高层密集表态,多地出手限购!新一轮调控将把房地产带向哪?

2017-03-26 罗琨 中新经纬 中新经纬


中新经纬客户端电(罗琨)进入3月份以来,关于房地产市场的新闻几乎都是头条。在日前召开的中国发展高层论坛上,出席会议的多位高层智囊均表示中国楼市已有泡沫化风险。各路经济学家也纷纷撰文分析新一轮楼市调控的作用。人们似乎都在尝试回答一个问题:新一轮调控将把房地产市场带向哪?



资料图 中新社记者 吕明 摄

 

方正证券首席经济学家任泽平在这一轮楼市调控后提出了六问,包括“未来人口迁移的基本趋势是什么”,“为什么越是大城市土地供给越紧张?大城市真的缺地吗”,“中国会否步入一轮贷款利率的加息周期”,“房地产调控二十年来,为什么限购限贷仅能起到短期效果”,“什么是房地产的长效机制”,“中国房地产市场的风险有多大”。

 

然而,这位自称“最懂地产的宏观分析师”却并没有给出明确答案,只表示“未来房地产形势,答案就在上述六个问题里面”。

 

带着这几个问题,中新经纬客户端(微信公众号:jwview)采访了多位业内专家,一起来看看他们怎么说。

01

未来人口迁移的基本趋势是什么?

 

青岛大学经济学教授易宪容向中新经纬客户端(微信公众号:jwview)指出,目前中国房地产市场的走势和人口、土地供给等基本面因素已经基本没有关系了,主要是炒作行为推高了房价。

 

但也有观点认为,正是人口向大都市圈的迁移导致了北上深等地区房价居高不下。易宪容对此的评价是:房价上涨和人口迁移也没有关系,“房价那么高,怎么迁得过去?”


资料图 中新社记者 王刚 摄

 

不过,中原地产首席分析师张大伟认为,未来人口还是会向大都市和大都市圈转移,主要是京津冀、长三角、珠三角三个都市圈。“所谓人口均衡发展,按照经济学发展规律很难达到,也不是趋势。大城市(人口和产业)往外转移,不可能转移到其他城市,还是会转移到更有活力的都市圈。”张大伟对中新经纬客户端(微信公众号:jwview)指出。

02

大城市真的缺地吗?

  

至于土地供应问题,安信证券首席经济学家高善文指出,在土地供应层面,中国城市建成区之中用于居住用地的比例显著低于国际水平。在不同城市中,供地意愿也有很大的差异。大城市和特大城市供地意愿更低,但中小城市的供地意愿相对较高。2012年以来,人口集中流入了大城市和特大城市,同时由于这些城市供地意愿较低,产生了明显的房价上涨压力。

 

张大伟则认为,在无限制的投资和自住需求情况下,供多少地都不够,核心还是产业和人口的问题。“供地不可能无限增加,也不可能按需来供。大城市是不是缺地,要看从哪个口径说,跟需求比肯定是缺的。但是不是应该满足需求,这是一个大的问号。无论是国家规划还是城市发展,都不可能是核心区无限制地膨胀,而是近城区向都市圈扩张。”张大伟称。

03

中国会否步入一轮贷款利率的加息周期?

 

此前已有市场分析认为,后续不排除存贷款利率上调的可能性。“信贷如果继续放水,房价还会继续往上涨,信贷如果收缩,房价就会下跌,这是经过历史验证的。”张大伟指出。

 

但易宪容认为,存贷款利率肯定不会调整,因为“利率上调,房地产市场就立马趴下了”。

 

在海通证券首席经济学家姜超看来,加息周期已经开始。姜超指出,今年货币政策正在发生变化,突出表现是所谓的变相“加息”开启——2月份上调了7天逆回购利率,前不久又提高了各期限逆回购利率和MLF利率。“需要指出的是,中国的利率有两种,一种是存贷款利率,另一种是金融市场利率,所谓的变相加息是针对后者,也就是说,金融市场已经开始‘加息’了,可以定义为加息周期已经开始。”姜超称。

04

为什么限购限贷仅能起到短期效果?

 

易宪容指出,新一轮房地产调控,仅是对投机炒作进入事前限制,短期内会起到一定作用,但这种作用仅止于让住房销售量急剧下降,房价则不会下跌,这样很难让事前进入投机炒作者退出市场。


来源:新华网

 

张大伟则指出,调控从来都是有效的,只是在调控有效之后为了经济发展又放松了。“房产税要看税额税制,如果投资需求无限大,出什么稅最后都会转嫁。”张大伟说。

05

什么是房地产的长效机制?

