一核两翼新首都，疏解加息共有房，北京楼市最艰难的时刻已经到了！
2019年的北京楼市，比2018年要艰难得多！
根据数据显示，北京2019年二手房成交量同比大幅度下降，从2018年三季度的5万套，下降到了4万套，同比下降比例高达25%，市场彻底凉了！
二手房活跃度下降，对新房市场形成最直接的制约，改善需求熄火，新房销售就很难有起色。
其次自从2013年以来，北京新房成交量连续出现两个“腰斩”：
2014年成交量从2013年的8万套，腰斩成了4-5万套；2016年从4-5万套，再次腰斩，成了2-3万套。
2019年前三季度，北京楼市新房成交量仅有2.7万套，与2018年基本相差不大，新房市场低迷依旧。
历经7年，北京新房成交连续腰斩，新房市场已然惨不忍睹。
为什么伟大首都北京，坐拥全国最强资源，具有压倒式优势的政治号召力，楼市表现却如此不堪？原因当然是多方面的。
【1】
一核两翼新首都
人口产业疏解已成定局
北京目前二手房房价高达6万/平米，新房均价也高达5.5万/平米，在全国排名首位，比第二名的上海，房价高出10%，比第三名的深圳高出20%。
北京房价为何这么高？
原因很简单，北京人口在过去16年完全处于野蛮增长状态，从2000年到2016年，北京人口净增长接近1000万，每年净增长60万。
这相当于每年北京要新增一个“县级市”，导致住房需求激增。
尤其是2008年奥运“北京欢迎你”之后，到2012年的5年期间，北京常住人口增长了接近500万，平均每年接近100万人涌进北京城。
这五年，也是北京人口管制最为宽松的五年，尤其是在2005年北京取消《外地人管理条例》之后，北京外来人口迅速膨胀。
但是进入到2013年以后，北京常住人口规模的增量已经出现下降。到了2017年北京常住人口首次出现负增长，到了2018年人口负增长超过了20万人。
北京人口负增长的核心原因，当然是由于2017年北京新版城市规划出台所致：新版城市总规中明确要求人口要减量，实施强制疏解政策。
疏解去哪里？北京城市总体规划明确了“一核双翼”的总体布局：以首都为核心，通州城市副中心和雄安新区为两翼。
北京城市发展及人口增长从此逆转。
在这种背景下，北京楼市调控政策基本没有松绑的可能，甚至在2020年会出台更为严厉的人口管制措施，来严格控制人口流向北京城区。
目前在网络上盛传北京将在2020年推出“车牌限行政策”：将京牌和央牌分开，每家只允许一个央牌，同时只有央牌才可以自由出让中心城区。
这些动作都说明北京市正在进行“需求端”的严控调控。
【2】
房贷利率不降反升
一线城市购房成本最高
10月8日，是全国房贷利率市场化改革的第一天，在这一天全国各地的房贷利率均要按照最新的报价模式进行更新。
在8月25日央行的公告中，明确提到“新房贷利率”的执行方式：
第一，新房贷利率按照“LPR+基点”构成，具体在LPR的基础上加多少基点，由各地商业银行根据“一城一策”来自行决定。
第二，一旦签订了抵押贷款合同，新的房贷利率调整将不会对其有影响，也就是说一旦你签订了购房贷款合同，以后将长期执行合同贷款利率。
尽管以后每个月LPR房贷利率都会变，但是都跟存量房贷利率没有关系，也是说对于买房人来说，新房贷利率就是“一锤子买卖”，一旦敲定，长期不动了。
如果按照新的房贷利率模式，10月份北京房贷利率出现了“微涨”：首套房房贷利率5.4%，涨了1个基点；二套房房贷利率5.9%，涨了2个基点。
这样比较下来，北京房贷利率在一线城市中，已经是最高了：这意味着对房住不炒执行最严厉的就是北京了，北京调整政策的可能性已经微乎其微了。
