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直辖20年思考:重庆城市发展的核心问题是房价问题(长文慎入)

2017-05-28 王雪松 容磁财经 容磁财经

直辖20年思考:重庆城市发展的核心问题是房价问题


 (长文,一次性写完,存在逻辑需要修整与补充的地方,另时修改)

 

1、

首先说明的是这篇文章探讨的重心是城市发展和城市成长,并不是就房价谈房价;其次是站在一个重庆城市居民角度看待城市成长,这里就涉及到对比,但读者得记住,笔者的角度是重庆市居民,不是其他城市居民,因此文章可能会有较为明显的重庆本位主义观点和思想夹杂其间;第三个问题是本文纯属个人观点,你同意或者不同意,他都是个人观点,因此没必要热血沸腾。

 

2、

有一个数据,2016年10月底的,重庆辖区范围内有16万人左右失信人。失信人是什么概念,简单的说就是欠钱没还,就是传统意义上的老赖。我们先看哈这个数据本身的含义,重庆总人口2800万,16万人占比0.57%。

 

这里我们将展开一部分逻辑推理,能上失信人名单的,肯定都是法院立案的。有资格构成法院立案,金额一定不会太小,一般情况不会是有固定收入的薪资阶层,当然农村人口可能性就更低一些。我们可以这样简单推断一哈:农村人口排除上失信人名单几率,重庆2016年城市化比例58%,那么失信人就锁定在城市人口比例为0.98%。我们按照三口之间的家庭来核算,失信人很多可能是夫妻共同失信,这个比重用家庭失信人比例为1.5计算(孩子不会上失信人名单,有些家庭中只有一方上失信人名单),那么重庆会有2%左右的家庭是失信家庭。如果我们在扣除非社会劳动参与群体,即孩子和老人,这个算占社会比重50%,那么社会劳动参与人群比重中,有4%的人进入失信名单。如果我们往前再推,失信人中有80%以上是企业主或者创业者,那么企业主或者创业者的失信比例会是多少?没有具体数据,笔者也不愿做危言耸听的判断。我想无论如何30%是有的吧。

 

30%的企业所有人或者创业者失信,这是一个什么样的城市?如果有人要依此贴标签,不为过,但肯定会全城愤怒,口诛笔伐。但这就是事实,甚至事实本身比数据更糟糕。某个阶段,自己游离与失信人边缘。也就接触到那些放信用贷的客户,他们的感慨是重庆是问题最多最多的城市。他们搞不明白,不是天天说重庆GDP增速第一么,为什么?

 

为什么,为什么重庆会这样?是重庆人不勤劳,是重庆人本身就有不守信用的天性,还是?这里迫切的需要一个为什么,是什么的答案。

 

3、

看看重庆现在的城市经济现状,说实话我搞不明白统计数据,因为我不是学统计专业的,经济数学也很差,数学成绩就更差。但有些东西是不用数据可以看到的,比如我们的身边的那些威风凛凛的大型企业,让人趋之若鹜的优秀企业,让我们津津乐道的典型企业有那些?不要说巴夫斯了,长寿房价在2011年都上7字头,在2017年全城房价大幅度上涨的时候,他负增长到3字头,也不要说富士康,惠普了。曾经可能叫门庭若市,如今他们可能用门可罗雀来形容,更为准确。所谓的笔电梦想之城,就这样长眠了。还好,我们还有一个不倒之神,长安。还有么?

 

在地产行业,你会反驳我,我们有龙湖,金科,协信,东原等。但龙湖早就离开这座城市,协信一只脚已经出去了,东原去年也把总部搬了。进来扎根的优秀企业没看见,离开的优秀企业倒是那么的耳熟。这与我们高速增长的GDP数字,怎么这般南辕北辙。

 

