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北京二手房市场快速降温,这三类人群要小心!

2017-03-29 刘雪玉 中新经纬 中新经纬

中新经纬客户端3月29日电(刘雪玉)接连几日,北京楼市限购政策全面升级,北京二手房市场也开始逐渐降温,二手“商住房”更是进入休眠状态。中新经纬客户端(微信公众号:jwview)探访发现,新政出台后,对刚需购房者无过多影响,但有三类人群在市场降温的形势下,已被牢牢“套住”,对于购房与卖房显得格外谨慎。

 

资料图


中新经纬客户端(微信公众号:jwview)梳理发现,第一类人群,是欲卖“商住房”的投资客。目前,个人购买二手“商住房”需全款。二手“商住房”想要转卖变现,短时间内极为困难。第二类人群,是计划换房的购房者。由于首付款比例的提高,使得换房家庭更为谨慎,多数持观望态度。第三类人群,是想炒高异形“学区房”的人群,新政出台后,异形“学区房”将不具备学区属性,将难有购房者接盘。

“商住房”


转手有可能面临风险

“个人买‘商住房’要全款?那谁会买我们的房子?”3月26日晚,“商住房”政策一出,北京大兴某商改住小区的业主群炸开了锅,一晚上都在讨论政策所带来的影响。“这个政策杀伤力太大,我们的房子买了除了住,没有别的选择,因为卖不出去。”业主王先生在群里总结,新政出台后,“商住房”将无法脱手。换句话说,一个纳税满五年,且在北京无其他购房记录,一次性全款能支付200多万的购房者,没有必要买“商住房”。

 

业主徐先生,刚参加工作不久,由于没有北京户口,他贷款在该小区买了一套价值约120万的“LOFT”,刚交房不到3个月。徐先生说,“原本想这个房子升值后卖掉,用这笔钱作为首付买个商品房作为婚房,现在看来,短期内不好变现。”


资料图 图片来源于网络

 

据中原地产首席分析师张大伟向中新经纬客户端(微信公众号:jwview)介绍,“商住房”政策的出台影响非常大,北京二手房市场大约有超过40万套商用类物业(统计近10年成交量),其中25万套左右为商住类物业。同时,潜在供应还有超过15万套商办类物业将受到政策影响。“新政出台后,商办类住宅成交量将暴跌,个人购房者将基本放弃商办类公寓的购买。”

 

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端(微信公众号:jwview)说,政策规定,个人认购“商住房”,需在京无房且在京纳税满五年,这也使得此类物业回归到了居住属性。但如果纳税满五年,意味着购房者也有条件买普通住宅。因此,“商住房”后续的二手房交易势必会面临转手困难的风险。


二手房


换房家庭付不起首付款

除了“商住房”业主面临房屋无法脱手的难题,换房家庭也面临着首付款资金不足的尴尬。为让孩子去海淀区上学,马先生和家人计划换房,他想将位于昌平的房子卖掉,在海淀换一个两居室。由于海淀区的房价高,马先生选择了一个面积为65平方米,总价610万的一套房子。然而,因为楼市新政的出台,这套房的首付款由原来的35%提高至60%,加上税费和中介费,马先生这套房子的首付约为540万。“房子的首付款接近九成,就目前来说,承担不起。”马先生说。

针对二套房首付款提高的问题,张大伟称,二套房首付比例看似是六成,实则首付款比例在八成。北京是执行普通住宅标准非常严格的城市,五环内普通住宅最高限价是468万,但是北京大部分住宅都会高于市场指导价,属于非普通住宅。因此,换房人群除了首付款,还需要承担非普通住宅的大量税费,这样算下来实际首付需要的费用就达到了八成左右。


资料图 图片来源于网络


严跃进说,对于一些有换房需求的人来说,实际上购房的约束条件有所增加。但这样会使得有限的房源优先导向首套且没有购房记录的刚需人群。“虽然部分换房家庭近期购房交易暂缓,对于刚需人群来说是一个利好,可选房源的范围将有所增多。”


学区房 



异形房难有接盘者

新政出台前,北京的学区房持续高涨,2016年,某房产中介挂出了一处位于西城区大耳胡同仅有10.9平米的过道,因可落户上学,这不具居住意义的过道竟被炒到了150万。

另据新华社报道,2016 年,西城区金融街附近的一个四合院内,一个总面积 2 平米的平房卖到了26 万元。2013年,《新京报》报道也指出,北京第二实验小学的附近多处四合院内的平房被不同房主分割买下,每间单独出售房子都可以获取一个该小学入学名额。


资料图 图片来源于网络


随着北京新政的出台,“只要有产权本,1平方米也可落户上学”将成为历史,这样的异形房将不会再有接盘者,一位中介工作人员透露,在新政出台前,在西城区带有学区名额的异形房,只要有房本,单价可以卖到10多万,现在已经没有这样的异形房源了。


严跃进说,新政出台将抑制部分炒过道“学区房”的现象。“今后,房东对于此类过道属性的物业将不会有太多炒作,住房回归居住属性也得到了体现。”(中新经纬APP)


本文为中新经纬(微信公众号:jwview)原创稿件,未经授权,禁止转载。


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