上海同样作为超大型城市之一，首套房利率仅有4.95%，比北京整整低了10%，北京对楼市的严控有明显“加码”趋势，房贷利率在四个一线城市中，已然最高。
【3】
三年超10万套共有房供地
尚存7万套共有产权房冲击市场
而就在这个时候，北京市政府还有两大“杀招”祭出，直接将市场预期推向深渊：
第一杀招，就是大力发展共有产权房。2014年住建部要求，北京要择机试点共有产权房。2017年北京出台《共有产权房管理办法》，正式推出共有房。
北京共有产权房供地从2017年正式启动，一直到2019年，三年合计共有房供地高达467公顷，预计供应套数超过了10万套，达到了11.5万套。
这11.5万的共有产权房，根据数据显示，仅仅开发出了3.7万套，至少剩余7万套还处于待开发阶段，是北京楼市的一个巨大的“雷”。
数据显示，北京共有产权房过去三年一共供应了3.7万套，卖掉了2.7万套。
数据同时揭示：在过去三年中，市场对共有产权房的接受度有一个明显的上升势头，从2017年3000套，上升到了2019年的1.6万套，成交量提高5倍。
北京共有产权房销量的提升，主要得益于两个方面的调整：
第一是中心城区的共有房供应量明显增加，位置好，价格低，获得了市场的认可：2017年中心城区共有房仅有2000套供应，到了2018年达到了8000套，几乎一次性全部被认购完毕。
第二是共有产权房的认购资格逐渐放松，以前各区的共有产权房需要至少3-6个月的本区社保，现在基本都降低到1-3个月即可，未来还有可能会持续调整，将共有房认购资格向全市范围开放。
一旦共有产权房向全市范围公开认购，弃购率将大大降低，北京楼市恐将全面进入“共有产权房”时代。
所以，一旦这7万套共有产权房被充分开发出来，遍地共有房，北京楼市在交易量腰斩之后，恐怕房价也要“腰斩”了。
所以，天量的共有产权房是北京楼市最大的“雷”，未来的1-2年恐怕要集中井喷了。
天量的共有产权房主要有两大用途：第一是要将北京刚需住房逐渐保障化，满足北京“房住不炒”政策要求；第二个主要是为了疏解北京城区的居民，未来全部实现共有产权房的安置。
如此庞大的共有产权房数量，一旦集中井喷，后果不堪设想。
【4】
集体建设用地租赁房试点即将入市
21个项目，3万套租赁房扑面而来
集体建设用地是北京试点的另外一个重点工程。
根据目前的试点办法，集体建设用地除了个别项目可以做共有房之外，大部分集体建设用地只能搞租赁房：用来满足没有钱买房的中低收入者租房需求。
根据北京市的数据显示，北京市一共打算搞65个集体建设租赁房项目，目前已经动工了21个，提供约3万套的租赁房。
这些房子预计都会在2020年-2021年陆续入市，占据租房市场的一壁江山，将直接冲击北京租房市场。
由此可见，一边是房贷利率高企，市场成交量持续低迷，而另一边则是大搞共有房保障房建设，推动集体建设租赁房大规模入市，北京楼市不凉才怪。
遍地的共有产权房，大规模的租赁房，人口的逐渐流失，政策严控的加码，北京楼市正在面临最艰难的时刻！
但是，北京毫无疑问是一个具有“超级资源”的超级城市：医院超过1000家，三级甲医院超过100家；最好中小学资源，清华北大的录取率全国第一，高考录取率更是仅次于天津，北京户口千金难买。
同时北京还聚集全国最多的国企央企，各大金融管理机构，最好的科研互联网企业。
因此北京城市发展的基本面并没有快速消失，目前楼市的困境更多来自于现阶段“政策性”的严控及引导，尤其是北京对于人口、产业的控制及引导决定了未来北京楼市的兴衰。
首都有时候看起来很美，但对大多数人来说，却遥不可及！
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