4、

在网上看到的能彰显重庆城市自信的,除了美女,火锅,夜景,跨江大桥。还有么?好吧,我们来说说美女,重庆遍地美女,但为何没有一个范冰冰?这中间,好吧,我们用产业经济的角度来看待,重庆最多就是美女产业链的原材料,但范冰冰却占据的是美女产业链的奢侈品,两者的市场估值,这个有些常识的人都应该知道的。火锅呢?全国人都在盗用重庆火锅名声,我们的火锅也可以烫鲍鱼燕窝,但我们的火锅就没诞生一个俏江南(尽管今天俏江南已经不是往日之俏江南),这只是一个举例而已,本质上他反应依然是我们餐饮有名,有名的也仅仅是我们是原材料供应基地而已。同样是夜景,香港美丽的夜景,可以让富豪们趋之若鹜,我们的夜景反应衬过来就是房价不级香港房价的10%。

 

我们的城市是如此美丽,但统计数据却显示,重庆每年流出人口多达200万以上。这符合我们对这个城市如此热衷赞美的期待么?

 

5、

10多年前,因为要做一个大型地产项目,便开始涉猎城市发展和城市成长的问题。也研究了一些城市发展史。前不久,在给某央媒的朋友闲聊重庆城市变化的时候,做了个简单的阐述:中国当前社会背景是大陆国家海洋化,具体表现为城市向海洋倾斜。与之对应重庆城市变化就是山地城市平原化,多中心城市单中心化,沿江城市陆地化(江变溪)。从天空中在看今天的长江和嘉陵江,他确实有些变成了鳞次栉比的高楼下的涓涓细流。因为三峡大坝以后,水位的变化更小。现在已经很难有杨洪基口中那种滚滚长江东逝水的雄伟壮丽感觉,他已经变得温润平静与和缓。江是什么,今天答案可能就是一条宽宽的内河溪流而已。

 

这种时代背景和现实背景下,我们探讨城市成长和发展的路径。显然就得要遵循这种原则和思路与规则。中国由大陆国家向海洋国家靠拢的核心原因是什么?那是因为所有国家都依赖海洋上空这片广阔的天地进行直接交流,海洋上空的天空障碍与海洋的平坦构成了全球交际的桥梁,各个国家往来穿梭于桥梁之上。桥梁的支点就是滨海城市。如果不站在这个角度来理解深圳城市的发展,你恐怕永远都只能用匪夷所思来解释深圳城市的发展。但随着支点作用的日趋明显,沿海城市纷纷加入支点行列,并就此展开竞争。滨海城市群随之迅速壮大,从早期的大连,上海,到现在深圳,天津,山东滨海城市群,江浙福建滨海城市群。几乎可以说,每一个滨海城市,现在都是一颗明星。原因在于支点的双向辐射,一方面链接全球,一方面链接中国广大内陆城市。

 

接下来我们再看内陆滨江城市群,南京,武汉,重庆。这三个城市其实是有梯度的,顺序之如与海的距离一样。很明显,南京更早实现了沿江城市陆地化的特征。十多年前南京的房价曾经出现过江北江南天上地下的情况,武汉也曾有,只是幅度不及南京(房价基数较低),重庆这种差价更小(重庆房价更低)。沿江城市为什么会有陆地化趋势?答案很简单,资源集中汇聚。让原本在海洋化竞争环境中处于劣势地位背景下,具有更强的竞争力。而陆地化的另一大特征就是陆地交通系统的通达性建设,相比较而言,南京的高铁与城际列车发达程度是高于武汉和重庆的。在国家海洋化的背景下,内陆城市必须集中所有资源才能抵抗住资源的流失与自身的发展抗衡。也正是如此背景下,南京还可以保住江浙城市群的一线梯队。如果我们用这个逻辑来看成都和重庆,那么这种单中心优势在现阶段呈现的比较优势是极为明显的。成都因为有明显的春熙路支点(唯一支点),城市房价比较效应和参考坐标非常清晰。因此成都的房价持续的高于重庆城市,重庆城市多中心的问题在于中心之间相互竞争,导致中心区供应过剩,中心区域相互竞争力的诋毁和消失。具体表现就是没有中心区标杆区域房价示范效应。

 

