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随着寒潮来袭，北京开启“速冻”模式，但这似乎并未能阻挡家长们购置学区房的热情。中新经纬近日走访发现，在往年一直是成交淡季的岁末，北京市海淀区中关村一小、二小等优质学校周边的房子成交速度却加快，价格也有上涨趋势。
据熟悉周边情况的房产经纪人介绍，差不多从11月底开始，海淀学区房的成交量就明显增加，挂出来的房子只要价格合适、业主诚心出售，很快就会卖出去，“前段时间，一套40多平方米的一居室刚挂出来，就有十几组客户要看房，家长都盯着呢。”
“现在每天接到客户、同事们打来的电话，能有三四十个，很忙啊。”近日，中新经纬（微信号：jwview）走访了海淀区东南小区、黄庄小区、知春里小区等热门学区，某房产经纪公司的经纪人田峰（化名）这样向记者形容当前的工作状态。据田峰观察，从2017年3月楼市调控政策出台后，北京整体的房价就比较平稳，不管是学区房还是非学区房，价格都较高点有所下调。但临近今年年底，海淀的学区房却突然火了起来，让他感到莫名其妙。他说：“一般来说，冬季是一个成交淡季，但今年却不一样。大概从11月底开始，海淀学区房的带看量、成交量有明显增加，几百万上千万元的房子，挂出一套卖一套，就跟抢一样。说实话，我们也搞不懂为什么会火，但市场的情况就是这样。”中关村三小、中关村一小、中关村二小、人大附小、人大附中实验小学，是海淀区5所一流一类小学，周边小区的房源在近期变得炙手可热。田峰称，由于学区房单价较高，小户型房源就比较抢手，很多家长都盯着一居室或两居室，只要挂出来，很快就有人要看房。近一个月里，只要价格合适、业主诚心出售，小户型房子几天内甚至是一两天就能卖出去。“前段时间，有个小区出了一套40多平方米的一居室，挂出来当天就有十几个客户想看房，确定想买的客户有8组，看房都要排队预约。因为还不知道门牌号，有个客户有些等不及，还让经纪人按照同户型房源挨家挨户地去找。最终这套房源加价10万元，迅速成交。”田峰说。今年10月份购买了海淀区学区房的吴梦舒（化名）也向中新经纬表示，当时的市场已经比较热，刚挂出来的房子，只要价格合适，2-3天就能卖出去。走访中，中新经纬记者发现，在一些热门小区，不时有经纪人与看房人穿梭于几栋楼之间。知春里小区与东南小区的两套房源中，保管钥匙的经纪人会一直待在房子里，等待他的同事们带着一波波客户来看房。虽然海淀区只有部分区域的房子能称得上学区房，但全区的成交量在今年确有增加。中原地产数据研究中心提供的数据显示，截至目前，海淀区二手房的成交量已经超过2017年、2019年，低于2018年。今年三季度，海淀区共成交5816套二手房，数量上是2017年至今的第二高，仅次于2018年三季度的5848套。数位经纪人均向中新经纬表示，经过近段时间的消化，海淀热门学区内可供挑选的房源已经减少。蜂鸟家园小区对口的中关村三小，因为房子以一居、两居室为主，近期成交量较多。中新经纬12月26日下午在某房产交易网站看到，该平台在近90天共成交14套蜂鸟家园的房子，当前挂牌在售房源有7套。这些房源中，4套为一居室，挂牌价在718-850万元之间，3套为两居室，挂牌价在1199-1460万元之间。房产经纪人鲁扬（化名）介绍称，蜂鸟家园小区剩余的这几套要么总价太高，要么业主不打算出售，实际能卖的更少。她说：“从今年4月份开始，万柳片区的成交量就上来了，11月公司在该片区共成交了103套房源。现在没什么房源，而且一套比一套卖得贵。”随着成交量的增加、在售房源减少，海淀部分学区房的价格有所上涨。