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王健林、潘石屹向左,孙宏斌向右

2017-07-11 孙瑶 中新经纬 中新经纬


中国的房地产江湖随着昨日一条新闻的刷屏而备受关注。



7 月10日,万达商业与融创中国签订转让协议,以总额631.7亿元的价格将76个酒店和13个文化旅游项目出售给融创中国。具体包括,万达以295.75亿元将13个文旅项目的91%股权转让给融创,融创承担项目的全部贷款,此外,融创还将以335.95亿元收购万达的76个酒店项目。


无独有偶的是,在不到一周之前的7月6日,SOHO中国董事长潘石屹表示将出售北京光华路SOHO 2和上海凌空SOHO两个项目。更早前的6月24日,潘刚刚以35.73亿元人民币出售了上海虹口SOHO。



图片来源:网络

 

急于轻资产化,或是忙不迭地接盘重资产,国内房地产市场的两种截然不同的经营模式正浮出水面。

 

向左走,轻资产模式好调头?

 

根据《每日经济新闻》梳理,万达此次出售的13个文旅项目总投资约5400亿元,与之相比,出售价格堪称低得惊人。万达“廉价”出售资产是出于何种考虑?


 来源:每日经济新闻


“通过这次资产转让,万达的商业负债率将大幅下降,这次回收资金全部用于还贷,万达商业计划今年内,清偿绝大部分银行贷款。”王健林称。当日,王健林在接受《财新网》采访时表示,转让项目能大幅降低万达商业的负债,并进一步实现轻资产化运营。他预计,交易完成两年后,万达商业租金等收入将超过地产收入。

 

万达轻资产模式的转型思路由来已久,王健林也在不同场合都表达过他去房产化的决心。他曾说,房地产高利润时代已经过去,重资产模式虽然还能发展,但难度在加大,要快速扩大规模,就要转型轻资产。

 

图片来源:网络

 

万达从2014年就开始研究轻资产模式,即投资建设万达广场,全部资金由别人出,万达负责负责选址、设计、建造、招商和管理,使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统,所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。王健林在作年度工作报告时表示,2016年,万达成功转型轻资产模式,全年共开业50个万达广场,21个属于轻资产项目。今年上半年新开业项目14个,其中轻资产万达广场就占了9个,新发展项目28个,其中26个万达广场全部为轻资产项目。

 

中原地产首席分析师张大伟对中新经纬表示,万达转让非核心资产的主要目的应该与其回归A股受挫有关。万达作为国内最大的商业地产公司,上个月债券出现恐慌性抛售,可能影响了流动性,也可能会对其未来融资和发债带来负面影响,而转让非核心资产对提高流动性有帮助。

 

图片来源:网络

 

王健林并不是唯一进行轻资产化转型的房地产大佬。7月6日,SOHO中国董事长潘石屹表示,将会出售北京光华路SOHO 2和上海凌空SOHO两个项目。两项目预计将套现超过100亿。这也不是潘石屹第一次出售SOHO项目了,6月24日,其刚刚以35.73亿元人民币出售了上海虹口SOHO。

 

如此大规模的现金回流到上市平台,潘石屹要如何花?

 

“主要还是投到SOHO 3Q业务上来,还有一些可能用于分红。”潘石屹接受《证券日报》采访时表示,接下来,SOHO中国将向轻资产转型,不会再拿地建房,将集中精力聚焦SOHO 3Q的发展,以租赁方式获取物业,再改造成SOHO 3Q进行运营管理,该业务将成为SOHO中国未来两三年之后新的业绩增长点。

 

SOHO 3Q  图片来源:网络

 

SOHO 3Q项目是将SOHO中国的写字楼办公室以短租的形式对外租出去,预订、选位、支付等所有环节都在线上完成,是SOHO互联网转型的关键。SOHO中国总裁阎岩透露,截至到现在,SOHO 3Q有1.7万个座位,17个中心,整体出租率为85%,预计到年底出租率将达到95%。接下来,为了完成SOHO 3Q数量级的扩张,未来除了一线城市,还会下沉到二线城市,也有可能到三线城市去发展。

 

除了王健林和潘石屹,5月11日,李嘉诚在出席长实地产股东会也时表示,2017年长和依然会出售价值数百亿物业,18年也是如此。

 

近年来,地产龙头们纷纷抛售重资产,究竟释放了什么信号?传统地产模式的风口真的要变了吗?

 

对此,全国房地产商会联盟执行主席、中国商业地产联盟理事长顾云昌对中新经纬表示,轻资产模式,就是用自己的品牌和经营方面的特长(经验、智慧)去吸引别人的投资,用别人的钱来实现自己的发展路径。想要轻资产化,必须有自己的品牌和智慧。现在很多人都在讲轻资产,有品牌有实力的都在走或者准备走这个道路,这也是房地产等重资产行业未来的一个发展方向。

 

向右走,摊子越大胜算越大?

