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文章于 10月28日 下午 4:23 被检测为删除。
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一核两翼新首都,疏解加息共有房,北京楼市最艰难的时刻已经到了!

大山新老师 大山房产俱乐部

2019年的北京楼市,比2018年要艰难得多!


根据数据显示,北京2019年二手房成交量同比大幅度下降,从2018年三季度的5万套,下降到了4万套,同比下降比例高达25%,市场彻底凉了!



二手房活跃度下降,对新房市场形成最直接的制约,改善需求熄火,新房销售就很难有起色。


其次自从2013年以来,北京新房成交量连续出现两个“腰斩”:


2014年成交量从2013年的8万套,腰斩成了4-5万套;2016年从4-5万套,再次腰斩,成了2-3万套。


2019年前三季度,北京楼市新房成交量仅有2.7万套,与2018年基本相差不大,新房市场低迷依旧。



历经7年,北京新房成交连续腰斩,新房市场已然惨不忍睹。


为什么伟大首都北京,坐拥全国最强资源,具有压倒式优势的政治号召力,楼市表现却如此不堪?原因当然是多方面的。


【1】

一核两翼新首都

人口产业疏解已成定局


北京目前二手房房价高达6万/平米,新房均价也高达5.5万/平米,在全国排名首位,比第二名的上海,房价高出10%,比第三名的深圳高出20%。



北京房价为何这么高?


原因很简单,北京人口在过去16年完全处于野蛮增长状态,从2000年到2016年,北京人口净增长接近1000万,每年净增长60万。


这相当于每年北京要新增一个“县级市”,导致住房需求激增。



尤其是2008年奥运“北京欢迎你”之后,到2012年的5年期间,北京常住人口增长了接近500万,平均每年接近100万人涌进北京城。


这五年,也是北京人口管制最为宽松的五年,尤其是在2005年北京取消《外地人管理条例》之后,北京外来人口迅速膨胀。


但是进入到2013年以后,北京常住人口规模的增量已经出现下降。到了2017年北京常住人口首次出现负增长,到了2018年人口负增长超过了20万人。


北京人口负增长的核心原因,当然是由于2017年北京新版城市规划出台所致:新版城市总规中明确要求人口要减量,实施强制疏解政策。


疏解去哪里?北京城市总体规划明确了“一核双翼”的总体布局:以首都为核心,通州城市副中心和雄安新区为两翼。


北京城市发展及人口增长从此逆转。



在这种背景下,北京楼市调控政策基本没有松绑的可能,甚至在2020年会出台更为严厉的人口管制措施,来严格控制人口流向北京城区。


目前在网络上盛传北京将在2020年推出“车牌限行政策”:将京牌和央牌分开,每家只允许一个央牌,同时只有央牌才可以自由出让中心城区。


这些动作都说明北京市正在进行“需求端”的严控调控。


【2】

房贷利率不降反升

一线城市购房成本最高


10月8日,是全国房贷利率市场化改革的第一天,在这一天全国各地的房贷利率均要按照最新的报价模式进行更新。



在8月25日央行的公告中,明确提到“新房贷利率”的执行方式:


第一,新房贷利率按照“LPR+基点”构成,具体在LPR的基础上加多少基点,由各地商业银行根据“一城一策”来自行决定。


第二,一旦签订了抵押贷款合同,新的房贷利率调整将不会对其有影响,也就是说一旦你签订了购房贷款合同,以后将长期执行合同贷款利率。


尽管以后每个月LPR房贷利率都会变,但是都跟存量房贷利率没有关系,也是说对于买房人来说,新房贷利率就是“一锤子买卖”,一旦敲定,长期不动了。


如果按照新的房贷利率模式,10月份北京房贷利率出现了“微涨”:首套房房贷利率5.4%,涨了1个基点;二套房房贷利率5.9%,涨了2个基点。



这样比较下来,北京房贷利率在一线城市中,已经是最高了:这意味着对房住不炒执行最严厉的就是北京了,北京调整政策的可能性已经微乎其微了。


上海同样作为超大型城市之一,首套房利率仅有4.95%,比北京整整低了10%,北京对楼市的严控有明显“加码”趋势,房贷利率在四个一线城市中,已然最高。


【3】

三年超10万套共有房供地

尚存7万套共有产权房冲击市场


而就在这个时候,北京市政府还有两大“杀招”祭出,直接将市场预期推向深渊:


