国庆后，北京或将加速蜕变：东西城变身，北三县调整，新机场腾飞！
2019年中国经济总量已经从成立之初的600亿规模增长了近1500倍，目前中国GDP已经高达90万亿规模。
最近中国已经开启了发展的新里程：五大国家级战略陆续揭开面纱，推动中国进入高质量发展之路，走向世界强国。
2013年，中央高层决定将“一带一路”，“京津冀协同发展”和“长江经济带开发”列为国家三大核心发展战略。
2017年《政府工作报告》中，提出要将“粤港澳大湾区”确定为新的国家发展战略之一，2019年中央政治局会议则又把“长三角一体化”加入到国家发展战略中，形成了五大国家级发展战略。
京津冀协同发展战略，是最早国家发展战略，2017年北京新版城市规划中明确提出京津冀协同发展的核心目标：构建以首都为核心的世界级城市群。
值得注意的是，新版规划特别强调是以“首都”为核心，而不是以“北京”为核心，这意味着“首都”将会成为一个独立区域进行打造。
因此我们判断，在国庆后，北京城市发展或将迎来加速蜕变：
【1】
东西城变身
11月两大重大规划或出台
在国庆之后，首先最值得期待的，就是东西城总体规划及中心城区总体规划的出台，这两个规划已经基本确定在今年年底出台亮相。
其中东西城的总体规划是东城和西城一起规划，不再分开单独出分区规划，这意味着东西城未来将统一功能，共同服务于中央政务。
在东西城统一规划的同时，中心城区也要出一个总体规划，这说明在城六区总体范围内，也有统一的考虑。
这两个规划可以说是，未来决定北京中心成区及东西城命运的关键规划，我们预计将会在11月份亮相。
随着以上两个总体规划的亮相，关于中央政务区及首都特区的说法也将尘埃落定。
【2】
核心区疏解加快
中心城区或将整体“限住限行”
一旦11月份重大规划发布，随之而来的就是两个关键动作：一个是核心区的疏解会加速；另外就是整个中心城区（城六区）的限住限行政策会加码。
北京总体规划中，明确提到“东西城核心区，不仅是全国政治中心，同时也是文化中心和国际交往中心”：政治中心功能已经基本具备，但是文化中心和国际交往中心功能必须加强提升。
因此在新版城市总体规划中，提出了“13个历史文化精华街区”，要通过腾退管理，街区提升，在13个历史文化精华区重点打造承载文化中心功能。
核心区的文化街区疏解，是为了提升文化中心功能，同时进行人口疏解及居住改善：预计D庆后，东城即将开启平房退租的试点。
同时中心城区或将迎来“限住限行”的升级版本：不仅要疏解，同时要严控人口返潮。
【3】
通州及北三县四统一规划亮相
北京人口即将大规模东迁
随着北京中心城区逐渐“首都化”，城区常住人口将出现大规模转移，从目前看东迁依然是最佳的选择。
我们预计随着11月份北京市中心城区总体规划的出台，12月份通州城市总体发展规划及通州和北三县的四统一规划就要露面了。
北京中心城区人口要转移，就必须要有可容纳的空间和政策支持。因此在11月份中心城区规划出台之后，通州及北三县地区就要做好准备了。
我们判断，在11月份北京中心城区“首都化”之后，12月份左右通州及北三县的规划就会出台，同时北三县地区极有可能会调整“住房限购”政策：将会允许北京户籍及北京社保在北三县地区限购一套住房。
最大可能的承接北京常住人口，将会成为北三县地区服务好“首都”发展的关键作用，我们认为这个时间点极有可能出现在12月份左右。
【4】
新机场自贸区酝酿新政
南城腾飞，北京整体“向南看”
2019年9月26日，北京大兴国际机场正式宣布投入使用。中央高层集体亮相，新机场的发展前景极其令人憧憬。
新机场的命名其实就已经决定了新机场的未来不是服务于一个城市，而是服务于整个京津冀：新机场不再是首都机场，而是北京大兴国际机场。
这就意味着新机场跟顺义机场有着本质不同：顺义首都国际机场，只是服务于首都一个城市的机场级别。
但是北京大兴国际机场，将成为京津冀三地未来的大型航空枢纽，服务人口总量将会超过1个亿：河北、天津、北京都将有轨道交通直达大兴新机场。
通过上图我们可以看出，北京大兴国际机场的开通运营，不仅将分流首都国际机场，同时对天津、河北的机场，均有巨大的人流冲击。
未来一旦交通轨道逐渐建设开通，新机场片区将会成为整个京津冀地区客流量、物流量、吞吐量最大的航运中心地区：其对周边地区的辐射推动肯定将远远超过顺义首都国际机场。
新机场最关键的优势还在于：它还是北京首个自贸片区，未来将争取到最有竞争力的政策扶持，创新政策清单即将出台。
北京大兴国际机场自贸区目前正在向北京及国家争取“创新政策清单”，我们了解到该清单完全参照上海临港自贸区政策：
第一，争取与通州城市副中心等级一样，拥有市级经济管理权限。
第二，限购政策或将从5年降到3年，人口落户北京有直接政策扶持。
第三，企业所得税从25%降到15%。
第四，入驻企业可设立自由贸易账户，实现人民币的自由兑换及资本自由流动，提高金融创新能力。
以上政策一旦争取到位，新机场的腾飞将推动整个北京整体“向南看”，南城机场片区将成为北京未来最具投资价值板块。
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