北京40天造三个地王！东西城"禁住"，四环"限住"，环央区打造"十大新富人区"？

7月15日，北京土地市场再次迎来重磅土地成交信息：中海地产以楼面价高达6.6万/平米，总价接近80个亿的代价拿下丰台花乡造甲村地块。

这已经是自从5月份北京大规模推地以来创造的第三个地王项目了。

5月28日，恒基以总价30.2个亿拿下孙河不限价地块，楼面价高达6.9万/平米，预计销售均价要突破10万+。

6月27日，电建+华润联合体以73.4个亿的总价拿下石景山古城南街项目，楼面价格预计高达5.5万/平米，业内预计销售均价至少7万+。

7月15日，中海则以80个亿拿下造甲村项目，楼面价也达到了6.6万/平米。

三大地王项目都有比较明显的“共性”特征：位置都在四-五环沿线的中心城区位置，楼面价明显高于周边房价，项目均属于不限价的商品住宅，也没有9070中小户型比例的政策限制。

意味以上三个项目都将会成为典型的城市豪宅区，大户型高单价高总价，这些富人区大部分都集中于四环-五环的沿线板块，形成“环四环”豪宅圈。

【1】

东西城禁止开发商品住宅

公房住宅全面禁止转让 

核心区全面“禁住”

2018年9月北京市政府公布《北京市新增产业的禁止和限制目录》（2018年版）。在这个目录中，明确提出“东西城禁止开发新增房地产住宅项目，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目”。

如果再结合2018年5月份，北京市政府办公厅公布的《进一步加强直管公房的管理》（20号文），里面要求所有的直管公房必须停止转让转租。

这就意味着其实东西城已经全面进入了“禁住”的状态，人口只出不进，未来能够真正流转买卖的住宅会越来越少，我们甚至怀疑未来东西城会不会全面禁止住宅的自由流通，比如通过锁区的方式。

预计十一之后，东西城合并规划就会出台，核心区会全面进入“保护”阶段，人口疏解会进一步加大，房地产开发在东西城将基本绝迹。

东西城的全面“禁住”，新富人们要想通过购买东西城的黄金地段来实现豪宅居住梦想，已经基本不太现实。

未来东西城大量腾退疏解出来的房子，绝对部分都将用于历史文化民宿的开发经营，从居住功能变成了文化旅游观光功能，从常住变成了短租。

显而易见，未来的东西城已经不再具有居住的空间，更多的将是作为一种文化、政治功能空间而存在，富人们要想通过交易购买的方式在核心区实现豪宅梦，已经基本不可能了。

未来的东西城是“只贵不富，只政不商”，政治至上，商业至下。

【2】

四环定位中心地区

限制房地产开发

有望成为中央政务拓展区

根据2017年北京城市总体发展的新一版规划，北京四环内地区被定位为“城市中心地区”，是核心区的外围区域。

目前也有一种传闻，说未来的中央政务区有可能会外拓到四环以内，将核心区及中心地区全部包括在内，合计达到400多平方公里。

根据2018年3月，北京住建委公布的《建设项目规划使用性质正面和负面清单》，清单里明确提到“四环内地区要限制各类用地调整成居住用地”，这个清单后来被称为“四环限住令”。

“四环限住令”让中央政务区外拓到四环更加充满了想象空间：东西城是中央政务区的核心区，重点定位于中央政务功能。中心地区成为中央政务区的拓展区，重点定位于首都核心功能。

一旦四环以里地区被确定为“中央政务区拓展区”，将意味着房地产开发也将逐渐消退，居住功能将全部让位于首都功能，未来包括产业、学校及医院等各种非首都功能，均将逐渐疏解转移。

这也就意味着新富人要想挤进四环内，也已经基本不可能了。 

【3】

地王扎堆城区四环外

十大环央区富人区将逐渐成形

正是因为东西城“禁住”，四环内“限住”，从而导致开发商们只能疯狂抢占四环外土地资源，造成地王扎堆环四环，甚至是城区的五环地区。

随着核心区的“禁住”，四环以里地区的“限住”，行政强制去除房地产开发的力度不可遏制，北京四环以里地区去居住化的趋势不可避免。

尤其是随着未来中央政务区的出台，四环以里地区将会采取更强力的措施来去居住化，达到产业、人口的疏解目标。

因此环央区板块，将会逐渐形成十大新富人区板块：

未来这些“环央区”地区还将有更多的地王产生，从而推动各个板块的房价出现上涨，并改变区域的整体城市面貌。

除了冬奥片区石景山，丽泽商务区的丰台，望京CBD的酒仙桥，未来还将有第四使馆区的东坝等更多城区片区，会逐渐确定更高的城市定位。

这些环央区的城区片区，会承接未来高端居住人口，借助强势的配套优势及交通，地理优势，逐渐成为中心地区疏解人口的首选居住之地。

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