 

易宪容指出,只有出台税收机制才能真正起到调控作用。“买十套,买百套都没关系,但是你卖,我就用税收手段让你无利可图。”

 

在北京大学校务委员会副主任、汇丰商学院院长海闻看来,房地产税的出台才能真正标本兼治。“那些手里有200套房子的人,一年征收1万元房地产税,一年要交200万税,他怎么敢hold(持有)住200套房?”海闻向中新经纬客户端(微信公众号:jwview)表示。


资料图 中新社记者 翟羽佳 摄

 

与易宪容、海闻持相似观点的是全国人大财经委副主任尹中卿。他近期撰文指出,房地产税并不是为了“打压房价”,而是要对人们的房地产投资行为起到调节和引导作用。具体来说,出台房地产税,就是要提高房屋占有、使用和交易的成本,让它远远大于物业费和银行贷款利息,把房地产的泡沫挤压出来,把房屋所有者的第二套房、第三套房甚至几十套房都“挤”出来、“逼”出来,这样就可以在不增加土地或者建筑的情况下,增加房屋供给。

06

背景链接:高层罕见密集表态

 

事实上,近期高层对房地产泡沫问题密集表态,背后透露出的政策信号不容小觑。

 

国务院副总理张高丽3月19日在“第十八届中国发展高层论坛”上指出,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,分类指导,因城施策,重点消化三四线城市房地产的过量库存。把防控金融风险放到更加重要的位置,妥善处置银行不良资产、债券违约、房地产泡沫、互联网金融等一批风险点,确保不发生系统性金融风险。

 

同日,国家发改委主任何立峰也在该论坛上表示,中国经济发展面临房地产和实体经济失衡等三大问题。大量资金涌入房地产市场,曾一度带动了一线和热点二线城市房价过快上涨,进一步推高实体经济成本。要坚持因城因地去库存,按照“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,分类调控因城施策,控制信贷资金过度流向房地产业。

 

18日,银监会副主席王兆星在接受媒体采访表示,下一步将继续采取差别化的信贷政策,对部分房价过热的城市,要采取审慎的房贷政策;对部分有去库存需求的三四线城市,还会给予必要的信贷支持。

 

17日,央行行长周小川在出席金砖国家财长和央行行长会议时表示,中国金融体系总体健康,但也存在总体杠杆率偏高、债市房市风险和跨市场影子银行业务活跃等风险。(中新经纬APP)



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2017-03-26 罗琨 中新经纬 中新经纬


中新经纬客户端电(罗琨)进入3月份以来,关于房地产市场的新闻几乎都是头条。在日前召开的中国发展高层论坛上,出席会议的多位高层智囊均表示中国楼市已有泡沫化风险。各路经济学家也纷纷撰文分析新一轮楼市调控的作用。人们似乎都在尝试回答一个问题:新一轮调控将把房地产市场带向哪?



资料图 中新社记者 吕明 摄

 

方正证券首席经济学家任泽平在这一轮楼市调控后提出了六问,包括“未来人口迁移的基本趋势是什么”,“为什么越是大城市土地供给越紧张?大城市真的缺地吗”,“中国会否步入一轮贷款利率的加息周期”,“房地产调控二十年来,为什么限购限贷仅能起到短期效果”,“什么是房地产的长效机制”,“中国房地产市场的风险有多大”。

 

然而,这位自称“最懂地产的宏观分析师”却并没有给出明确答案,只表示“未来房地产形势,答案就在上述六个问题里面”。

 

带着这几个问题,中新经纬客户端(微信公众号:jwview)采访了多位业内专家,一起来看看他们怎么说。

01

未来人口迁移的基本趋势是什么?

 

青岛大学经济学教授易宪容向中新经纬客户端(微信公众号:jwview)指出,目前中国房地产市场的走势和人口、土地供给等基本面因素已经基本没有关系了,主要是炒作行为推高了房价。

 

但也有观点认为,正是人口向大都市圈的迁移导致了北上深等地区房价居高不下。易宪容对此的评价是:房价上涨和人口迁移也没有关系,“房价那么高,怎么迁得过去?”