6、

我们回过来从产业发展来看城市发展。之前一直迷惑于我们城市化率为什么能达到80%,不管怎样,总之现有理论都无法说服我,现有流行理论是其他国家都是80%,因此我们也可以80%,这种比较出来的答案,怎么也不让人落地。但前几天在看中外城市史的时候,偶然得到另外一个答案,城市化的原因在于农业生产力提高以后,10%的人口产出,就够100%的人消费,甚至还有结余,城市化本身的核心原因是农业生产率的提高以后导致的人口排挤现象。用这个理论来说,那么之城城市化80%的理论也就成立了,尽管可能80%的人口在城市里并不能实现循环顺畅的社会肌理,但农业保证了所有人在城市里继续存在。只要有饭吃,我们总可以找到生存的方式和方法,人生无外乎就是一种生存地位的游戏比拼而已。

 

从城市发展来说,那么未来一段时间内,依然是城市成长,壮大的时间周期。而这个周期范围内,不用考虑农业的问题,这点和欧洲城市扩张早期有些不同,也有些相同,不同的是欧洲城市成长过程中,并不能确信粮食会丰腴到今天这个地步,所以带有生存性恐慌,表现出更强烈的野蛮掠夺性。今天社会心态会更从容,相对而言,表现出更强烈的理性竞争和竞赛。

 

7、

这里我们回到产业问题,既然最难以规模化的农业都可以将社会集中度提高到10%以下,那么那些能够规模化的现代制造业呢?还能提供让10%的人工作岗位么?我想这个答案是显而易见的。昨天马云在贵州讲演说道了机器人的未来世界,至少有一点我想一定是正确的,就是机器和人的交互式沟通交流。一旦机器人能和人进行交互式沟通交流,那么制造业里面的人口还能有1%么?我想这个真不是夸张,又有哪一样程序化的工作是机器人不能完成的?至少柯杰这个世界冠军已经输给了人类程序设计的ALPhaGo,而且输的挺产。这个星球上最杰出的人已经输给人类设计给机器人的程序,我们能指望普通人战胜人类自身设计的程序么?所以未来制造业能够保留1%的制造业机会给人类自己,已经是人类自己对自己,机器人对人类很仁慈之举了。

 

制造业容不下城市人口,那么城市靠什么实现人类之间的相互甄别和区别呢?记住,在三大产业,农业,制造业,服务业中,我们已经否定了两者,现在剩下最后一个选项,服务业。

 

8、

我一直对服务业这个定义持有疑议。这里需要回到人类学这个词汇上来探讨和分析。人类是什么的问题?在我看书籍的领域里,哲学,宗教,社会学,人类学,经济学,金融学,历史,自然科技领域的顶级人物,追溯最后本源的时候,都回到对动物和动物精神的研究和定义。人类本来就是一种群居类动物,我想这个结论,不会有人去否定和怀疑。

 

如果这么定义,人类生存的基本动能是什么?生的问题,因为食物已经得到满足,那么存的意义在哪?美国曾经有个很有趣的大猩猩的货币实验,大猩猩的反应应证了中国古话,饱暖思淫欲。这里需要对饱暖思淫欲本身进行进一步的解读,否则我们只会停留在就事论事的浅尝辄止的程度。

 

这个实验里,领头猩猩作为生命体的闲暇过剩,出了进食以外,其他时间和注意力无法通过转移去消耗。唯一的关注就是猩猩群类本身。因此猩猩头领就通过买春行为消耗自身体力和精力。而其他几个母猩猩则是为生而出卖自己的身体,并持续关注如何获得下一步生存,继续卖春或者其他行为;雄性弱小的猩猩,在生的比拼中,强于雌性,弱于雄性大猩猩。那么可以通过竞争获得生的食物,不需要卖春(尽管这个实验里没有购买对象,但换一组实验对象,则可能产生)。他们获得食物和能量,够生,但他们因为与领头猩猩力量的差异,会有恐惧感(两端竞争,领头的多占,弱于他们的雌性争抢)与生存威胁感,这两种情感消耗掉他们大部分闲暇和精力。这样一个动物群体组合反应对于人类自身其实有很好的参考价值和意义。

 

这里回过来,我们界定服务业,就一定有主体之分,如果用传统的经济学解释,服务业是为农业和制造业服务的行业。按照这个逻辑,那么很显然,农业和制造业应该高于产业链的顶端,因为他们是领头的大猩猩。但事实上真实的情况,他们地位却只等同于雌猩猩。社会发展到今天,则应该说,制造业和农业才应该是服务业。这种事实上的社会等级链条,已经颠覆了我们传统的知识或者科学认知。因此再用服务业来解释非农非制造业外的社会经济现象,显然已经不符合社会事实。