贝壳研究院近日发布的《北京二手房小区榜单》显示，在“2020年业主预期最强的十大小区”中，海淀区上地东里、东南小区、蜂鸟家园、万泉新新家园、新起点嘉园排在第1-5位，涨价房源占比分别达到55%、47%、46%、45%、43%。这些小区，基本都是家长眼中的学区房。“蜂鸟家园的房子从年初到现在涨了不少，目前单价在18-19万元/平方米左右。按照单套计算，年初报价750万元的一居室，现在也涨了100多万元。万柳片区的价格，整体有1万元/平方米的涨幅。”鲁扬说。中新经纬记者24日看到，知春里小区一套61平方米的两居室挂牌价为680万元，单价约为11.15万元/平方米。到了25日，这套房的挂牌价已经涨到720万元，一夜之间上涨40万元，单价约为11.80万元/平方米。该房源于今年6月30日首次挂牌时，报价为635万元。田峰介绍，从去年底到今年年初，知春里小区同户型房源的售价还在570-610万元之间，但现在买不到了，近段时间同户型中间楼层的一套房源以700万多一点成交。贝壳找房APP数据显示，近一年该小区二手房成交均价不断提高，从2019年12月份的10.26万元/平方米上涨到2020年11月份11.09万元/平方米。中原地产首席分析师张大伟称，目前海淀区的学区房价格出现一定上涨，价格比2017年的高点还要高。
海淀学区房为什么会在这个冬季变得火热？张大伟分析，北京楼市调控以来，全市二手房的成交价格都较高点出现下跌，位置较差、配套欠缺区域的跌幅大于核心地段、有学区的区域。经过近几年调整，市场有所回温，这种市场大环境给学区房成交量的增加提供了支撑。
据我爱我家研究院统计，今年11月，北京全市二手住宅共网签17268套，环比10月增长20.5%，同比2019年11月增长40.44%，二手住宅网签量已连续7个月保持在1.6万套以上。
学区房火热，或许也与当下的疫情有关。张大伟称，北京不少家长都计划送孩子出国读书，从小为孩子选择的就是北京的国际学校。但从眼下看，全球疫情何时结束仍是未知数，出国读书风险增加，这部分家长便转而购买学区房。外媒引述美国官方的数据显示，今年4-9月，美国向中国内地申请人签发的F-1学生签证数量较2019年同期下降99%。
另外，北京西城区今年出台政策，自2020年7月31日后，在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。此前，海淀区、东城区已经推行多校划片政策。
吴梦舒称，因为没有赶在7月31日之前买入西城区学区房，加上西城区价格较高，经过一番权衡，最后选择了海淀区，“反正都是多校划片，也就无所谓了，孩子能否上好一点的学校，就看当年的招生名额了。”她还称，在这几年考试中，海淀高分段学生在全市的占比较高，家长都信任海淀教育。
鲁扬、田峰均称，据家长们反馈，从去年和今年的实施情况看，海淀区的多校划片遵循了就近原则，家长买了学区房，他们的孩子基本都能够上对应的学校。
鲁扬说：“海淀推行多校划片政策之前，蜂鸟家园对应的就是中关村三小，现在多校（划片）了，小区的孩子还是上的中关村三小，没有听说哪个孩子被调剂。”田峰也称，科育小区、东南小区的孩子，现在仍是一对一进入中关村一小，知春里小区的孩子进入人大附中实验小学。
不过，对于像吴梦舒一样的家长来说，买入海淀的学区房多少带了一点“赌”的成分在里面。“中介说的也不一定准，我在网上看到，有家长抱怨孩子被调剂到一所教育质量一般的学校。况且，各区每年的招生入学政策都有变化，未来会出现什么情况也不好预料。”吴梦舒说道。
文：薛宇飞 标题责编：薛宇飞 罗琨 赵佳然
封面、导语图为北京海淀区知春里小区；知春里小区一套两居室近期挂牌价变化、知春里小区成交均价走势来源：贝壳找房APP
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