文| 东方财富网

今年以来，南京、苏州、厦门和合肥四城房价涨幅凶猛，势头比北上广深势头更为迅猛，所以被业内称为“楼市四小龙”。
继苏州对二套房重启限购之后，厦门楼市限购终于落地！而就在同一天，一份关于调整武汉市差别化住房信贷政策的通知文件在业内传来开。
风雨欲来风满楼，“调控风”来袭，楼市真的要变天了吗？
 厦门重启限购！
 厦门市国土资源与房产管理局发布，9月5日起厦门市执行住房限购政策。厦门的限购对象包括三种类型的居民家庭，拥有2套及以上住房的厦门户籍居民家庭，已经拥有一套及以上住房的非厦门户籍居民，此外，无法提供购房之日前二年内在厦门市逐月连续缴纳一年以上个人所得税，或社会保险证明的非厦门户籍居民家庭。
 上述三述类型的购房者，将被暂停在厦门区域内对其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房。公告显示，该政策有效期至2017年12月31日。
为什么厦门出台楼市限购？
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，第一、货币政策宽松，资金成本低，资产配置需求驱动投资客投资基本面不错的厦门楼市，导致厦门楼市房价上涨幅度较大，在全国大中城市房价涨幅也较前。当前货币政策相对宽松，贷款利率成本也较低，对于高净值人群来讲，手头有富裕的资金，但是没有有效的资金投向，资产配置需求驱使这些人群将资金投向房价正处于上涨通道的厦门楼市，这样，房价在投资客资金驱动下出现快速上涨，7月份国家统计局公布的房价数据显示，厦门7月房价同比上涨超过10%，在全国大中城市房价涨幅当中靠前。因此，政策层面有必要通过限购措施抑制投资需求，保证厦门楼市平稳健康发展。 
第二、地王推动房价上涨预期。随着厦门地王频出，地王推动楼市进入量价齐升的状态，甚至厦门楼市进入“全民炒房”时代。在这个阶段，有必要通过限购措施抑制炒房现象，平稳房价上涨趋势。 
第三、在资金成本较低，资金面宽松的情况下，资金必然投资到仍然处于上涨通道的楼市，此时，要想控制房价过快上涨，只能通过行政化的措施暂时隔离不合理的市场需求，此时，苏州已经有重启限购的先例，因此，厦门楼市限购政策继苏州之后重新出台。 
更多核心二线城市将重启限购
国家统计局数据显示，2016年7月，70个大中城市同比价格变动中，上涨幅度超过10%的有15个城市，分别为北京、天津、上海、合肥、南京、杭州、福州、厦门、南昌、郑州、武汉、广州、深圳、惠州、无锡，其中深圳为最高涨幅为41.4%，上海和北京上涨幅度超过20%，南京、厦门与合肥上涨幅度超过30%，上涨幅度超过上海和北京。
上述数据表明，进入下半年以来，热点城市的房价仍然在高位上涨，楼市仍然没有出现降温的迹象。尤其是去年下半年至今，随着大部分一二线城市楼市出现复苏和好转，北上广深一线城市、合肥、南京、苏州、厦门、杭州、武汉、惠州、无锡等二三线城市楼市出现“日光盘”和“买涨不买跌”的火热局面，甚至部分二线城市比如南京、厦门与合肥土地市场也是“地王”频现，房价上涨幅度超过一线城市。
随着市场热度的回升地王的频现，地价超房价“面粉贵过面包”的怪相也成为常态。今年上半年，尽管部分地区已经出台地产调控措施，比如合肥、苏州、南京等，但是，这些政策大部分较为“温和”，并未从根本上抑制投资投机性需求，未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。
张宏伟指出，地价依然一路走高，房价仍然在快速上涨。此时政策面已经到了出台的“窗口期”，因此，8月份苏州和南京提首付“降杠杆”楼市新政纷纷落地，厦门也出台了楼市限购措施。从上述房价上涨幅度超过10%尤其是上涨幅度超过20%的城市政策走向来看，上述城市政策存在收紧的可能性，三季度这些城市将有提首付“降杠杆”类的措施出台，上述城市尤其是房价上涨幅度较大的二线城市也极有可能重启楼市限购。
传武汉或上调二套房首付比例至4成
而就在今天，一份关于调整武汉市差别化住房信贷政策的通知文件在业内传来开。该份文件显示，根据武汉市住房市场调控相关要求，经湖北省市场利率定价自律机制审议通过，将调整武汉市差别化住房信贷政策，具体内容如下：
 一、对在武汉市拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%。
 二、对在武汉市拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款或还有1套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，最低首付比例为40%。
 三、对在武汉市拥有2套以上住房且有2套住房贷款未结清的家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，暂停发放房贷。
此外，对通知实施日之前已签订认购书且交付定金，或已交付首付款，未正式网签合同的居民家庭购房行为，如能提供认购书及定金电子进账单原件、或能提供首付款电子进账单原件，则最低首付款比例仍按原规定执行。
文件还显示，该项政策将自9月1日起执行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对东方财富网表示，该政策的传闻出现，和武汉房价上涨过快是有关系的。从实际情况看，武汉目前炒房需求比较大，而且市场预期不稳定，限购重启是引导市场供求关系合理化的一个重要措施。
政策第一条规定，再次购房的，不再享受三成的首付，无论是否还清了贷款，这就使得此类群体后续购房成本增加。当然单纯从这个角度看，还不能说非常严厉。
政策第二条规定，有两套住房的情况，这个时候即便是结清了贷款，那么也是需要走40%首付的通道的。
政策第三条规定，对于两套以上住房的，这个时候必须全款才可以购买第三套。这使得很多炒房的需求会受到抑制。
此类政策的特点是果断，相当于出台以后就执行，体现了武汉市场控制房贷的紧迫性。此类政策对于打压房价和引导市场需求有积极的作用。但很显然，这会使得很多购房者依然会加快购房，因为限购政策没启动，还是提供了很多空间。近期市场预期不稳定，这会使得购房者依然有加快购房加快过户的需求。
调控来袭楼市真要变天了？
楼市，真的是没有最疯狂，只有更疯狂，以魔都上海为例，虽然上海住建委周一紧急辟谣，否认将出台信贷新政，但火爆的上海楼市仍未见冷却迹象。据上海房产交易中心数据，截至15:50，当天上海新房成交1025套，连续5天超过1000套。

