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美联储加息预期日甚一日，中国管理层不断发出降杠杆表态，楼市未来会怎么样？这是每一个人都最关注的问题，目前来看，看空的似乎占据主流，微观经济去杠杆，开发商去杠杆，货币趋于收缩，似乎一系列要素都在成为楼市的利空。那么，楼市真得会如大家预计的那样被刺破？

货币收紧已无悬念

从今年2月中国央行上调7天逆回购招标利率10bp之后，事实上中国就已经进入了加息周期。中国经济增长还不稳固，为什么现在还要加息呢？

首先是外部压力。此前市场预期的是美联储今年加息两次，但现在已经增加到3次，最早可能在3月就启动加息。实际上美联储早就应该加息，他们的失业率去年初就降到5%以下，这个是美联储货币政策的重要参照物。但实际上去年只加息了一次，今年估计美联储不会再犹豫。

美国加息将对新兴市场货币形成直接打击，将加剧这些市场资金的外流，人民币进一步贬值压力更大，为了缩小中美利差，中国加息是无奈之举。要知道，汇率是一个国家外部金融安全的基本保证，目前中国的外汇储备在两年内缩减了25%，降至3万亿美元。过去新兴市场几次危机都与外汇储备不足有关，保汇率这是硬任务，没有回旋余地。

其次是内部通胀压力，2016年去年CPI已经达到2%了，今年1月份CPI达到2.5%，虽然2月CPI因去年同期基数高而只有0.8%，但是PPI的大幅反弹已经基本注定今年下半年CPI将出现突破3%的可能性。央行的基本职责就是控制通胀，稳定汇率，不可能对未来的通胀不做任何准备。

除了任志强，都看空了

我们知道，去年房地产的过热完全是货币放水的结果，居民长期信贷竟然站到新房销售总额的近50%，这还不算二手房的销量，否则去年的稳增长结果可能会更难看，所以房地产赖以维系的就是信贷，后者一收紧，这个打击是非常大的。

从目前来看，房贷利率已经比去年大幅提升，虽然基准利率没变，但是利率优惠没了，现在最高的优惠也差不多是95折，大部分已经回到基准，其实是变相的加息。

更要命的是开发贷大幅收紧，开发商拿地必须是自有资金，不准举债拿地，这实际上是为银行规避风险，这样一来，开发商的资金压力肯定会大幅提高，今年下半年或明年房地产投资大幅下降已无疑问。

有了这些原因，市场一下子全面看空楼市了，其中包括今年券商分析师新秀海通证券姜超等等，都在等着楼市下跌。貌似只有任志强还在孤军奋战的看多。

真实的情况会怎样呢？其实空军这次可能还会失算，有几个原因：

首先，低估了房价在管理层心中的地位，汇率是外部风险，房价是内部风险，缺一不可，都不容有失。有人说市场规律起作用，这就错了，房地产早就回到计划管制时代，与市场几乎没有关系。

其次，在保汇率的同时，管理层在去年开始在一二线城市严格限购，三四线城市去库存。什么是去库存？这是一个托辞，其实就是保房价，要把一二线城市的购买力输送到三四线城市，要托住那里的房价。而一二线城市由于有限购，买的和卖的都被封死了，至少短期内是跌不下来的。限购和去库存就是为了给楼市上一个保险，与保汇率是一盘棋。

所以我们认为，管理层控制了土地、控制了货币、控制了终端价格，比如安徽就除了新规要部分三四线城市停止供地，房价短期内是有压力，还不至于大幅下跌。至于未来会不会再涨，我觉得首先要看限购的周期有多长，其次要看货币收紧的力度有多大，未来会不会全面加息，还有就是经济结构的调整能否达到预期，这是明年房地产的不确定性因素。

作者| 赵士勇

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