 

回到现代社会本身来看,这要从各个阶层来看,事实上,人类社会可以分为猩猩实验中的三个阶层,一个是富裕阶层;一个是中产阶层,一个是贫困阶层,在猩猩实验中,雌性猩猩应该属于中产群体。富裕阶层依靠天分,天赋,传统(学识天分,知识技能天赋,家庭传承为传统),成为这个社会中产的主导群体,中产是服务于富裕阶层的。而贫困阶层则是服务于中产阶层(这个实验因群体数量和设定活动单一无法体现),欧美社会则表现为雇佣关系,中产可以雇佣赤贫,而赤贫无法雇佣中产。逆向无法成立。这本质反应的人类社会生产阶段首先是一个等级社会,其次是一个精英社会,第三是一个单项链条社会,最后的闭环是精英消费构成,精英消费中产的劳动,中产消费贫困群体的劳动。

 

因此从产业经济角度来说,富裕阶层为生产群体的核心,中产和贫困阶层构成服务群体。如此指向,那么社会发展的趋势,一定是符合精英人群的注意力和兴趣点倾向,而事实人类社会也正是如此,也从来如此。

 

试验中最大的困境就是如何解决领头大猩猩闲暇精力和注意力问题。其实人类社会要解决的问题同样如此。由此而产生的经济问题和产业问题,才构成了经济前行的基础和动力。

 

 

 

而人类社会与实验室最大的差异在于群体数量的差异,用近几十年流行的社会理论社会耗散结构论来解释,群体数量过大首要解决的是群体内耗问题。内耗的核心依然是群体内位置的占用带来的资源分配问题。

 

9、

如果承认刚才的分析结果,那么我们具象化到经济领域。那就是无疑就是那个富裕人群,而金融资本的流向通道则是中产阶层,最后金融资源的承接者则是贫困阶层。

 

按照这个逻辑推断城市经济发展与产业经济。那么很显然,重庆城市如果按照立志于超越或者要进入与自身定位和地位匹配的城市群体。我们之前的产业政策,从头到尾都是南辕北辙的。我不明白为什么有那么多人将前任市长公认为现代金融市长,我认为也许他更像中世纪欧洲城堡里的大掌柜。

 

如果我们要发展金融产业,或者要进入金融城市,我们凭什么呢?金融行业同样也是有三个角度,金融供应者(我们无法给北京比,央行无论如何也不会搬到重庆来);金融需求市场(金融市场承接者为贫困阶层,我们刚才已经定义),我们之前产业路径是按照这个逻辑来界定的,所以我们大规模工业招商,但遗憾是问题强行嫁接后的水土自然不服(后面阐述);第三是金融的通道市场,也就是金融中介市场。

 

我们曾经努力成为金融的承接市场。因此我们招来巴夫斯,富士康,惠普。但最终事实证明这条路子是行不通的。在一个结构性流动性市场中,最大的流动性是人才,因此人才的价格也基本是纯粹市场化的。最终这些企业也败在这个方面,而人才市场因为流动性所以具有横向价格比较性。人才市场的价格洼地永远是不成立的,这也可以解释为什么重庆每年人口净流出200万,即便是劳动力也如此。而在均衡价格市场中,人才会用金融发达市场参照自身价格构成。因此金融承接市场的人才价格一定会向金融源头市场价格靠拢。从城市来说,无论各个产业,具有较高流动性工作的价格均衡比较低流动性价格均衡要好的多原因在于此。简单的说,同一银行,同一证券公司,同一地产公司,相同职位的地狱绝对工资差异是比较小的,但非流动性下小面馆工人工资差异是较大的。在这种不匹配的价格下,所谓人才价格优势做制造业本身就是一个谬论。

 

其次是金融供应市场,这个也是源头市场,这点不用分析,从历史,从惯性,从资源禀赋,重庆基本就不用考虑。

 

