长租公寓的对赌：现在看谁能熬过去
来源 | 寻找中国创客(公众号ID:xjbmaker)
记者 | 张姝欣 编辑 | 苏琦
“我不建议去做长租公寓，这个生意是亏的。”8月19日，SOHO中国董事长潘石屹这段话使得长租公寓在租房涨价潮后，再一次引发公众讨论。
但8月20日，北京市房地产中介协会随即召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等企业共同承诺不涨租金，并将手中超过12万套的全部存量房源投向市场。
潘石屹直指长租公寓盈利难的痛点，认为做长租公寓一定会有银行贷款，其中利息按照银行基准利率是4.9%，可能实际得5%-6%，用贷款建成公寓租出去，回报率最高超不过1%，租房价格再翻番还是亏本。
和SOHO态度相反地，是以万科、龙湖地产为代表的房地产商大举入局长租公寓市场。截至2017年7月，万科泊寓签约公寓约为4.5万间；龙湖冠寓“野心勃勃”，计划2020年做到行业前三。
除了地产开发商，链家为代表的中介商、华住为代表的酒店、以及创业公司们也纷纷做起长租公寓，在有限的房源市场上“短兵相接”。一方是盈利压力、一方是抢房大战，长租公寓是一门好生意吗？
四类玩家入局
长租公寓却随时可能倒下
玩家入局，是看好了长租公寓的未来市场。
近30城房地产限购后，银行贷款利率上浮、购房市场进入冰冻期，与之相对的是，中央多部门围绕租住房改革密集出台政策后，长租市场开始火热。
华平投资合伙人丁毅曾公开表示，国内体量前十大城市，租赁人口是可租赁房屋量的4到6倍，一居的品牌长租公寓有巨大的市场空间。
Wind和华菁证券研究所一组数据也显示，中国目前的租赁市场GMV（成交总额）为1万亿元，预计到2030年将达到5万亿元，龙头公司管理规模将超100万间。
在供需错配、政策利好的驱动下，截至目前一线城市集中式长租公寓品牌数量合计已有300多家，共分为开发商背景、中介背景、酒店背景和创业类四类。
华菁证券地产行业首席分析师周雅婷表示，以上四类参与者各有优势。
根据寻找中国创客（ID：xjbmaker）统计，目前具备一定规模的40家长租公寓中：创业系占多数，有19家，其中包括YOU+公寓、魔方公寓、优客逸家等；
开发商类紧随其后，万科、龙湖、保利、碧桂圆等15家房企先后进入这一市场；酒店系，以雅诗阁、华住、窝趣为代表；中介系，以自如、相寓、世联为代表。
其中中介系公寓虽数量不多，但规模普遍较大。如今年初完成A轮融资的自如，长租公寓赛道单笔最大融资额40亿元，投后估值约200亿元。
创业系融资脚步也不慢，2015年起，魔方公寓、YOU+公寓、优客逸家、寓见也分别完成3亿美元、数亿人民币、数亿人民币、数百万美元的融资。
一方面，资本热催生出高估值的长租公寓；另一方面，狂奔的长租公寓也随时可能“倒下”，易居企业集团旗下克而瑞研究中心统计显示，自2017年以来，至少有8家长租公寓宣布倒闭，且多是因为资金链断裂而导致的生存危机。
这使得业界对长租公寓是否能够形成稳定的盈利模式，不靠“烧钱”存活下去产生了质疑，这也正是潘石屹不看好长租公寓的原因。
公寓底租成本偏高，就看谁能熬过去
“潘石屹此类表述总体上是客观的，长租公寓处境纠结，一方面住户抱怨房租贵，另一方面自身短期不赚钱。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
多位专家对记者表示，除了酒店类、开发商类长租公寓这样的“富二代”，可以盘活母公司的闲置资源，获房成本低，多数创业类、中介类长租公寓都是依靠租赁获房，底租高是长租公寓盈利的首要难点。
获房方式与资金成本有关，中原地产首席分析师张大伟给记者算了一笔账：假设公寓企业持有一套一线城市500万的房子，按照一年6%的资金成本计算，资金成本约为30万，但是500万的房子很难租到一年30万的房租。所以，长租公寓也需要在租房市场上向资产拥有方租房。
红璞公寓总经理甘伟曾公开表示，公寓的底租成本占总成本的55%-60%，租金差为1.6-1.7倍，还需每年摊销15%-20%的装修成本，以及人工等成本。“其实还是很难盈利。”
“现在长租公寓的盈利多是依赖涨租金的做法。”严跃进表示，这也在某种程度上导致长租公寓价格偏高。
张大伟表示，相同小区、相似户型的房子，自如、蛋壳等长租公寓的价格往往要比一般的散户高30%。记者随机抽取了链家上某上海小区一居室的普通房源和某品牌公寓，发现月租金价格差近500元。
偏高的成本，影响着公寓的入住率，也威胁着现金流。链家旗下的“自如”品牌负责人曾公开表示，长租公寓做不到90%的入住率是一件很危险的事情。只有入住率达到95%，才能实现稳定的现金流。
“90%的出租率对我们来说，今年就算不赚钱。”这是熊猫公寓CEO王玺龙给的临界值。