第一杀招,就是大力发展共有产权房。2014年住建部要求,北京要择机试点共有产权房。2017年北京出台《共有产权房管理办法》,正式推出共有房。


北京共有产权房供地从2017年正式启动,一直到2019年,三年合计共有房供地高达467公顷,预计供应套数超过了10万套,达到了11.5万套。



这11.5万的共有产权房,根据数据显示,仅仅开发出了3.7万套,至少剩余7万套还处于待开发阶段,是北京楼市的一个巨大的“雷”。


数据显示,北京共有产权房过去三年一共供应了3.7万套,卖掉了2.7万套。



数据同时揭示:在过去三年中,市场对共有产权房的接受度有一个明显的上升势头,从2017年3000套,上升到了2019年的1.6万套,成交量提高5倍。


北京共有产权房销量的提升,主要得益于两个方面的调整:


第一是中心城区的共有房供应量明显增加,位置好,价格低,获得了市场的认可:2017年中心城区共有房仅有2000套供应,到了2018年达到了8000套,几乎一次性全部被认购完毕。


第二是共有产权房的认购资格逐渐放松,以前各区的共有产权房需要至少3-6个月的本区社保,现在基本都降低到1-3个月即可,未来还有可能会持续调整,将共有房认购资格向全市范围开放。


一旦共有产权房向全市范围公开认购,弃购率将大大降低,北京楼市恐将全面进入“共有产权房”时代。


所以,一旦这7万套共有产权房被充分开发出来,遍地共有房,北京楼市在交易量腰斩之后,恐怕房价也要“腰斩”了。


所以,天量的共有产权房是北京楼市最大的“雷”,未来的1-2年恐怕要集中井喷了。



天量的共有产权房主要有两大用途:第一是要将北京刚需住房逐渐保障化,满足北京“房住不炒”政策要求;第二个主要是为了疏解北京城区的居民,未来全部实现共有产权房的安置。


如此庞大的共有产权房数量,一旦集中井喷,后果不堪设想。


【4】

集体建设用地租赁房试点即将入市

21个项目,3万套租赁房扑面而来


集体建设用地是北京试点的另外一个重点工程。


根据目前的试点办法,集体建设用地除了个别项目可以做共有房之外,大部分集体建设用地只能搞租赁房:用来满足没有钱买房的中低收入者租房需求。


根据北京市的数据显示,北京市一共打算搞65个集体建设租赁房项目,目前已经动工了21个,提供约3万套的租赁房。

这些房子预计都会在2020年-2021年陆续入市,占据租房市场的一壁江山,将直接冲击北京租房市场。


由此可见,一边是房贷利率高企,市场成交量持续低迷,而另一边则是大搞共有房保障房建设,推动集体建设租赁房大规模入市,北京楼市不凉才怪。


遍地的共有产权房,大规模的租赁房,人口的逐渐流失,政策严控的加码,北京楼市正在面临最艰难的时刻!


但是,北京毫无疑问是一个具有“超级资源”的超级城市:医院超过1000家,三级甲医院超过100家;最好中小学资源,清华北大的录取率全国第一,高考录取率更是仅次于天津,北京户口千金难买。


同时北京还聚集全国最多的国企央企,各大金融管理机构,最好的科研互联网企业。


因此北京城市发展的基本面并没有快速消失,目前楼市的困境更多来自于现阶段“政策性”的严控及引导,尤其是北京对于人口、产业的控制及引导决定了未来北京楼市的兴衰。


首都有时候看起来很美,但对大多数人来说,却遥不可及!


10月14日微信群讲座

【通州+北三县协同发展解读:人口/产业/地铁等要素分析


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