 

有别于王健林、潘石屹的持续抛售、转型,房地产界特立独行的“黑马”孙宏斌和他的融创中国近几年则一直在“买买买”的路上停不下来。

 

时间

项目

金额

2016年7月

收购莱蒙国际旗下物业

44亿元

2016年8月

入股博鳌金湾

20.54亿元

2016年9月16日

融创中国附属公司融创房地产与联想控股附属公司融科智地签订框架协议,融创拟收购联想控股41个目标公司的相关股权及债权,涉及42个物业项目

约为137.88亿元

2016年11月30日

融创中国旗下融创(青岛)置地有限公司与嘉凯城集团(上海)有限公司订立股权转让协议,收购青岛嘉凯城房地产开发有限公司全部股权

36.62亿元

2017年1月9日

融创中国全资子公司融创房地产与北京链家签订增资协议,通过增资获得北京链家6.25%的股权

26亿元

2017年1月13日

融创中国战略入股乐视,收购乐视网8.61%的股权,获得增发后乐视致新33.5%的股权,收购乐视影业15%的股权。

合计支出150.41亿元

2016年12月9日至2017年4月28日

融创中国旗下天津润泽物业管理有限公司及天津润鼎物业管理有限公司合计增持金科股份2.27亿股,占金科股份总股本的4.99%,累计持股比例达25%

合计耗资超过60亿元

2017年5月12日

融创中国旗下天津融创作为买方,拟向昆明星耀收购天津星耀80%股权及债权

代价合计人民币约102.54亿元

2017年5月31日

融创中国拟与合作方上锦建筑(重庆上锦建筑规划设计咨询有限公司)联合收购重庆华城富丽房地产开发有限公司股权及债权,其中融创中国收购华城富丽60%股权及相关债权

21亿元

融创中国近一年来的并购投资情况(不完全统计) 

中新经纬 赵倩 制图

 

孙宏斌表示,这次交易涉及的资金完全来自融创自有资金,截至2017年6月30日,公司账上还有900多亿元现金。然而根据《21世纪经济报道》分析:自有资金这个说法显然是错误的,只能说融创账户上还有900多亿现金,但融创的负债更多。根据融创2016年的年报,截至2016年底,融创中国总负债2577.72亿,净负债率121.5%,而2015年融创中国总负债为960.89亿元,净负债率75.9%。借贷总额方面,融创中国从2015年的417.99亿,增加到2016年底的1128.44亿。

 

图片来源:网络

 

以2017年战略投资乐视为起点,融创中国已经变成了“加杠杆”最快的房地产公司之一。据一财网报道,如果加上万达的项目,融创中国目前的负债率或已达到200%。

 

在融资成本越来越高,金融去杠杆进程加速的背景下,融创为何要以如此高的负债率收购重资产呢?

 

孙宏斌曾表示,(房地产)行业整体规模再增长很难,但是市场份额将快速向大公司集中,形成的路径有两条,一是小公司买了地以后做不了,挣钱退出让大公司来做,二是企业间的收购、兼并,这对于本身就具备金融属性的地产行业而言特别重要。

  


顾云昌表示认同孙宏斌的看法:“中国房地产行业的现状就是大而强的企业越大越强,弱而小的企业被兼并和淘汰,这是市场经济发展过程中优胜劣汰的必然结果。中国房地产发展的现阶段,在调控政策和市场波动情况下,这样的集中现象可能会加快,这两年也正在加快。不少企业就抓住这样的机遇来进一步扩大市场份额,通过兼并、合作、收购等办法来拓展市场。


很多前十强、前二十强的企业已经显示出在这方面的威力和进度,孙宏斌就是其中的一员,而且是特殊的一员,这确实是非常好的机遇,中国的房地产市场已经从春秋时期的百花齐放、百家争鸣到现在的战国时期七国争雄的局面,这是市场经济发展的必然,也是现阶段中国房地产市场发展的一个显著特点。

 

张大伟也认为,这笔交易体现了房地产发展到今天进入白银时代的最主要特征,从过去的拿地竞争到现在的企业之间股权兼并。房地产进入存量运营时代,而在中高端住宅销售市场非常活跃的融创开始进入酒店、文旅的持有和运营市场。


图片来源:网络

 

对于不少业内人士担忧孙宏斌和融创中国的资金链能否保持平衡,顾云昌认为:现在的重资产发展模式既可以加快融创发展的速度,又可能让其遇到很大的风险。因为重资产很多,融创的资金链一旦出现问题,市场一旦出现变化,或者有决策判断上的失误,就会造成很大的损失。

 

张大伟则认为,融创目前已经属于房地产龙头企业,过去单一侧重中高端住宅市场的发展市场显得有所狭窄,这种情况下,介入酒店及文化旅游地产市场,也有利于企业的业务开拓。从资本层面看,融创今年股价累计上升接近150%,也体现了资本市场对融创的运营模式认可。


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