住建部新规要“取消公摊” 已经买房的你亏了吗？

房屋交易可能不用再计算“公摊面积”了。

2月18日，住房和城乡建设部发布《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中关于“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的规定引发了市场的热议。

文 | 吴亦涵

目前，在我国大多数的房屋交易中，房屋销售面积多以“套内面积+公摊面积”来计算。“买100平米房子只得70平米”的情况，在房屋交易市场中并不鲜见，市场对于“公摊面积”也一直存在着不少争议。

在一些业内人士看来，如果“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”实施，或将解决目前市场上因关于房屋交易中公摊面积所存在的诸多问题，也将为征收房地产税的计税标准奠定基础。

不过，新的疑虑也在产生。“我们这些已经买了房的人会不会亏大了？”“没了公摊面积，公摊设施谁来负责，怎么收费？”中新经纬在采访中发现，对于“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的新规，不少购房者和准备购房的人都产生了新的困惑。

01 “公摊面积”乱象多

长久以来，关于住房公摊面积的问题一直备受市场关注。在刚刚过去的2018年，该问题就一度引发了市场的激烈讨论。

2018年7月，瞭望智库微信公号发表文章称，提到公摊面积，几乎每个购房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的钱，却只买到一个70平米左右的房。该文章迅即引发了市场的热议。

同月，新华社就上述文章发表评论称，公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台，购房者遭遇到的问题还将进一步加剧，产生的各类矛盾也将愈发尖锐。

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2018年9月，新华社再度发表文章《买100平米得70平米：公摊面积7大乱象》，曝光了房地产市场上公摊面积计算模糊、公摊设施擅自挪为商用、公摊面积动辄再收服务费等种种乱象。文章引用专家观点称，公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”，由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久。建议从制度上堵住现行法规漏洞，考虑适时引入国际通行的以套内面积为单位的房屋计价体系。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，此次住建部关于“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的新规，便与2018年市场上对于公摊面积的讨论有着很大的关系。

“使用套内面积来计算，实际上是发挥了房住不炒的导向。从购房者的角度来讲，公摊面积只是一个附属设施，其真正的需求还是套内面积，如果套内面积比较小，老百姓觉得不划算就不会去买房，这就使得开发商也会更加注重做大套内面积，从而防止开发商通过公摊面积来做文章。”严跃进向中新经纬说道。

02 取消公摊面积，已经买房的人亏了？

“如果未来不计算公摊面积，那我岂不是亏了？”在中新经纬的采访中，取消公摊面积之后自己之前买的房是不是亏了，成为不少有房者的第一反应。

2017年，谢先生在厦门购买了一套建筑面积为40多平方米，实际套内使用面积30平方米出头的单身公寓，在了解到住建部关于房屋交易的新规之后，他向中新经纬表示，如果真的不再计算公摊面积，那么自己未来想要卖房的时候，是否也只能按照套内使用面积卖出？这样的话，自己现在房屋的价值损失将在17万元以上。

2017年在东南沿海小城新购一套住房的包女士也向中新经纬表达了相同的顾虑，“最关心的肯定还是未来卖房的时候公摊面积算不算的问题。此外如果新规实施，之前购买房子中的公摊面积如何处理？未来开发商会不会对公摊设施进行再次收费？”她开玩笑称，目前自己的房子还没交房，是不是可以去把已经交付的公摊面积费用讨回来。

而在正准备购房的闫女士看来，新规是一个好消息，“此前公摊面积的计算太过复杂，感觉很多钱会交得不明不白，取消公摊面积之后就没有这些问题，觉得可以用相同的钱买到使用面积更大的房子。”但她也存在着一些困惑：“如果不再为公摊面积付费，那么小区里公摊设施的费用由谁负担？在实际购房、居住中是否会有其他的一些变相收费？感觉最终羊毛还是出在羊身上。”闫女士说道。

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在国内一线房企负责工程管理工作的宁宇（化名）向中新经纬说道：“对于房企来说，那些正在开发的房地产项目中，关于公用面积和建筑面积的指标都是确定的。公用面积的建设也需要成本，如果真的取消公摊面积，那么开发商只能用提高房屋每平方销售单价的方式，来消化建设公用面积的成本。“

对于有房者的顾虑，严跃进向中新经纬指出，目前房屋交易是以总价购买来进行的，因此在总价不变的情况以套内计价的方式交易，房屋销售的单价肯定会有所提高，因此对于有房者来说，并不用担心这个政策会否给自己带来亏损。

在中原地产首席分析师张大伟看来，套内面积计价对于购房者实际购房成本基本无影响。其指出，公摊面积的存在，其实容易让人产生价格幻觉。“以北京一套最近入市的商品房住宅为例，实际商品房住宅的套内面积是141平米，但增加公摊后就变成了173.7平米，而平均单价从套内的10.8万变成了8.8万，房价看似降低了，实际没有降低，给购房者造成价格较低的错觉。”张大伟对中新经纬说道。

张大伟指出，新规主要影响的是部分打着政策擦边球卖那些实际使用面积率低的房子的开发商，减少了他们的灰色利益。另外，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

03 或为房地产计税标准奠定基础

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值得一提的是，房地产税的征收问题也一直是市场关注的热门话题之一，此前，房产税征收是否应该包含公摊面积的问题，也引发了市场不小的讨论，讨论主要集中在两个方面：

一方面，由于板楼、塔楼、别墅等各类建筑公摊面积差别极大，从0%至55%不等。同样建筑面积为100平方米的房子，有的公摊面积可能高达30平方米，有的则可能不到10平方米，一刀切地以建筑面积为单位收取房产税有失公平。

另一方面，如果只对套内使用面积征收房地产税，则有可能产生税基漏洞，开发商可能会选择性地把大量的面积计入公摊面积而“合理”逃税。

因此，在严跃进看来，“此次新规具有行业变革的意义，对于居住者来讲具有积极作用。从后续政策来看，房产税包括和房屋交易面积挂钩的政策可能发生变化，最终都统一按照套内面积计算，这就为产生税收的计税标准奠定基础，以保护购房者权益为最终导向。”

“此次新规的出发点是规范住宅建筑的计量标准。新规制定之后未来房屋交易如何规范，购房合同如何调整等细节性的政策，后续还有待完善，这样才能保障房屋交易市场的稳定发展。”严跃进说道。