北京中心城区及新城规划年底公布：三大首都区+一个副中心+五个微中心！

7月18日，北京首都之窗政府网站挂出了《北京市2019年政务公开工作要点》：要点里明确提出2019年要编制及发布中心城区及新城规划。

其实自从2017年中共中央及国务院审批通过北京新一版城市总体规划之后，北京就开始进入了分项规划的建设进程，历经一年多的时间，2019年各项规划将会陆续面市。

《北京总体城市规划（2016-2035）》中，明确提到两个基本原则：一个是要集聚和提升首都核心功能，另外一个就是要大力疏解非首都功能。

至此，北京城市发展形成了两个截然不同的功能区：首都功能区及非首都功能区。

【1】

中心城区致力聚焦首都功能

将分三大首都功能区

北京总体城市规划中，对于中心城区提出了明确的功能定位：优化并提升首都功能。同时将中心城区分成三大首都功能区：

【1】首都功能核心区，即为合并后的东西城，定位于未来的“首都政务区”，重点是服务于“中央党政军领导机关”。

我们认为东西城合并后的“首都政务区”，有望实现“市级管理权限”，拥有独立于北京的管理系统。

首都政务区92.5平方公里，预计常住人口会控制在180万以内。其中二环内的62.5平方公里，属于老城区，未来要打造成为“世界级文化典范地区”

二环沿线未来重点是打造环城景观，形成“文化景观环线”，形成对首都政务区的环绕及保护，提升政务区的整体生态环境。

【2】中心地区，主要特指四环以里地区，定位于“首都特区”。外界传闻该地区有可能有望实现中央直管，我们判断这种可能性不高。

该地区囊括了目前北京主要的城市建成区范围，大概在334平方公里，属于减量发展地区，重点是服务于“首都政务区”，属于政务区的拓展区。

中心地区作为“首都特区”，是北京疏解非首都功能和人口的重点区域。

根据北京市的《建设项目规划使用性质正面和负面清单》，“首都特区”将不再新增居住用地，禁止新增各类大型商场、办公及学校。

由此可见，“首都特区”的未来，重点是管理，而不是建设和发展。它的“独特性”在于服务于中央，执行特殊且严格的管理政策。

这也就决定了“首都特区”未来的房价或许是高度稳定的，重金投资“首都特区”可能并不划算。

【3】城区边缘集团，区域定位是“首都拓展区”，是未来北京功能发展的重点地区。

由于四环内的首都特区重点服务于中央政务功能，并禁止进行房地产开发，禁止产业进入，禁止新增配套及人口，因此首都功能的发展不得不外扩。

直白的说，就是首都特区里面啥也不让干，仅仅是服务于中央政务及外交功能，所以首都功能的新增建设就去外围的城区边缘集团。

【2】

城市副中心重点聚焦非首都功能

带动五大新城打造“城市微中心”

辐射带动北三县突破三大特色小镇

在北京新版城市规划中，将通州城市副中心确定为重点发展“非首都功能”，意味着北京城市一分为二：都城分离，首都和北京城的分离。

首都功能的发展是分为三个层面：分别是中央政务区、首都特区及首都拓展区等三大首都功能区。

非首都功能区的发展也分为三个层次：分别是城市副中心，新城微中心及北三县特色小镇。

城市副中心的重点是发展四大功能：

首先是行政办公，其实就是北京市级行政班子全部搬迁过来。这里强调的是行政办公功能，而不是北京政治中心的首都功能色彩。

其次是商务服务和科技创新。7月13日，通州区已经和西城、海淀和朝阳等三个区签署了“结对协议”，重点承接西城金融街、朝阳CBD及海淀中关村的核心产业资源。

最后就是环球影城带来的文化旅游产业发展，这是一个由重点产业项目带动的区域产业发展的典型片区。

从规划层面看，应该是城市副中心发展起来之后，再带动顺义、昌平、亦庄、大兴、房山等新城的发展，并辐射北三县。

但是从现实发展状态看，个别新城的发展已经超过了城市副中心，比如顺义、亦庄的经济产值均大于城市副中心。

因此对于北京非首都功能发展来说，必须要在尽可能短的时间内，重点发展城市副中心，提高城市副中心的城市地位，以起到统领发展的作用。

如果把城市副中心比喻成一个“皇帝”，那么五大新城就是它的“臣民”，北三县就是它的“后宫”。

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