限制性措施解除，房地产政策如何进一步优化

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       目前的各种松绑，都是为更好适应“房地产市场供求关系发生重大变化”这一现实，意在平稳、托底，而非刺激。

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文  |  朱昌俊

一线城市楼市政策再松绑。近日，北京实施近3年的“离婚限购”（夫妻离异3年内不得在京购房）政策废止；在深圳，实施多年的“70/90”政策（住宅项目中90平方米以下住房面积占比须达70%以上）已取消；在上海，近期的土地出让中，也对“70/90”政策进行优化。

一线城市此番集体出手，并不让人意外。虽然说这些政策调整的侧重点有所差异，如废止“离婚限购”主要是从需求端进一步减少购房消费限制，而深圳、上海取消或优化“70/90”政策，则是从供给侧减少对开发商的限制，以更好满足消费者对改善性住房的需求。

过去几年，包括一线城市在内，房地产政策的整体优化力度很明显，甚至一些强二线城市放开了所有限购政策。相对来说，一线城市作为楼市调控的“高地”，在各类限制政策的松绑上，其实还有较大的空间可以操作。它们到底松绑、优化到哪一步，也被视为是全国楼市政策走向的风向标。

这次京沪深的“默契”，实际上也传递出很明显的信号，那就是房地产政策的优化仍在继续，为“促进房地产市场平稳健康发展”，各项支持政策将应出尽出，不能低估政策的决心。

不管是一线城市，还是其他城市，持续调整、优化房地产政策，都是因地制宜积极响应去年7月中央政治局会议提出的“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”的要求。它对应的现实背景是，房地产行业的政策取向，需要从“防过热”向“防过冷”过渡。

这可以从多个维度的数据中得到印证。整个2023年，全国房地产开发投资比上年下降9.6%；房屋新开工面积下降20.4%；新建商品房销售面积下降8.5%。但是2023年末，新建商品房待售面积比上年增长了19.0%。从今年的情况看，前2个月，新建商品房销售面积同比下降20.5%；新建商品房销售额下降29.3%。

这种走势，说明房地产市场供求关系的变化还在继续加深，相应地，相关支持政策也自然需要实事求是地加力。

当然，一线城市楼市的政策变化，虽然之于全国具有风向标意义，但各城的具体调整方向和力度，主要还是根据自身实际因城施策。从客观数据看，一线城市继续优化楼市政策的必要性的确在增加。

如前不久国家统计局发布的《2月70个大中城市商品住宅销售价格》显示，一线城市二手住宅销售价格同比下降6.3%，并且降幅比上月扩大1.4个百分点，高于二、三线城市。在这种情况下，京沪深的集体行动，也就在情理之中。

还有一个细节值得注意，那就是上个月底，香港宣布取消所有房地产交易税。这在客观上也对京沪广深产生了一种竞争效应，给楼市政策松绑提供了外在的推力。

还要看到，一线城市楼市成为全国焦点，不仅在于其具有政策上的示范性，更体现在一线城市房地产消费仍蕴藏着挖潜空间，之于全国楼市大盘有着举足轻重的作用。最近召开的国务院常务会议就专门提到，要进一步优化房地产政策，“系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给”。这对一线城市来说，尤其具有针对性。

众所周知，一线城市由于外来人口多、房价相对较高，人均居住面积仍低于全国平均水平。因此，潜在的改善型需求仍比较可观。而进一步放松消费端和供给侧的限制，有利于这部分需求的释放和满足，从而给楼市企稳注入更多增量支撑。

也有一些人担忧，这类放松措施会刺激房价上涨，但至少短期内，仍是过虑。要知道，目前的各种松绑，都是为更好适应“房地产市场供求关系发生重大变化”这一现实，意在平稳、托底，而非刺激。

编辑｜王磊

排版｜甘琼芳

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