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文丨难得君
今天写篇比较实用的,能叫醒一个算一个吧!
但凡去中介或者售楼处看过房的朋友,一定会经常接到各种推荐投资商铺的电话,尤其是在一二线城市住房限购令下,似乎投资商铺是个不错的选择,事实果真如此吗?
首先,我们要清楚一个概念,投资商铺有两个收益,第一个是出租收取租金,第二个是坐等商铺升值。
但是无论是靠租金还是铺面升值,都依赖于一个核心要素,就是商铺的人流量,只要有足够的人流量,租金上涨和铺面升值都不存在问题。
那么从宏观上讲,有没有一个标准或者参考数据呢?
有的。
在国际上,有人均商业面积的提法,就是指一个区域内,平均一个居民占有商业面积的数量,这个参考值是0.8-1.2平米。
如果一个区域商业发展越成熟,这个数值就会略大。换个方式说,一个经济越发达的地区,这个值越接近1.2。反之,经济越不发达,这个数值就会越小。
比如,大家熟知的香港,内地人最喜欢去抢购奢侈品的地方,2017年人均商业面积差不多就是1.2平米,这差不多是亚洲的最高水平。
而内地呢,显然和香港还是有差距,人均收入和消费水平相对较低,因此对商业面积的需求也就较低,那么正常的人均商业面积应该在0.8平米到1平米之间比较合理。
但是,真实的情况又如何呢?
我们看几个内地城市的真实数据。
上海,作为一线城市,无论是人口密度还是人口数量都非常可观,和香港相比,人均收入尚有很大差距,但是2017年,人均商业面积达到1.4平米。而在上海郊区嘉定,人均商业面积居然达到2.8平米。
武汉,准一线城市,与上海相比尚有很大差距,但是2017年人均商业面积达到2.2平米。
郑州,二线城市,目前的人均商业面积达到1.2平米,相当于香港水平。
昆明,二线城市,人均商业面积居然达到3.5平米。
在这些数据的掩盖下,一个现实就是各个城市大量的商品房+商业综合体泛滥成灾。这个模式基本上是照搬万达模式,而且在各个城市,几乎隔不到一两公里,必定能找到规模宏大、外表华丽、人烟稀少的商业综合体。
比如:郑州二七区的大学路航海路周边方圆一公里内,聚集了3个大型购物中心,升龙商业广场 、新悦城、二七万达,三个大家伙总体量65万平方。按照国际通行标准,要对应50多万人口!
现在各个大中小城市,在进行棚改和旧城改造的过程中,大跃进式盲目扩张,这其实是种病,得治。
比如我家周围500米之内,就有两个巨大的商业综合体,其中一个的大型商超已经破产关闭,1-3楼的铺面长期无人租赁,临街的门面经营者换了一波又一波,有些门面甚至沦为临租的10元店。
这种状况下,连租出去都困难,谈何投资回报呢?
而最要命的是什么?
这些遍布全城各个角落的巨型商业体,都是要卖出去的,否者开发商拿什么去还银行的贷款。
怎么卖?那就是吹的天花乱坠,骗一个算一个。一般来讲,先从内部员工开始,比如要求员工内部优惠价认购写字楼、商铺、车位、别墅。一般来讲,这些都是最难卖出去的资产,内部员工骗完了再让他们去骗外面的人。
这些外表华丽,高端大气上档次的商业体,被各种美好前景包装,分散到了各个投资者的口袋,最终成为吸血鬼。如果购买者加了资金杠杆,那就死相更难看了!
有人说,万达广场就做的很不错啊!
没错,但是万达广场是由两部分组成的,一部分是自有商业购物中心,不卖的,这部分生意非常好。还有一部分,就是购物中心外面的万达金街,这些要卖出去的,但是情况如何呢?
随便上网搜搜,这样的消息很多。
那为什么出现这种情况呢?
因为,一个商业体除了外表好不好,核心是商业体的运营管理,万达经营良好,在于他强大的商业运营管理能力。
所以,真正能赚钱的其实不是商铺本身,而是商业体的整体运营管理能力。但是你买的却只是商铺,人家卖给你是为了套现,为了填资金的巨坑,你却以为你能赚钱!
我们还不说电商对实体的巨大冲击,就按照现在这个发展速度,中小城市的商铺最先完蛋,然后是一二线城市,不出5年,全国一半的商铺死掉。房价涨不涨先不谈,商铺是铁定的一路下滑,90%的人将割肉出局或深度套牢!
不要幻想一个铺面养三代的故事重现,那永远都只是历史了!
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