北京法院：经营性房屋租赁合同纠纷常见问题及典型案例

北京门头沟法院 I 来源

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导读

随着经济社会进一步发展，城市功能定位进一步明确，经营性房屋引发的租赁合同纠纷呈多发态势。因疫情导致合同无法正常履行，责任应该如何承担？合同解除后承租方的装饰装修损失应该由谁承担？未提供办理营业执照所需材料是否违反合同约定？租赁合同法律关系应该如何认定？

近日，北京市门头沟法院召开“涉经营性房屋租赁合同纠纷典型案例”新闻通报会，介绍2017年以来受理的该类案件情况、分析该类纠纷中存在的常见问题、提出相应的意见建议，同时发布5起典型案例，希望大家能够深入了解有关法律规定，明晰各方权利义务，维护自身合法权益。

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经营性房屋租赁合同纠纷案件的基本情况、特点、常见问题及相关建议

 北京门头沟法院民一庭负责人 韩晓飞

一、受理案件的基本情况及特点

2017年以来，门头沟法院共计受理涉房屋租赁类型案件697件，其中，涉及经营类房屋租赁合同纠纷294件，受案数量呈逐年递增趋势。此类案件判决结案约占61%，案件涉及标的额大，调解难度大。

与普通案件相比，此类案件呈现以下特点：

（一）承租方提起诉讼为主，出租方多提出反诉

双方在履行租赁合同中发生争议且无法协商解决时，承租方往往会自行停止经营并搬离租赁房屋，诉请解除合同并要求出租方返还多交纳的租金。对此，出租方多认为承租方尚未正式办理腾退手续、租赁房屋内仍存有承租方的物品，或要求继续履行合同，或同意解除合同，但要求承租方支付拖欠的租金、水电费和物业费等费用。

（二）主体法律地位平等但实际地位失衡

双方签订的合同多为出租方出具的格式合同，承租方一般只能同意合同所载全部内容，而部分格式合同下出租方的责任明显低于承租方。

（三）该类案件调解撤诉率低

该类案件的双方当事人均具备一定的诉讼能力，对通过诉讼解决纠纷持审慎态度，诉至法院多系自行协商未果。双方对合同解除时间、实际腾退时间等合同解除中出现的问题，甚至对租赁范围、租金标准等合同内容持有异议，而经营性租赁房屋的租金标准高、数额大，在双方诉请针锋相对的情况下，通常难以达成双方均能认可的调解意见，故此类案件的调解、撤诉率较低。

二、该类案件中常见问题分析

门头沟法院梳理承租方与出租方的诉求及依据的事实理由，分析经营性房屋租赁合同纠纷案件中常见问题如下：

（一）合同解除后承租方的装饰装修损失谁来承担？

承租方租赁房屋用于商业经营，均会依据经营所需对租赁房屋进行装饰装修，部分属于与房屋形成附合的装饰装修，俗称带不走的装修，部分属于可以移动的装修。租赁合同解除时，承租方均会向出租方主张装饰装修损失，出租方则辩称其并不知道承租方的装修事宜，且对租赁房屋进行装修系承租方应当自行负担的经营成本，与出租方无关。

如果承租方装修未经出租方同意的，则由承租方自行负担装修费用；如租赁合同明确约定了装饰装修事宜，则按照合同约定处理；但如果合同没有明确约定，且租赁合同是非正常解除的，那么就需要按照双方对于合同解除有无过错来确定装饰装修的归属及补偿。

（二）未提供办营业执照所需材料是否违反合同约定？

经营性房屋租赁合同纠纷，承租方需要办理从事经营活动所需的营业执照，但合同中仅仅约定租赁用途为商业经营，并未约定出租方负有为承租方办理营业执照的义务，亦未明确约定出租方应当提供办理营业执照所需材料。

在部分承租方起诉要求解除租赁合同的案件中，解除合同的原因为出租方不能提供办理营业执照所需材料导致无法实现合同目的。出租方则认为，其并无配合办理营业执照的合同义务，并未违约，在租赁合同履行期间，承租方在不具有营业执照的情况下一直正常经营，不存在不能实现合同目的的情况，故不同意解除合同。

可以明确的是，在经营性房屋租赁合同中，出租方提供办理营业执照所需材料为附随义务，但尚未办理营业执照是否必然导致合同目的无法实现则需要在具体案件中予以分析认定。

（三）租赁合同法律关系性质的具体认定

明确案件的法律关系性质是审理案件的基础，双方签订的以“租赁”为名的合同并非必然属于租赁合同法律关系，不显现“租赁”字样的合同可能属于租赁合同法律关系，应以合同约定的主要权利义务为基础，来判断是否符合某一法律关系的基本特征。租赁合同法律关系的认定，不仅限于案涉合同相关事宜的处理，亦牵涉后续性“买卖不破租赁”的适用。