据严跃进表示，目前一线城市基本上只能保障80%的入住率。这或许可以说明为何一些长租公寓会因资金流断裂被迫退场。
同时，北京市房地产中介协会于8月20日召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等企业共同承诺不涨租金，并将手中超过12万套的全部存量房源投向市场。
蛋壳公寓相关负责人接受记者采访时表示： “蛋壳公寓不会哄抬租金，更不参与市场恶性竞争。我们将尽最大努力盘活存量住房，加大租赁房源供给，稳定租金价格水平。”同时我爱我家表示：2个月内将提供2万套房源，承诺环比8月不涨价。
“行业到了洗牌季，考验的是运营能力，未来一定会赚钱，现在看谁能熬过去。”房地产从业者李强（化名）说。
一场抢房源扩张和长期回报的对赌游戏
短期盈利难、经营风险大的长租公寓，正在资本市场上一路狂奔。
华菁证券地产行业首席分析师周雅婷表示，对于长租公寓这样一个资金和资源双密集型的行业，在抢占市场份额的竞速赛跑中，借助股权融资的力量来做大变得十分必要。
李强也道出融资的无奈：“长租公寓需要规模效应，对一些没背景的公寓来说，不扩张就会被淘汰；而快速扩张，就会导致空房率提高、入住率降低，亏得更多，所以只能不断融资”。
除此外，一线城市房源就那么多，“为了拿到好房源，我们只能‘不择手段’”，一位长租公寓的工作人员告诉记者。他表示，最基本的方法就是以高于市场价格的租金抢占地理位置好、热门小区的房源，因此好多公司会用获得的融资抢房。
据蜂鸟屋统计数据显示，截至今年5月31日，分散式品牌公寓TOP10（自如、优客逸家、蛋壳公寓、青客公寓、爱上租、魔飞公寓等），总融资金融约为75.792亿元；而集中式品牌公寓TOP10（魔方公寓、V领地、安歆公寓、湾流国际等）融资总额约为71.15亿元。
而这样的方式为行业埋下极大隐患。前我爱我家研究员长胡景晖表示，对这些长租公寓而言，一旦下一轮融资进不来，就会有爆仓的可能，届时业主租金无法兑现，承租人会被驱赶，几十万人需要找新的居所。
近日北京住建委约谈中特意提到：严查不按约定用途使用融资资金的行为，给这类危险操作强制“刹车”。
风险那么高，为什么还有投资方愿意继续投资呢？主要原因还是因为长期回报可期。
长租公寓是“赚慢钱”的模式，目前市场上一般的长租公寓项目盈利周期在5-7年。龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石就曾公开表示，要将长租公寓开遍全国，部分公寓三年内不考虑盈利。
多位从业人员表示，长期来看，长租公寓的盈利点在于：租金差价+金融杠杆+持有物业溢价。金融杠杆的收益是指，长租公寓通过借钱来收储房源，做大规模。形成一定规模效应后，将房源抵押再贷款。
关于持有物业溢价，一位公寓运营商曾表示，“只要在资产升值的预期里，就不用担心未来的退出。”
网易房产在调查中发现，熊猫公寓去年包租下的房子3元/平，据悉今年就涨到4.3元/平。翻手覆手间，每平米净赚1.3元。就算退出长租行业，只要能把房子再租出去，就不会赔本。
租金差价也有利可图。“长期公寓是存量物业经营中很重要的领域，短期投入较多，形成规模效益后，还是有机会盈利。”严跃进解释，如果以70年为周期来看，长期公寓的租金收益还是很可观的。
此外，世联行副总经理兼董秘袁鸿昌表示，长租公寓未来还能通过家具租赁、产品销售等衍生服务来盈利。
开发商系自带优势
专业运营商价值将被凸显
然而，这场资本的游戏也许本就不对等，随着开发商系的崛起，跑通了商业模式的其他企业也未必能分得“大蛋糕”。具备获房优势、资金优势的开发商系，挤压着本就有限的一线城市租赁市场份额。
万科、龙湖、旭辉、石榴、金地、远洋等15家积极布局长租公寓，尽管万科在长租公寓领域先行，但万科高级副总裁、北京万科首席执行官刘肖在公开场合表示，最后悔的事情就是对于长租公寓的投入和布局还不够大。
“未来开发商类的企业做租赁业务，其实是最容易做出来的。”严跃进认为，对于创业类、中介类和酒店类企业来说，本质上可以做租赁业务，但很难做租售同权。
换言之，很多租赁的创新都是老传统，本质上是只解决了住房的问题。但是开发商开发新房以后，可以形成租赁项目，而且可以配建学校，这是租售同权，比租售并举的概念更进一层，这也是当前此类企业优势所在。
严跃进表示，与开发商类相似的酒店类企业顾虑在于，酒店业是属于服务业，靠服务取胜，而如果做租赁，那就是房地产业务，容易面临管控。
那其他类型机会在哪？严跃进认为，未来开发商进入以后，更多的是房源的提供，而经营方面预计还是会依赖很多轻资产的企业。
“市场房源供给增加的时候，专业运营商的价值将被凸显出来。”优客逸家创始人刘翔曾公开表示，未来长租公寓运营端的优势就将成为稀缺资源。
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