营改增5月起执行 甘肃房产年会提醒业界高度关注

甘肃省房地产业商会2016年会4月25日在云南昆明举行。合作，创新，跨越是本次年会的主题。百余甘肃房企代表及媒体、建筑、建材、财务、法律等众多相关机构参会。

　　除了年会既定流程之外，来自甘肃方正会计师事务所所长方斌国向大会讲解了营改增的影响和注意事项。这项政策将既影响价格又影响销售，需要市场高度关注和相关测算。

　　对开发商来说，总体上降低了约1%的税负。由于在计算税收时加入了消减进项税，开发商需要注意以下事项：

　　1、金融服务提供商提供贷款、资金，房地产开发商可以取得6%或者11%的增值税进项，但是暂时不能抵扣，增加的流转税税负将由服务提供方和接受方协商承担。

　　2、在扣除土地出让金时不含拆迁补偿费，因无法取得增值税发票。建议开发商尽量拿净地。

　　3、在房地产开发的整个过程中的采购服务，大部分已经纳入到增值税范畴中，税率为6%，原增值税应税服务相关的进项税可以被抵扣。还有些房地产中介，保险还未纳入，房产中介预计税率为6%。房地产保险业务在加入营改增后增加的流转税税负将由服务提供方和接受方协商承担。

　　4、物业管理服务业例如共用部位的运行维护、区域清洁卫生、绿化养护养护等；购买公众责任保险；将征收6%的增值税，可以有更多的进项税可抵扣。但是商业地产租赁的税率为11%或者17%。

　　5、建造成本中税率不一，一般施工方提供11% 的增值税，但建筑企业可以采用不同的税收方式，比如轻包工3%，包工不包料其中包工3%，大宗建筑材料17%，施工11%，设计6%，商混3%，由于部分建筑安装企业/小型承包商无法提供有效的税务发票，可能导致建筑商无法抵扣相应的进项税金。

　　6、房地产开发商出租房产对应的进项税金难于被消耗，增加的流转税税负将由出租房和承租方协商承担。

　　营改增，对购房者的影响和注意事项：

　　1、“营改增”之前，营业税是价内税，计算缴纳的税金直接以交易金额为依据，而改为增值税后，增值税是价外税，需要将交易金额换税为不含税收入再计算应缴的增值税，计税依据相比之前有所减少。

　　2、“营改增”前，个人转卖住房，对购买2年及以上的免征营业税，不足2年的全额征税，“营改增”后，所有地区对个人转卖住房不足2年的都全额缴纳增值税，北上广深对个人销售购买2年以上的非普通住房，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税，个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征增值税。除上述地区外的其他地区，个人将购买2年以上的住房对外销售的，均免增值税。

　　3、企业投资写字楼应该首选五一前取得预售许可证的项目，同时建议要了解项目销售方的计税方式。

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责任编辑：刘晓芸  JN474

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