裸泳说|雄安县永远也不会成为下一个陆家嘴

文：张   浩

深度好文/共1665字/阅读4分钟

 摘要：财务投资角度看买雄安县的房亏不亏 

前天还在清明休假时，国务院发布了设立河北雄安新区的通知，级别可比深圳特区和浦东新区，媒体称：这将成为下一个陆家嘴。这让我想到件事：炒房简直是最完美的财务投资。

按照特殊的中国逻辑：中国人买什么都亏，但买房不会亏。于是全国炒房客蜂拥而至，说是雄安县群众一辈子没见过这么多人傻钱多的炒房客，也没见过哐当儿带100万现金拍桌子上要买房的，甚至还有差10万元没买到急哭的人。

有此红红火火严肃活泼的场景，那现在房价是多少呢?

据了解，中央决定设立河北雄安新区的通知发布后，有房产中介连夜落址雄县，外地人纷纷赶往雄县购房。雄县平时均价3000元、4000元的二手房已经卖到了8000多元，在4月1日晚上还叫价6000元的房子，在3日下午就已经上涨到了25000元。并需要全款支付，且目前房子不能过户，只能买卖双方私底下签署协议。

看到如此有利可图的房价，我想到前两天有位朋友跟我介绍了位做地产投资的投资人，说我是做投资人报道，X总你可以采访一下呀。我抚摸了下胸口摇了摇头，毕竟你要说你是专业做房产投资的，团结紧张的炒房客谁也不服。

但转念一想，大家都是勤劳勇敢善良好赌的中国人，谁跟谁论高低呢？毕竟现在做企业的要点是估值，做投资的要点是接盘，炒房简直是完美的财务投资。

以投资角度来说，估值（房价）与流量（曝光度）是一方面，另一方面看项目本身，雄安县新区有没有“核心技术优势”？

先来对标同类产品。截至2016年6月，中国已有18个国家级新区，除去人们类比的上海浦东特区与深圳特区这两个行业龙头，更多的可能不是成功。

而如果我们纵观这些特区，发现其中成功的可以归结为三个方面，一是政策原因，二是市场原因，三是地理原因。

拿行业龙头深圳特区来说，深圳特区是1997年邓小平南巡后，中国改革开放建立的第一个经济特区，熟悉事物发展轨迹的人会知道，政策红利的支持很大程度上决定了深圳特区的发展。地理上看，深圳市域边界设有中国最多的出入境口岸，地理优势不言而喻。市场上来看，90年代深圳汇聚了一大批电子厂商，而后崛起像华为、中兴、腾讯等一系列知名企业带动当地产业发展，就像杭州这些年来的崛起有阿里巴巴的一份原因。

那从这个三合一的逻辑来看，位处河北的雄安县有什么？——可能哪一方面也不占优。有人说雄安新区也紧挨着北京，可以吸收北京的产业，和北京共同发展啊。对此我很方，如果你去看之前北京周边城市的发展状况，你会明白。还有一个说法叫做“北京的发展阻碍了河北的发展”，不无道理。

我是武汉人，前十年听说过“北有中关村，南有广埠屯”的说法，两者同样十年前都卖电脑，不同是北京的中关村已是国内的创业腹地，而武汉的广埠屯还在卖电脑，没有“核心技术”已被历史淘汰。

我们知道，财务投资以赚钱为第一要素，以有人接盘为头等大事，所以有没有核心技术并非那么重要，只要有很多人觉得你有核心技术，这很重要。

那现在看来，一夜从6000涨到2万5的房价、为差10万元而急哭买不到房的投资者看来，确实有很多人觉得你有核心技术。估值问题解决了。但问题是，今天觉得投资这个项目值，距离打款之前的明天与后天呢？

很多人都知道一句话，“北上广永远涨”，而这句话被很多不求甚解的人直接升级为——“中国房价永远涨”、“在中国，买房就是赚钱，买房永不亏”，于是很多人在偏远地区买了房，至今被套牢。

其实纵观全国的房价，很多地区的房价并不是一直在涨的，甚至下跌的厉害，如下图：

昨天2万5买的房，今天3万出手我信，但明天3万5买的，后天也能3万5出手，我表示怀疑。但仅从财务的投资逻辑出发——管那么多干嘛，我赶紧找人接盘解套就好了。所以不得不说，这简直是一次最完美的财务投资机会。

这些年来武汉的媒体一直在大喊“光谷是第二个硅谷”，虽然房价也因此水涨船高，但实际上除了地理因素相似，其他两个条件都不相似。说到底光谷与硅谷的产业结构不同、政策不同、创投氛围不同，不是前者是不是后者的初不初级阶段，而是完全不一样，光谷永远也不可能成为第二个硅谷。同样作为经济特区这类竞品的雄安县，也永远不会成为第二个陆家嘴。

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