房地产权行政登记应作实质审查

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　　【案情】

　　原告何某某在原重庆市石柱县南宾区河坝乡某某村某某组有上辈遗留的祖业土木结构房屋（未办理房地产权证）。 第三人马某某原系南宾区河坝乡某某村某某组，与原告的房屋相距较远，后在撤区并乡并村组后，才与原告成为现南宾镇河坝村某某组的同组成员。2012年8月左右，原告得知石柱县国土房管局在开展复耕工作，前往南宾国土所查询，发现被告将原告的祖业房屋初始登记给马某某，房地产权证为石柱县房地证2012字第124793号，原告认为被告的登记行为严重侵犯了原告的合法权益，原告先提起民事诉讼，民事诉讼中第三人将该房地产权证作为证据提交法庭，为此，原告故提起行政诉讼，请求法院依法撤销被告为第三人颁发的房地产权证。 

　　庭审中查明，第三人马某某于2011年11月7日以“河坝村委会的土地房屋权属来源证明”为依据，向被告申请房地产登记。被告于当日受理、初审、复审和终审（无具体时间），其审核表中房屋四界的相邻户何家荣（元）的签字不属其本人的签名，对“河坝村委会的土地房屋权属来源证明”的真实性、合法性未严格审核，也未依法对有关事项进行公告，后于2012年6月20日为第三人马某某办理了房地产权证为石柱县房地证2012字第124793号。 

　　【分歧】

　　本案对被告重庆市石柱县国土房管局在进行房地产权行政登记中，对申请人提供的材料是作形式审查，还是作实质审查存在两种不同的意见：

　　第一种意见认为：国土房管局在办理房地产权登记中，只需作形式审查，对申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以登记。 

　　第二种意见认为：国土房管局在办理房地产权登记中，对房屋登记申报资料的形式和真实性、有效性均应当履行实质性审查职责，确保登记的准确、合法。　

　　【评析】

　　笔者赞同第二种意见，理由如下：

　　所谓形式审查，就是仅限于登记颁证行为作出时，申请人提供的材料是否满足法律规范设定的事实要件，即提供的登记材料是否具备、齐全。所谓实质性审查，就是除了形式审查外，还要对申请人提供的登记材料的真实、合法、有效性作全面的审查。 

　　《房屋权属登记管理办法》第十条规定：房屋权属登记依据以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。本条第（三）项适用于登记机关认为有必要公告的登记。《重庆市土地房屋权属登记条例》（以下简称条例）进行登记。该条例第十条规定：土地房屋权属登记的一般程序：（一）申请受理。……；（二）权属审核。由土地房屋行政主管部门对申请登记的土地房屋权属来源及其合法性进行审核；（三）登记发证。……；土地房屋权属自土地房屋行政主管部门核准登记之日起生效。有关事项应当公告的，由土地房屋行政主管部门予以公告。该条例第十一条规定：符合下列条件的，土地房屋行政主管部门应予登记：（一）提交资料齐全；（二）权属来源合法，四至界限清楚明确；（三）申请登记内容与提交资料证明的内容及土地房屋实际现状一致；（四）权属无争议。该条例第三十一条规定：村民申请住宅的土地房屋权属登记，应提交宅基地批准文件、土地房屋平面图。《中华人民共和国土地管理法》实施以前修建的住宅，村民不能提交权属来源证明文件的，经所在地村民小组出具的证明，由土地房屋行政主管部门核准登记。

　　具体到本案中，被告在办理房地产权行政登记中，理应按照上述规定严格履行职责，不仅要对申请人提供的资料作形式审查，还要对其真实性、合法性进行实质审查，只有这样，才能符合立法的目的，才能达到上述办法和条例规定的资料齐全、权属来源合法、四界清楚明确、权属无争议的审查标准。而在本案中，被告为第三人马某某办理的房地产权证行政登记，从其提供的证据看，仅有“河坝村委会的证明”，该证明上的四界有涂改、无村民小组组长的签字确认，其房屋四界的相邻户何家荣（元）又否定其签字的事实，且证明的房屋系“马某某的祖业房屋”，在庭审中马某某予以否定，其证明的内容显然是不真实的，也是不合法的，被告仅作了形式审查而未对其进行实质审查，也未按照条例的规定予以公告，导致将有权属争议的房屋登记给第三人，存在缺乏房屋权属来源合法的主要证据，且被告存在违反法定程序的行为，依法属于应当撤销的情形，因此，被告作出的房地产权登记被法院依法判决撤销。

　　笔者建议，国土房管部门在办理房地产权行政登记中，对申请人提供的材料应当履行全面的实质审查职责，确保登记内容的真实性为限。一是审查登记手续、提供的材料等是否齐全、合法；二是审查登记手续和材料的主要内容的真实性和合法性； 三是对申请人提供的材料存在的疑点，应予以核实。 

　　（作者单位：重庆市石柱土家族自治县人民法院）

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