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房企今年缺钱花?你可能想多了

2017-07-14 罗琨 中新经纬 中新经纬


2016年四季度以来,房企各类融资渠道持续收紧。近期,证监会审核又中止或终止了13家房地产企业发债。作为一个资金密集且高度依赖杠杆的行业,融资渠道收紧意味着什么?而随着前期债务偿还期限逼近,部分房企是否存在资金链断裂的风险?


融资渠道全面收紧


据民生证券研究院院长管清友梳理,近年来,房地产企业融资渠道经历了“股权为主——非标兴起——定增重启——债券放量——回归信托、贷款”的变迁过程。


资料图 中新网陈丹赤 摄


而其中,2015 年初证监会颁布公司债新政,公司债发行主体扩容,政策放松下的房企纷纷放量发行,债券融资在2015-2016年增长迅速。


评级机构东方金诚评级副总监程春曙在接受中新经纬采访时也指出,过去两年,公司债是房企境内发债的绝对主力。但自从2016年9月底楼市全面调控以来,证监会、上交所和深交所定向对房地产业公司债券实施分类监管,并明确房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地。


“从2016年四季度开始,房企公司债发行已收紧,至今维持收紧态势,”程春曙援引数据指出,2017年1月至6月13日,房企公司债仅发行4只,规模43亿元,较上年同期的101只和1882.3亿元大幅下降。


她进一步指出,除国内债券发行收紧之外,房企在境外发行债券、银行信贷、私募基金融资、信托等多个融资渠道受限均较为明显。


房企融资:八仙过海各显神通


图片来源:中新网


“之前看过一家房企,融资工具超过了20多种。”一名券商分析师向中新经纬透露。他指出,哪怕是在债务融资渠道畅通的时候,房企也还会通过其他各类渠道来进行融资,包括民间借贷等。


房企融资方式花样繁多在行业内也并非秘密。“八仙过海,各显神通”,一名行业内资深人士这样形容房企在“正规”渠道外的融资渠道。


上述人士向中新经纬指出,在发债等渠道收紧后,房企有的求助于信托,有的通过出让股权,还有通过“创新性”方式与银行的私人银行部进行对接。


他介绍称,以借道信托为例,用于拿地的资金获取会非常困难,如果用于其他用途的话,当前国内TOP30房企的信托融资资金成本约在7.8-8%左右,一般房企融资成本要在10%以上,最高可以接近15%。从私人银行获取资金成本也在8%左右的水平,如果用于拿地,算上通道费大约在9.5%左右。


不过,上述人士补充道,当前私人银行基本没有额度,对一般房企而言,私人银行属于“可望而不可求”资金。


图片来源:中新网


程春曙则指出,目前房地产企业通过REITS或类REITS等商业地产资产证券化融资仍是较为可行的融资方式,部分持有大量商业地产资源、现金流稳定的大型房企将受益。


今年以来,通过A股定增再融资只有3家房企,融资金额为66.95亿元,较去年同期的10家、429.57亿元,均出现七成以上的降幅,但程春曙认为股权融资的通道尚未完全堵住,部分大型房企仍能从股权融资渠道募集资金。


中新经纬近期在走访银行时也发现,目前有部分房企借道信托保险等渠道面向个人投资者进行融资。从目前来看,类似产品预期年化收益率约在5.6%左右。

 

2017年房企整体现金流没那么紧缺


多名接受采访的业内人士和机构人士均指出,尽管目前各类融资渠道全面收紧,但整体上房企2017年并没有大家想象中那么缺钱,部分企业由于拿地节奏不对等原因可能将面临较大压力,甚至可能爆发资金链断裂的风险。


一名银行人士指出,目前大的房企现金流和销售都还不错,2017年不缺钱,而此前发行的地产公司债以3+2结构为主,也就是意味着2015-2016年发行的地产债要到明后两年才集中到期,而今年的集中到期压力并不大。


图片来源:中新网


前述房地产行业资深人士指出,总体来说,房企现金流并不特别紧缺。主要原因是,房企在2015年下半年到2016年三季度的地产牛市中有大量资金回笼。但是,部分房企由于前期项目分布的区域市场较差,资金回笼情况不太理想,却在2016年大肆扩张拿地,这类房企现金流压力比较大。


他指出,这类房企“顺势扩张”的主要原因是,2015年后房企基本形成了一个共识:房地产“黄金十年”已过,城市间的分化会越来越大;在此预期下,有些前期布局不太理想的房企开始加大在一二线城市的拿地力度。在热点城市土地供给有限,但需求争夺白热化的情况下,城市地价快速飙升,“地王”不断涌现,房企拿地支出明显加大,这会对前期项目区域分布欠佳,进而造成销售回款有限,但却在热点城市大举拿地的房企现金流带来较大压力。


程春曙也指出,2015年下半年以来,全国房地产销售的回暖明显增厚了企业的利润和现金流,账面现金对短期债务的覆盖水平较高,尽管购置土地消耗了大量资金,但由于2017年不是债务的集中偿还期,因而大部分房企的流动性并不存在重大问题。


她强调称,限制再融资能力更多的是从政策层面抑制房地产企业过度扩大投资,从而实现房地产去产能的效果。但在房地产企业融资渠道全面受限的情况下,部分对再融资过于依赖的企业或将提前爆发资金链断裂的风险。


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