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48周:预售放量回落,印江洲成楼市风向标,考验市场热度

2017-12-10 容磁财经 容磁财经 容磁财经

截止12月8日,本周预售许可证发放数量40.9万方。其中商品住宅35.4万方,非住宅发放5.5万方。


截止12月8日,本月累计发放预售许可证数量为47.7万方,其中商品住宅41.7万方。


截止12月8日,全年累计发放预售许可证1979.1万方,其中商品住宅为1620.5万方。



 

我们观察到的315网站数据,渝中区数据持续没有更新,发放预售许可证的融创国宾壹号与白象街都没有出现在新增房源里面。其他区域数据出现某种程度的恢复,但要做连续性与系统性观察后形成某种观点,依然存在数据的缺失,故今年接下来几周内,我们都将放弃对存量个盘的分析。

 

本周预售出现高位回落的状态,回落幅度较大,但绝对值并不低,值得关注的是,今年预售许可证下周将冲破2000万方,这是重庆10年周期的市场消化量的均值水平。居民购房恐慌会在某种程度得到一定的抑制。

 

本周我们从我们信息源,探寻了重庆新房按揭市场信贷存量的问题,得到的答案大致是全市主城区堆积的按揭金额约500亿(非精确,非官方数据),而每月因为还贷而产生的指标,大致在80—100亿,也就是当前市场按揭贷款金额净缺口大致为400亿,按照银行系统人士分析,如果在不新增数额的基础上,当前按揭挤压件,可在未来6个月左右消化掉。

 

本周我们自己倒市场去做了探寻,市场上房源与舆论氛围的差异还是真实存在的,我们探访的融景城,置业顾问介绍大概还剩100多套,都是底层的房源,且为80平米以下的小户,从销控表来看,非这些楼层的房源全部显示已售,而推售的房源则全部未售。依据经验判断,这是属于销控的原因导致。真实情况与置业顾问描述的会有较大的差异。价格来说,看江的大概22000套内,不看江的约20000.从置业顾问的态度来看,市场去化属较为正常,不是一抢而光,也不是卖不掉。售楼部客户大致有5、6组。从带我们进去的渠道人员了解,最近的客户相对不足。

 

本周预售出了一个典型盘,印江洲,这个盘之所以被单独列出来,是因为他是今年3月第一块高价地。批售价格在均价(套内)23614-24425元/平米(官网获得)。这个项目将是检验今年高价地未来生存状况的风向标楼盘。拿证面积为4.37万方,可售套数为305套。

 

 本周限价楼盘,从市场反馈来看,开盘效果均不错。这里有个问题是,持续的限价是否会造成二手房预期下调。限价之所以形成热销,在于两个方面,一是二手价格高出新房大致20—30%的区间,第二是今年土地市场的成本与限价价格非常接近。市场在成本预期与比较效应下,保持了较为强烈的热情。接下里的问题一方面是限价力度会减弱,比如印江洲项目,成本堆高,而一部分购房群,已经被限价房源所吸纳,另一个问题是持续的限价造成市场心理预期下降,不断的限价盘出来,会让市场认为原本这些产品的真实价格或者价值,就如此。从而对高价盘恐高或者弃之不理。从这个角度来说,印江洲的风向标意义,就显得更加突出了。

 

另有市场消息说,某大型企业在对自己旗下的楼盘,开展力度极大的促销策略。而该大型企业备案数据一直不理想。这个数据真伪,目前无确切渠道可以证明。但可以作为一种思路或者一种可能的市场走势给予关注!

 

附:上周获取预售许可证项目

周一:北岸江山,国盛园墅,缘香醒,博翠山

周二:协信星麓园,锦绣南山

周三:翡翠郡,鲁能泰山7号,融创金裕, 江天御府,盛世普天,龙湖椿山,中央名筑,九棠府,锦绣花城,锦绣南山, 协信星麓园

周四:印江洲,嘉颐别苑,金域学府,金科亿达,花语城,云溪别墅,观澜华府,翡翠郡

周五:万科观承,滨河左岸,温莎小镇,书香溪墅,东原世界时



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