不断上涨的房价，让人们对房子的心态变得扭曲：没房的对未来感到焦虑，有房的又后悔当初买得太少，楼市正在陷入无比纠结的情绪中。
那么，楼市的疯狂还能不能持续？政策调控来袭，楼市会不会变天？
兴业银行鲁政委团队分析称，以日本、美国、韩国和新加坡为例，来考察核心地区与其他地区的房价涨跌情况。结果显示，在楼市繁荣期，核心地区的房价涨幅的确更高；然而，与大众信念不同的是，在楼市调整期，核心地区的房价跌幅相应也更大，是典型高β资产。上世纪90年代日本6大城市地价曾是其他城市的近两倍，但历经九年调整后暴跌近65%，跌幅是其他城市的两倍。
中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，今年9月到明年上半年，楼市总体将出现短期调整，深度调整城市更加集中。时间维度上，房地产销售价格和销售量增幅或呈回落趋势，房地产投资增长幅度或剧烈波动。调整可能稍有迟到，但不会缺席。空间维度上，一二线及热点城市将深度调整，商品房库存增加预计从三四线以下城市继续向二三线城市蔓延。与此前相比，本轮周期市场启动时间更长，但市场过热的时间和空间的集中程度空前，深度调整城市也比较集中。尽管三四线及以下城市调整弹性小，但由于一二线热点城市不仅占全国市场份额大，而且风向标意义强，因此，本次全国楼市调整及其对宏观经济的影响会比较显著。
倪鹏飞指出，由于房地产市场的影响因素十分复杂多变，不论是由于政策有缺陷还是执行不到位，还是由于系统内外影响因素的突变，未来房地产市场走势都不排除有新的偶然和意外出现。同时，由于本次楼市调整可能具有时空“集束性”强和动能大的特点，建议做好相关抗调整相关预案和准备。

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