“以租代征”违法！“租”出去的土地该如何要回来？城里人到农村买房 原房主可随时要回！2018年耕地可以“跨省买卖”机遇来了！
如今在我国各地农村，“以租代征”已成为一种普遍的违法形式。不少地方打着“以租代征好处多”的幌子将村民的农用地转为了建设用地，严重违背了国家耕地保护政策和农民的自身权益。而很多农民朋友却还被蒙在鼓里。其实，早在2005年，国土资源部就曾下发紧急通知坚决制止“以租代征”违法违规用地行为。
案例
有位甘肃的王先生就留言说，他们那的耕地政府要租用，建设一个木材物流园，每年的租金补偿是1500，租16年，王先生咨询是否合法，这样补偿是否合理？
什么是“以租代征”？是否合法？
“以租代征”是指通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模的行为。
早在2005年就有明确规定，不仅如此，“以租代征”违反了《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定，属于土地违法行为。那么，常见的“以租代征”都有哪些形式呢？
农村土地“以租代征”常见的6种形式
1、用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地;
2、基层政府直接租赁农村集体土地;
3、基层政府转租农村集体土地;
4、基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为;
5、村自行出租自己的承包地;
6、村委会租用农户的承包地搞非农建设。
既然是违法行为，“以租代征”对农民的生产生活都有不小的影响，不仅仅是恢复耕地困难，有时候更是让农民朋友有苦说不出。
农村土地“以租代征”后会对农民有什么危害？
1、土地损伤，恢复耕力困难
大家的土地即便拿回来了，但是由于前期进行了非农业建设，对现有的耕地肥力、质量以及周边环境多少都产生了一些影响；作为农民，还有经过长时间的休耕帮助土壤恢复肥力。
2、如果遇到政府严查会导致毁约，损失只能是农民自己承担。
很多通过以租代征方式取得农民土地的建设项目被紧急叫停，要求恢复耕地，损失往往是由出租土地的农民来承担。导致农民朋友哑巴吃黄连，有苦说不出。
3、租金给的少，租地不如种地收益高，容易产生纠纷，还不受法律保护。
这几年，农村种地的各项税种都取消了，农民耕地基本无负担；而且，为了鼓励农民耕好地，国家还发放耕地补贴；再加上农民自己种地的每年庄稼收成，其实际收益要远高于租出去。而当农民要求提高租金时，一般企业不会提高，甚至有些租金都难于要回。
4、假借签字私自征地，维权会很困难。
一些不良企业工厂与政府里的个别人员相互勾结，拿着农民同意租地的协议，谎称农民同意征地，并私自办下土地征用手续，这可能会成为失地农民，维权也无处说。
2017年开始，国家大力倡导“农村土地有偿回收”，将农民的耕地承包权收回，国家花钱把农民的地买回来；但是很多农民都因为土地租出去而没有办法享受到相关的政策红利，土地被套住了。
5、“以租代征”的承包地村集体不予确权。
由于承包地“以租代征”属于违法行为，土地已经用于非农业建设，这样的地，村集体不会帮农民进行确权
第一：担心上面发现，自己惹麻烦，毕竟涉及法律；
第二：农民拿了出租土地的钱，村集体也同意了，签了合同，怕上面发现问题，将土地强制收回，企业搬离，影响当地整体经济发展。
既然是违法行为，那我出租的土地还能要回来吗？
由上种种其实大家应该已经明确，“以租代征”这种用地方式自始至终是不符合土地管理相关法律制度要求的，那么这种既侵犯农民合法权益，又不符合法律规定要求的“租地协议”能否取消呢，农民朋友们又是否能将违法出租的土地“要回来”呢？
违法租用农民土地，不符合《土地管理法》第三十六条规定的例外情形，那么农民朋友们应当明确，这样的“租地合同”是违法法律法规强制性规定的，可以主张合同无效，要回自己的土地。
Ps重要提醒：如果有人来“租地”，大家一定要保持清醒，该拒绝的时候要理智拒绝；如果强行占地，大家也可以通过法律途径进行维权。大家一定要擦亮眼睛、提高警惕，如果遇到自己不确定的情况，一定要及时咨询专业人士，避免自己的合法土地权利受到损害。
一张合同，一份协议，大家最好还是睁大眼睛看清楚，做出理性判断，不要上当受骗。虽然大家可以对他们的行为通过法律途径申请仲裁，但是长路漫漫，作为农民精力、时间、金钱肯定是不想消耗下去的。以案说法｜城里人到农村买房 原房主可随时要回
乡村，是古往今来文人墨客吟咏寄情的诗意居所，是望得见山、看得见水、记得住乡愁的美好所在。炊烟袅袅、小溪潺潺、瓜藤满架、山花烂漫,乡村的如画美景让不少城里人乐而忘返，甚至产生了购房置地、“长相厮守”的念头。但城里人在农村购房置地远没有想象的那么美好，由于违反法律的强制性规定，购房合同会被认定自始无效，原房主随时都可要求购房人返还住房。
2013年3月，鞠老太将五间农村民房作价2500元卖给了城里退休的张某夫妇。双方签订了房屋买卖合同，张某夫妇当日就付清了房款，满心欢喜的装修布置、搬进新家，开始了养鸡逗鹅、悠闲自在的乡村生活。
2017年10月，鞠老太反悔，认为张某夫妇不是本村村民，无购买农村房屋的权利，因自己年龄已高，不懂政策，才与张某夫妇签订了买卖合同。遂起诉请求法院确认房屋买卖合同无效，张某夫妇返还房屋。
张某夫妇自是不愿意，白纸黑字的合同已经签了，怎么能说反悔就反悔！咨询律师后，为维护自身合法权益，张某夫妇提起反诉，同意返还涉案房屋，但要求鞠老太赔偿他们房屋增值部分的80%以弥补损失。