部分案件中，一方当事人认为双方签订的并非租赁合同，而是联营合同、以不动产使用权抵债的合同等，对方当事人则坚持认为该合同就是租赁合同。对此，应从租赁合同的特征出发，看出租人是否将租赁物交付承租人使用、收益，承租人是否支付租金，审查双方之间是否存在联营的合意、是否存有真实的债权债务关系，最终作出合同性质认定。

（四）因疫情导致合同无法正常履行的责任承担问题

与居住性租赁房屋相比，经营性租赁房屋受新冠肺炎疫情的影响更为明显。涉疫情经营性房屋租赁合同案件的争议焦点主要集中于疫情防控措施是否致使承租人无法正常使用房屋，承租人能否以不可抗力或情势变更为由主张减免租金或者要求解除租赁合同。承租人多认为疫情防控措施导致经营难以为继，无法实现合同目的，要求解除租赁合同，如无法解除亦应减免租金。出租人则认为虽然经营活动受到一定影响，但未达到不能履行合同的程度，不同意解除合同，亦对减免租金多有迟疑。

即使双方均同意就租金数额进行协商，也因租赁房屋多位于核心商务区，租金标准高数额大而无法达成一致意见。经营性房屋租赁合同纠纷是否能够妥善处理和化解直接关系到市场经营主体生产、办公场所的稳定，业务经营的正常开展和经济秩序的稳步恢复，关切重大，最高人民法院亦出台相关意见予以指导。在该类案件的个案处理中，应在法律规定下平衡当事人利益的同时，更加注重法律效果与社会效果相统一。

三、相关建议

针对门头沟法院受理的经营性房屋租赁合同纠纷案件的特点和存在的问题，门头沟法院对承租方与出租方提出以下建议：

建议承租方：

第一：应尽到审慎的注意义务。签订合同之前，应对租赁房屋所有权、租赁房屋的土地性质与租赁房屋性质等相关材料先行审查，不可为奠定良好的信任基础与合作基础而听凭出租方一方陈述，而要实际查验相关书面文件，避免因非法转租、土地性质为工业用地、无法提供办理营业执照所需材料等原因导致合同无效或无法继续履行。

第二：充分考量后确定合同条款。合同约定的内容既是履行合同的依据，也是解决纠纷的依据，对出租方提供的格式条款之外，就配合办理营业执照、装修等重要事项另行签订补充协议，如合同履行出现问题，权利遭到侵害，进行维权也比较容易。

第三:谨慎规划投资行为。对于房屋类的投资应符合法律的规定，以租代售、改变土地性质的房屋虽然投资成本较低，但是风险较大，承租后有可能无法使用或再继续出租实现预期利益，最终得不偿失。

建议出租方：

第一:出租行为应符合法律的规定。《合同法》和北京市《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》对出租经营行为进行了明确的规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对租赁行为出现纠纷时的解决进行了详细的指引，出租方应严格执行法律法规、司法解释的规定，合同对房屋用途、租赁期限的约定不应突破法律法规的明确规定。

第二:树立诚信经营意识。出租方尤其是以出租为业的企业，应树立诚信经营意识和契约必守精神，严格履约，不应向承租方隐瞒土地使用性质、租赁房屋性质，避免随意变更合同条款或合同主体。

第三:防范经营风险。企业进行出租尤其是面对众多承租方进行出租时应谨慎评估自身的出租行为及风险，合理规划资金的使用，应当预留一定资金处理租赁中出现的各种纠纷。

四、典型案例

门头沟法院民一庭法官助理潘蕾、王睿涵通报5起典型案例。

案例一：房屋租赁合同解除后装饰装修费用的赔偿，应明确合同解除的责任并合理计算损失。

案情介绍

2016年11月，甲公司在其微信公众号中发布招商信息，打造儿童主题综合服务平台。2016年11月29日，乙公司从甲公司处承租407室房屋经营婴幼儿水育馆，约定租赁期限为“2+3年”。2019年初，因在407室房屋从事0-4岁儿童水域培训，违反国家规定，门头沟区消防支队对甲公司、乙公司作出行政处罚决定。乙公司诉至法院要求解除租赁合同并要求甲公司赔偿装修损失及经营损失等。

法院判决

综合考虑双方的过错程度，法院酌情确定甲公司对乙公司的损失承担70%的责任，乙公司对其自身损失承担30%的责任，甲公司按照上述比例赔偿乙公司装修残值损失。

法官提示

在判定是否赔偿装修损失时，第一：要明确合同解除的原因，明确合同解除系出租方违约、承租方违约、双方违约，还是因不可归责于双方的原因，以此确定是否赔偿以及赔偿的比例。第二：装饰装修的剩余价值，主要通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。在确定装修残值时，要明确装修残值的计算年限和残值评估基准日期。装修残值的计算年限，要依据租赁期限来确定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。对于装修残值的评估基准日期，应考虑合同的履行状况，主要基于承租方对租赁物实际使用的期限确定。

