其他
在经济上行周期,之所以有多家强于中小微企业贷款的银行,彼时拨给个人房贷的额度都较小,正是因为放房贷“赚得不多”。 2014年央行屡就住房金融放话,要求银行们控制个人房贷的压单,接单、审批后就要尽快放款,跟银行们大谈“社会责任”,要求银行理解购房者的生存压力,做到财务可持续发展,能有“保本或微利”就好,原因也正在于此。 其实并非银行有多“黑心”,实在是因为他们有着维系利差的无奈。从行业来看,在负债端,利率市场化一路都在深化、加上互联网金融强大吸存能力的“搅局”,银行获得存款的成本越来越高。 两年前,一名民生银行的支行长向“愉见财经”私下表示过他个人不倾向在个人房贷上花力气,因为“做房贷简直像义务劳动”。他的一把算盘是,银行相对高成本的负债(如吸收金融同业的协议存款),在当时年化利率可以超过4.5%(现因利率走低有所下降),而银行放贷,还要计入约20%的不产生收益的存款准备金,如果机械地以此特殊负债成本计算,则是“4.5%÷0.8”约为5.6%,相对当时6.55%的中长期贷款基准利率,中间利差空间已经很小,更别谈“打折房贷”了。 而对于求贷若渴的中小企业,银行一来可以大幅上浮贷款利率或是干脆以开银票代替流贷,二来可以“综合开发”各类业务获得沉淀资金。“他们贷款的‘综合成本’可以超过年化10%。”该名支行长说。 用他当时的评价是:“做个人房贷?银行简直不创利,白忙乎。” 时过境迁。当前,虽然6次降息后存贷款的利率同步走低,但一些银行逐渐适应了利率市场化进程和互联网金融机构的竞争,对负债结构进行了调整,使得负债成本有更大的改善。而比这个更为关键的是,企业端资金需求疲弱,加之银行的避险需求,使得“贷款放不出”。 一头是,银行的对公业务及零售里的小微信贷,当前仍处于风险暴露期,不良贷款多了吃拨备就厉害,核销坏账又需要消耗大量利润,这使原本“划算”的业务显得不再那么划算,个别银行悄然收缩这一块的业务增速,贷款在这里放不出,就需要另一个出口。 而另一头,一二线城市房价攀升,相当于个人房贷里抵押物的升值,而从多家银行的财报来看,房贷业务至今仍保持在0.3%~0.6%的不良率区间,比全行业平均不良率低逾1个百分点。于是,个人房贷,恰好成为了承接银行贷款额度的一个出口。 经济下行周期靠零售,这正是银行出于利润考量的战略投靠。 银行看待个人房贷的第二把“算盘”,是交叉销售。 虽然个人房贷本身微利,但上述上市股份制银行零售业务总监告诉“愉见财经”,房贷是一家银行对客户形成黏性的入口,对于“交叉销售”很有帮助。“买房本身就是一个客户变身‘有产者’的过程,这些客户都是我们银行财富管理业务的目标客群。” 银行看待个人房贷的第三把“算盘”,是某种政策大方向正确。 采访中“愉见财经”发现,2014年的“520”监管喊话和“930”信贷政策的明确,对于不少银行而言是一个指针。符合政策的整体推进方向,是银行制定战略的重要参考。而居民部门加杠杆的空间,也成为一众银行判断个人房贷火候的依据。 从各家房贷升幅较快银行的半年报中也可发现诸多巧妙用词:这些银行会将房贷数据解读为“配合去库存进程”、“符合政策导向”、“满足居民住房消费需求”等。但微妙的是,即便一二线城市杠杆已较高、去库存更应该集中在三四线城市,自我解读为紧贴政策导向的银行们,事实上还是将绝大部分的信贷资源倾斜向了一二线城市,以及东部或华南地区。
其二,是调低风险内评法里的房贷计提;其三,是在FTP(内部资金转移定价)计算中,给按揭房贷以优惠计价。调低了分支行获取资金的成本,就意味着调高了创利水平。 “按总行给的优惠政策算下来,房贷放个83折就保本了,我们分行现在平均值是92折,还是有一块比较好的利润的。”某股份制银行一名分行人士表示,他们的积极性被调整后的内部机制给有效调动起来了。
第一财经日报资深记者研究金融资本领域
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