山东荣成法院经审理认为：农村集体经济组织成员将房屋卖给非本集体经济组织成员，在处分房屋所有权的同时也处分了宅基地使用权，损害了集体经济组织的权益。二被告张某夫妇非荣成市某村集体经济组织成员，与原告于2013年3月签订的房屋买卖协议，虽系双方当事人真实意思表示，但因违反了国家法律的强制性规定，故买卖合同无效。
根据合同法第58条规定，合同无效后，应当返还财产，并根据双方过错程度承担赔偿责任。经鉴定，案涉房屋现市场价值为40000元，明显高于原价，房屋价值增值部分即为合同无效所产生的损失。结合购房年限、双方过错程度及原告反悔之本意，张某夫妇、鞠老太按三七分承担过错责任。
2018年3月7日荣成法院依法判决鞠老太与张某夫妇案涉房屋买卖合同无效；鞠老太返还张某夫妇购房款2500元，赔偿案涉房屋增值部分的70%即26250元；上述款项付清后20日内，案涉房屋返还鞠老太。鉴定费和诉讼费按双方的过错责任依法分担。
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我国土地管理法第六十二规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”2007年12月，国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）第二条又一次强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”
因农村宅基地房屋出售后，卖地农民将成为失地农民，不利于保护农民的利益，也损害了集体经济组织的利益，故在目前城乡界限尚未完全打破，我国法律对农村宅基地的流转采取限制性规定，农民与本集体经济组织外的成员签订的宅基地或者宅基地上房屋的买卖合同无效。
有些城镇居民想去农村环境好的地方居住养老，或者开个民宿，该怎么办呢？买不了，可以租啊。法律并没有禁止城镇居民租赁农村房屋，而且随着大批农民进城务工生活，这样做还能提高农村住房利用率，拓宽了农民增收渠道。
根据我国法律的规定，村集体拥有宅基地所有权，村民拥有宅基地使用权，宅基地并不属于个人财产，不能被继承。但村民在宅基地上建造的房屋属于村民个人财产，城镇子女可以继承，并依据“地随房走”原则使用宅基地。继承房屋后，子女可以将其卖给本村集体经济组织中符合申请宅基地条件的人获得收益。如果不愿意买卖，也可以自住、出租，但是待房屋处于不能居住状态时，城镇子女不能重新建房，宅基地将由集体经济组织收回。
2018年开始，农村耕地可以“跨省买卖”，农民的口袋要鼓起来了！
《中华人民共和国土地管理法》第三条明确规定，“十分珍惜、合理利用土地，切实保护耕地是我国的基本国策”，任何单位和个人，不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地；可以说，国家保护耕地，并严格控制耕地转为非耕地的行为，实行基本农田保护制度！
因此，不难看出，在我国，对耕地的保护尤为重视，这一点丝毫不用去质疑；
但是，近日，国务院办公厅印发《跨省域补充耕地国家统筹管理办法》（以下简称《统筹管理办法》）和《城乡建设用地增减挂钩节余指标省域调剂管理办法》（以下简称《调剂管理办法》），明确提出，从今年开始，也就是2018年开始，将允许在国家统筹的范围内，跨省进行耕地的买卖行为；
第一：为什么国家开始放开政策，允许耕地“买卖”？
平衡各省之间经济发展和土地需求
根据目前我国各省之间经济发展水平的现状，可以知道的是，经济稍微发达的地区，土地资源不足；而经济发展薄弱的地区，土地资源丰富；
因此，跨省域补充耕地就是“让发达地区有钱没地，贫困地区有地没钱，双方进行勾兑”；
优化土地资源，将土地价值发挥到极致
相对来说，土地资源与其被闲置浪费，不如将其利用到极致，促进发展；即开展土地节余指标跨省域调整，一方面旨在加强土地利用总体规划，维护农民群众利益和土地市场秩序；
另一方面旨在，把握地域差异，因地制宜开展实施复垦，节约耕地资源；
第二：具体如何实施耕地“跨省买卖”？
发达地区可以突破耕地红线和规划建设用地的约束，向落后地区购买指标，用于扩大建设规模，以容纳不断增长的人口居住和产业发展需求；
耕地指标将从发达省市向人口密度低、有开垦潜力的省区转移，建设用地将从偏远的贫困地区向发达地区转移；
购买费用标准：
根据《统筹管理办法》规定，经国家统筹的省、直辖市，应缴纳跨省域补充耕地资金，以占用的耕地类型确定基准价，以损失的耕地粮食产能确定产能价，以基准价和产能价之和乘以省份调节系数确定跨省域补充耕地资金收取标准；
具体如下：
基准价：10万元/亩，其中水田20万元/亩；
产能价：每亩每百公斤2万元；
省份调节系数（五档）：
一档：北京、上海，调节系数2；
二档：天津、江苏、浙江、广东，调节系数1.5；
三档：辽宁、福建、山东，调节系数1；
四档：河北、山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南、海南，调节系数0.8；
五档：重庆、四川、贵州、云南、陕西、甘肃、青海，调节系数0.5；
第三：对农民来说，此项政策有何好处？
对于发达地区的农民而言，当地政府获得更多的土地资源，意味着发展的机会潜能更大，而自己同样能够因为耕地资源的增加，获得更多土地权益；
对于欠发达地区的农民来说，能够获得更多的收入，根据国家规定，跨省域补充耕地资金的收取，极大一部分是直接用于当地农村经济建设；
综上，虽然国家放开了对耕地的“买卖”制度，但很大一定程度上，并不会影响对于耕地资源的保护，反而将会更加严格管理耕地资源，此项政策开展的最基本要求就是，确保耕地数量不减少，质量不降低！