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文章于 10月23日 下午 11:39 被检测为删除。
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经济困局+土地财政重启,上海自贸区限购松绑!环一线楼市迎来重大变局!

大山新老师 大山房产俱乐部

谁也没有想到,2019年楼市限购松绑的首发城市,会是上海,而且是在上海自贸区的新扩片区临港自贸区。


2019年8月6日,上海市政府联合商务部召开国务院新闻发布会,宣布上海自贸区扩区选定距离市中心70公里的临港新城:目标是全球最强自贸园区。



上海临港自贸区的看点非常多,但最值得关注还是新片区的楼市政策。在当前一线楼市限购非常严厉的背景下,居然给上海临港开了限购松绑的口子:



第一,对于非上海户籍人士,以个人为限购单位:本质上就是鼓励在上海工作的外地人去临港买房。


比如在上海工作的两口子,只要能满足上海限购条件,就可以买两套房了,一套在上海,一套则在临港新区。


第二,区域社保纳税限购年限从5年变成3年:就是让还没有满足上海限购的人,直接去临港买房。


以上两条限购政策的松绑,本质上就是:上海要强力疏解市区人口,鼓励外来人口迁往距离市区70公里的临港新片区,只要拥有三年上海社保/纳税的外来人口即可在临港新片区购房。


反过来,我们也可以这么理解:临港片区这个“环沪”区域,正式认可上海三年社保。


而同样是新区及自贸区的河北雄安新区,2017年刚成立的时候,运气就没有这么好了:雄安新区全范围禁止房地产交易。


为什么同样的城市地位,差别会这么大呢?很简单,大环境已经变了!


【1】

财政困局下的新区建设

必须重启土地财政


上海临港自贸区本次的定位非常高大上:不仅将是全球最强自贸区,同时按照经济特区管理,拥有市级管理权限。



最关键的是,上海临港自贸区将首次探索资本的自由流入流出及人民币的可自由兑换。从这个意义上讲,我们认为上海临港自贸区有希望成为第二个“香港”,确定中国金融中心的地位。



如此高大上的新区建设,上海未来的投资会有多少呢?让人大跌眼镜的是,上海宣布未来五年仅仅投入1000亿,每年仅有200亿的投入!



而北京城市副中心一年投入就高达1000个亿以上,占到北京固定资产投资的20%,因此可见上海临港自贸区要依靠政府投资建设,已经基本不可能了。


原因就是:仅仅依靠政府财政投入已经不可能完成新区的建设了,必须要启动土地财政,雄安新区建设模式已经完全不可复制了。


根据2019年上半年全国各地的财政收支表来看,全国32个省市自治区的财政收支几乎全部为赤字,就连广东、北京、浙江、江苏等经济强的省市,上半年财政也是上千亿的赤字。



这就意味着全国绝大多数的省市都要依靠中央财政的转移支付才能实现财政收支平衡,中央财政盈余也就捉襟见肘了。


因此,任何一个新区的建设,就只能依靠土地财政了:像雄安新区这样不依靠房地产的新区建设,其进度明显太缓慢了。


上海临港自贸区显然不想复制雄安模式,作为中国新一轮改革开放的标杆,临港自贸区必须要快干特干,那就必须要重启房地产来推动土地财政。


因此,就算7月31号的政治局会议上再次强调“房住不炒,坚决不用房地产作为短期经济刺激手段”,但是在宏观财政困局的大背景下,上海临港自贸区的建设必须要逆势而上。


【2】

上海老大哥带头突破

环一线楼市或将迎来重大变局


上海的城市地位在中国经济及政治版图中,绝对是“带头大哥”等级:中国首个GDP达到3万亿级的城市,浦东新区是全国最成功的自贸区及经济区。


因此上海启动“楼市松绑”的动作,对于全国具有极强的带头意义:就连上海这样的经济第一强市,都要重启土地财政,给房地产松绑。


那对于像北京、广州、深圳等一线城市而言,显然具有很好的示范作用:要知道,前两年二线城市大规模的落户放松,抢走了一线城市很多的人口及产业,这口气怎么吞的下去?


如果说二线城市的楼市松绑杀手锏是落户放松,那么对于一线城市来说,搞都市圈协同发展,进行区域购房限购的局部松绑,自然就顺利成章了。


比如珠海就已经借势粤港澳大湾区协同发展的机会,对港澳人士进行全面购房松绑,甚至对内地也已经不限购了。



未来的话,比如在粤港澳大湾区的三大示范区范围,包括深圳前海、广州南沙及珠海横琴等地区,都可以适当进行购房政策松绑:针对港澳人士全部免除限购,内地其他城市人口的社保限购年限全部缩短。


再比如京津冀地区的主要京津冀协同示范区,通州+北三县地区,也可以尝试进行对北京社保/纳税的限购松绑:只要是北京社保/纳税三年,就可以在该地区购房。


楼市限购政策在重点发展区域的松绑,主要是解决两个问题:第一,是鼓励更多人口进入,有效疏解一线城市中心的人口压力。第二,解决发展资金问题,在财政如此紧张的背景下,单纯依靠政府投入已经基本不可能了。


一句话总结:大环境已经变了,中国楼市限购政策已经到了必须调整的关键时刻,它不仅影响到城市化建设的步伐,更加关系到中国新一轮对外开放的大局!


而上海临港自贸区就是最好的例子!


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