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律师看法 | 房价上涨,房主违约买房人能否要求继续履行

2017-07-26 小新说法 小新说法


导语

随着房价的节节攀升,二手房市场交易量不断增加,房主恶意违约的现象屡有发生。拖延术、苦肉计,房主以各种借口拒绝办理偿还贷款、过户和托管手续,甚至直接告知房不卖了,提出解除合同,致使房屋买卖合同纠纷案件数量激增,居高不下。



房屋买卖合同纠纷案大致分为两大类,一是当事人要求继续履行合同并追究对方违约责任,二是当事人要求解除合同并追究对方违约责任。司法实践中,继续履行合同中存在的风险较大,不可知的因素较多,这包括可能买房人不具有买房资格、房屋不满足过户条件或者产权人的配偶对权利的主张等,这都会带来意想不到的麻烦。审判实践中,法院也多为支持解除合同并追究违约方的违约责任。而随着房价的上涨,房屋的涨幅很可能超过法院判决的违约赔偿,很多房主仍能从中获得利益而选择恶意违约。



那么,如何才有可能让法院支持继续履行合同并追究违约方违约责任,以最大程度地维护自身合法权益呢?

结合法院的相关审判实践,一般来说,笔者认为需满足以下条件:

(一)房主与买房人签订的《房屋买卖合同》依法成立并生效。

该合同系当事人的真实意思表示,其内容不得违反法律、行政法规的禁止性规定,也不存在无效事由或没有被依法撤销的情形。

(二)讼争房屋具备过户的条件,即该房屋上不存在影响过户的抵押或者查封。

如果该房屋不存在任何的抵押和查封,那么该房屋自然具备过户的条件。而在现实生活中,往往很多房屋存在抵押或者查封的情形,如购买该房屋时向银行贷款而抵押、因向他人借款而抵押、涉民商事纠纷被法院查封等,这些情形有的可以解决而后具备过户的条件,而大多则会完全阻碍房屋过户。房屋买卖合同纠纷中,房主购买诉争房屋时向银行抵押贷款这种情形较为多见。在此情形下,买房人宜将房主的抵押贷款银行作为第三人,以便法官判决银行配合赎楼手续,解决赎楼问题。同时,买房人要能够一次性支付诉争房屋的剩余房贷。这个条件,是为了解决执行难题,若不能一次性付款,就需要房主配合办理按揭手续,执行难度过大。

(三)买房人已经按照《房屋买卖合同》履行付款义务。

房屋买卖过程中,房主和买房人均应恪守诚实信用原则履行合同义务。房主的主要义务为按约交付房屋、转移房屋所有权,买房人的主要合同义务则是按约支付房款。

(四)其他条件。

如在限购城市,买房人必须具备购房资格。


房价持续上涨,面对越来越多的房主恶意违约,深圳、苏州、南京、常州等多地法院判决房主继续履行合同,这对那些视诚信为儿戏的违约者敲响了警钟。房产交易当中,订立契约一定要三思而后行,做到谨慎签约严格守约。


来源:江苏东能律师事务所

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