案例二：房屋租赁合同无效后装饰装修费用的赔偿，应明确合同无效的责任并合理计算损失。

案情介绍

2016年7月6日，甲公司与乙公司订立《租赁合同》，主要约定，乙公司从甲公司处租赁1号房屋，租赁期限自2016年7月6日至2036年7月5日；租赁用途为办公；乙公司可根据自己需要对承租房屋适当进行改造，但主体结构不能改动。合同订立后，甲公司将1号房屋交给乙公司，乙公司支付租金。乙公司动工对房屋进行修缮，室内进行装修，对院落及围墙均有修缮。2017年5月23日，北京市规划委员会作出限期拆除决定书，1号房屋属逾期未拆除的城镇临时建设工程，限期拆除。现甲公司诉至法院要求确认双方签订的房屋租赁合同无效并要求乙公司腾退1号房屋。乙公司提出反诉要求甲公司赔偿装修损失。

法院判决

1号房屋系临时建筑，甲公司与乙公司签订的房屋租赁合同无效。出租人同意承租人装饰装修，合同无效后，对于已经形成附和的装饰装修物，出租人不同意折价利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，导致《租赁合同》无效的主要过错在于甲公司，甲公司应对上述合同无效造成的损失承担主要责任，乙公司承担次要责任。

法官提示

导致房屋租赁合同无效的原因有很多，司法实践中常见的是就未取得建设工程规划许可证、未经批准建设的临时建筑签订的房屋租赁合同。尤其对于双方约定租赁用途为商业用途的，承租人在承租房屋后进行装修，在产生纠纷后装修损失的赔偿往往成为双方争议的焦点。在出租人不同意利用装修时，由双方按照导致合同无效的过错分担损失，对双方的过错比例的确定，应根据个案来区分判定，但是，在没有特殊约定或者特殊情况下，认定出租人的过错大于承租人，出租人对于装修损失承担主要责任。第二，对于装修损失的确定，在房屋租赁合同无效的情况下，出租人与承租人关于房屋租赁期限的约定亦无效，因此不能按照合同约定的租赁期限分摊装修费用，出租人和承租人应对纠纷发生时现存装修物进行工程造价评估鉴定，当按照装饰附和物的现值分担损失。 

案例三：租赁用途为商铺的，即使租赁合同中未约定协助办理营业执照的，协助办理营业执照为租赁合同的附随义务。

案情介绍

2016年10月8日，刘某与甲公司签订《商铺租赁合同》，约定刘某从甲公司处承租1号商铺，用途为餐饮。租赁期限自2016年11月22日起至2021年8月9日，其中含免租期45日。2017年4月，刘某向甲公司邮寄书面《解除合同通知书》，载明，因为甲公司迟迟不能提供消防等相关验收手续，也因提供不出有效证件导致其无法办理营业执照，导致商铺至今未能如约营业，要求解除商铺租赁合同。甲公司于2017年4月17日签收。刘某诉至法院要求确认解除商铺租赁合同并由甲公司赔偿装修费用等各项损失。本案争议焦点在于甲公司是否存在违约，刘某是否享有合同解除权。

法院判决

双方合同签订后，刘某多次要求甲公司提供相关材料协助其办理营业执照，但截至刘某2017年4月提起诉讼，甲公司仍未能提供办理营业执照所需的相关材料，此时已经超过承租方起租日期五个月，甲公司的行为导致刘某无法实现合同目的。刘某作为守约方，依法享有合同解除权。

法官提示

第一，如果房屋租赁用途为店铺，租赁合同中也明确约定了租赁房屋的用途是餐饮等必须在房屋内办理营业执照的用途，即使在租赁合同中未约定协助办理营业执照的义务，出租方亦有义务协助承租方办理营业执照，出租方协助承租方办理营业执照的义务系出租方的附随义务。出租方违反附随义务，导致承租方的合同目的无法实现，承租方享有法定解除权。第二，为避免争议和督促出租方履行义务，双方应在合同中约定办理营业执照的期限，对于未约定履行期限的，应根据合同履行情况及租赁用途、合同目的等确定合理期间。