资料图 中新社记者 王刚 摄

 

不过,中原地产首席分析师张大伟认为,未来人口还是会向大都市和大都市圈转移,主要是京津冀、长三角、珠三角三个都市圈。“所谓人口均衡发展,按照经济学发展规律很难达到,也不是趋势。大城市(人口和产业)往外转移,不可能转移到其他城市,还是会转移到更有活力的都市圈。”张大伟对中新经纬客户端(微信公众号:jwview)指出。

02

大城市真的缺地吗?

  

至于土地供应问题,安信证券首席经济学家高善文指出,在土地供应层面,中国城市建成区之中用于居住用地的比例显著低于国际水平。在不同城市中,供地意愿也有很大的差异。大城市和特大城市供地意愿更低,但中小城市的供地意愿相对较高。2012年以来,人口集中流入了大城市和特大城市,同时由于这些城市供地意愿较低,产生了明显的房价上涨压力。

 

张大伟则认为,在无限制的投资和自住需求情况下,供多少地都不够,核心还是产业和人口的问题。“供地不可能无限增加,也不可能按需来供。大城市是不是缺地,要看从哪个口径说,跟需求比肯定是缺的。但是不是应该满足需求,这是一个大的问号。无论是国家规划还是城市发展,都不可能是核心区无限制地膨胀,而是近城区向都市圈扩张。”张大伟称。

03

中国会否步入一轮贷款利率的加息周期?

 

此前已有市场分析认为,后续不排除存贷款利率上调的可能性。“信贷如果继续放水,房价还会继续往上涨,信贷如果收缩,房价就会下跌,这是经过历史验证的。”张大伟指出。

 

但易宪容认为,存贷款利率肯定不会调整,因为“利率上调,房地产市场就立马趴下了”。

 

在海通证券首席经济学家姜超看来,加息周期已经开始。姜超指出,今年货币政策正在发生变化,突出表现是所谓的变相“加息”开启——2月份上调了7天逆回购利率,前不久又提高了各期限逆回购利率和MLF利率。“需要指出的是,中国的利率有两种,一种是存贷款利率,另一种是金融市场利率,所谓的变相加息是针对后者,也就是说,金融市场已经开始‘加息’了,可以定义为加息周期已经开始。”姜超称。

04

为什么限购限贷仅能起到短期效果?

 

易宪容指出,新一轮房地产调控,仅是对投机炒作进入事前限制,短期内会起到一定作用,但这种作用仅止于让住房销售量急剧下降,房价则不会下跌,这样很难让事前进入投机炒作者退出市场。


来源:新华网

 

张大伟则指出,调控从来都是有效的,只是在调控有效之后为了经济发展又放松了。“房产税要看税额税制,如果投资需求无限大,出什么稅最后都会转嫁。”张大伟说。

05

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资料图 中新社记者 翟羽佳 摄

 

与易宪容、海闻持相似观点的是全国人大财经委副主任尹中卿。他近期撰文指出,房地产税并不是为了“打压房价”,而是要对人们的房地产投资行为起到调节和引导作用。具体来说,出台房地产税,就是要提高房屋占有、使用和交易的成本,让它远远大于物业费和银行贷款利息,把房地产的泡沫挤压出来,把房屋所有者的第二套房、第三套房甚至几十套房都“挤”出来、“逼”出来,这样就可以在不增加土地或者建筑的情况下,增加房屋供给。

06

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事实上,近期高层对房地产泡沫问题密集表态,背后透露出的政策信号不容小觑。

 

国务院副总理张高丽3月19日在“第十八届中国发展高层论坛”上指出,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,分类指导,因城施策,重点消化三四线城市房地产的过量库存。把防控金融风险放到更加重要的位置,妥善处置银行不良资产、债券违约、房地产泡沫、互联网金融等一批风险点,确保不发生系统性金融风险。

 

同日,国家发改委主任何立峰也在该论坛上表示,中国经济发展面临房地产和实体经济失衡等三大问题。大量资金涌入房地产市场,曾一度带动了一线和热点二线城市房价过快上涨,进一步推高实体经济成本。要坚持因城因地去库存,按照“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,分类调控因城施策,控制信贷资金过度流向房地产业。

 

18日,银监会副主席王兆星在接受媒体采访表示,下一步将继续采取差别化的信贷政策,对部分房价过热的城市,要采取审慎的房贷政策;对部分有去库存需求的三四线城市,还会给予必要的信贷支持。

 

17日,央行行长周小川在出席金砖国家财长和央行行长会议时表示,中国金融体系总体健康,但也存在总体杠杆率偏高、债市房市风险和跨市场影子银行业务活跃等风险。(中新经纬APP)



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