第三是通道市场,通道市场最重要的就是用高等人才价格购买中等人才。必然会涉及到社会利益的间接输送问题。城市用什么方式来补贴这个阶层。是城市发展中的核心问题。

 

城市对这个群体利益输送,无外乎是向上的通道问题,整个群体向上发展的空间,在结构性市场自身,几乎所有城市内部都无法解决这个问题;其次就是间接利益输送问题,这就是最近大致20年时间内城市发展的核心问题,资产问题,具有非流动性,能够通过杠杆固定,提供资产溢价收入,成为吸引人口的核心手段。房价高的城市,对人才的吸附力为什么越来越强,因为资产自身的升值可以弥补人才流动性均衡价格的缺失。而中产的堆积,则会产生精英群体,精英群体的消费,自然推动产业的发展。从现实来看,一线发达城市招商基本不是跪着求,而是求着跪的问题,即高房价城市对招商是选择问题。任何一个产业资本也有着中产同样的利益诉求,即资本增值弥补流动性价格偿付不足。

 

为什么房价低的城市,技术人才相应较少的原因在于,一方面就业所在单位无法提供流动性均衡价格,同时城市又无法通过转移支付弥补价格落差。在全国城市竞争因为流动性带来的市场性竞争背景下,城市竞争环境基本是高度市场化的。

 

而这种转移支付数量到一定程度和等级以后,会改变或者推动城市改变自身金融领域的位置。也就是由通道市场向源头市场渐变。

 

金融市场的源头市场除去官方机构,则是金融杠杆支点。就是基础杠杆支点。这一点 55 31944 55 17627 0 0 8300 0 0:00:03 0:00:02 0:00:01 8302,房价无疑是绝对几乎是唯一得选项。首先是房价具有金融杠杆的天性,其次是房产具有非流动性,第三是房价的体量效应。

 

当今全球金融行业的发展,也存在一个行业内的资本深化问题。即资本集中效率问题。一个房价1万每平米的城市,银行做一单生意,每平米的资本效率对价是7000元,而一个10万一平米房价的城市,资本对价效应是70000元,尽管比例相同,但完成这个对价两者需要的程序和人工耗费是一致的,也就是对金融业来说,十万一平米城市的生产效率是一万平米房价的10倍,所有经济金融企业甚至非营利性企业,无一不竞相追逐生产效率的提高。金融行业的单位生产率决定了金融行业偏爱房价高的城市。这点是不是和绿城一直强调没进重庆城市理由有高度一致,即重庆房价还没有其他城市利润高。其次是高房价带来的资本外溢的转移支付会吸引人才结构的改变,第三则是房价高导致的资本溢价外流会强化对外部城市资源和资金的吸附作用。

 

10、

高房价的福利与陷阱?对于高房价的最大的非议恐怕是居者无其屋,无屋无以安身立命。首先从逻辑来说高房价是否会让城市居民无其屋,简单对比,上海北京深圳的居民都无其屋了么?其次是金融杠杆威胁到社会稳定和平衡,这个从城市居民自身来说,全国泡沫为什么要一个城市去思考和承担破灭的风险;其次是美国房地产泡沫产生破裂好几轮,一样的强大;第三是绝对的平等从来都不存在,打着绝对平等旗号的人都另有所图(洪秀全是典型例子)。当然福利我们已经说的很多了,不够直白和显现。从城市角度来看,高房价显然可以吸引优秀人才,优秀企业,优秀产业。是求着来,不是跪着求来,这些招商的本质不同。同时我们还可以占据全社会产业等级链条的上游阶段。

 

如果我们评估一次创业失败,需要损失1000万,那么重庆城市基本没有人能够创的起业,但上海北京深圳会有很多人能够;如果我们一次创业失败要承担100万的损失,重庆人可以勉强挣扎着创业,但北京上海深圳居民是个有人的人都可以创业。这或许就解释了本文开篇的为什么重庆这么多失信人群的原因。

 

11、

对一个城市而言,对一个直辖市而言,没有比要讲城市做成制造业的标签而言更荒谬的城市发展理论。因为那意味着整个城市地位处于社会贫困阶层。一个直辖市如果梦想自己的目标就是处于贫困产业链条,那么直辖市不提也就罢了。


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