案例四：承租方承租房屋上办理公司注册，合同解除后注册地址未按约定期限迁出的，应明确责任主体并酌情确定赔偿损失。

案情介绍

2015年7月，韩某将其所有的商业用房1915号房屋出租给王某，租赁用途为办公，租赁期限自2015年7月20日至2016年7月19日，租金为每月3050元，王某需要办理营业执照，韩某应配合办理手续，合同解除之后，王某应在一个月之内迁走或撤销。2015年7月28日，王某在1915号房屋上注册成立甲公司,法定代表人为巴某。2015年10月20日，王某与韩某协商一致解除合同。合同解除后，王某一直未将1915号房屋上的公司注册地址迁出，1915号房屋一直空置，现韩某将王某诉至法院，要求王某按照租金标准支付其损失。王某提交一份2015年7月15日甲公司的授权委托书，证明王某受甲公司委托与韩某订立房屋租赁合同，因此应由甲公司承担违约责任，现因无法联系到甲公司，故无法将注册地址迁出。双方争议的焦点为甲公司注册地址未迁出是否应由王某赔偿损失以及损失赔偿的标准。

法院判决

王某未在《房屋租赁合同》约定的期限之内将甲公司的工商登记注册迁出，未履行《房屋租赁合同》的约定，且对韩某造成了损失，应当承担赔偿责任。《房屋租赁合同》确定的租金标准应包括该房屋出租时的全部收益权能即房屋的占有及办理营业执照，兼顾违约责任的补偿性和惩罚性，法院酌定王某按照每日50元的标准向韩某赔偿损失。

法官提示

第一：在租赁合同到期或者解除后，若工商注册地址未迁出，一定程度上影响商铺租金收益，因此，对于需要在房屋上办理工商注册登记的，应在合同中明确租赁合同解除后迁出工商注册地址的责任条款，承租方亦应遵循诚信原则按期将注册地址迁出，否则应赔偿出租方损失；在租赁合同到期后注册地址未迁出的，出租方应采取积极措施避免损失的扩大。第二：公司委托承租方与出租方签订房屋租赁合同，承租房屋后在房屋上办理工商注册登记的，根据合同的相对性原则，在产生纠纷后，应由承租方举证证明出租方是否知晓承租方与公司之间的委托关系，承租方无法证明出租方知晓承租方与公司之间的委托关系的，应由承租方承担责任。因此，对于受公司等第三人委托与出租方签订房屋租赁合同的，应充分评估风险，避免产生纠纷后给自己造成损失。

案例五：以不动产使用权抵债的内容仅系租金给付方式的特别约定，不影响该合同系租赁合同的性质，适用“买卖不破租赁”原则。

案情介绍

2004年5月26日，甲公司与乙公司签订《房屋与土地租用合同》，约定乙公司承租甲公司所有的涉案房屋及土地，租期自2004年6月1日至2024年6月1日，租金共计300万元整，（租期届满时，若甲公司仍未付清乙公司债务，则租期自动展期20年，租金仍为300万元整）……，承租期内不得变卖土地及地上房屋。土地及厂房物权变更不影响承租权之效力。因甲公司欠案外人债务，案外人申请执行甲公司财产，法院依法拍卖涉案房屋。李某于2016年1月18日通过淘宝网司法拍卖网络平台最高价竞得涉案房屋及土地，并要求乙公司腾退涉案房屋。乙公司以与甲公司签订房屋租赁合同租赁期限尚未届满为由，根据买卖不破租赁原则，李某应继续履行租赁合同至租赁期限届满。李某认为房屋与土地租用合同系甲公司与乙公司恶意串通，双方并不存在真实债权关系，房屋与土地租用合同名为房屋与土地租赁合同，实为抵债合同，不能适用买卖不破租赁原则。

法院判决

自2002年至2004年期间，乙公司存在向甲公司转账共计1110万元的情况，现有证据不足以证实《房屋与土地租用合同》存在恶意串通损害第三人利益、通谋虚伪意思表示或其他无效情形，法院确认《房屋与土地租用合同》有效。关于《房屋与土地租用合同》的性质，本案中，《房屋与土地租用合同》所记载以不动产使用权抵债的内容仅系租金给付方式的特别约定，不影响该合同系租赁合同的性质，法院确认《房屋与土地租用合同》系租赁合同，判决李某继续履行乙公司与甲公司签订的《房屋与土地租用合同》至2024年5月31日。

法官提示

租赁合同是出租方将租赁物交付承租方使用、收益，承租方支付租金的合同。以不动产使用权抵债的合同，首先要审查双方是否存在真实的债权债务关系，是否存在恶意串通损害第三人利益的情形，若双方系真实债权债务关系，通过签订不动产使用权抵债合同，承租方取得房屋使用权，出租方收取租金，抵债仅是对租金支付方式的特别约定，符合房屋租赁合同的特征。根据合同法的规定，租赁物在租赁期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。在买卖和竞拍时，要充分了解标的物的相关权利状况，避免因对合同性质存在误解产生利益损失。

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