁国走回头路。

如果是前者，我们认为目前的房价根本不是问题，甚至增长空间还很大；相反，如果是后者，那现在我就建议你全部清盘避风险。

信心和选择，有时候比什么都重要！

【5月31日微信群专题讲座：中美摩擦下的中国楼市前景】

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