中国房价具有持续上涨能力？

著名经济学家成思危在不久前的一次讲话，说中国房价从长久的观点来看，是会上涨的，原因有二：一是通胀关系，二是供求关系。不过并没有就这两个问题对房价的影响机制进行更深层次的解读，房价走势是否真的如此？或者如此走势，当前形势下，是否还应该投资地产？

从世界经济史来看，世界经济的增长，从本质上来说，是一种人口膨胀带来的经济增长；而人口膨胀带来的又是货币的膨胀，世界经济高速增长期是美洲大发现以后，美洲黄金开始大量涌入欧洲，直接导致文艺复兴时期以后的繁荣。随着经济的繁荣，房地产市场也逐步走向繁荣，量价同升，对比黄金，房地产市场表现出了更高的抗通胀能力，房价的涨幅一直超过黄金，从这种角度来说，房地产成为历史上最为保值的投资品。

但从经济周期来说，通胀与通缩总是交替进行的，房地产在通缩中，并不太受市场的高度关注。主要原因在于通缩时期，货币的信用价值都很高，自身保值能力很高。因此房地产市场呈现出并不景气的状态，而房屋的折旧还会影响一部分价值。因此虽然房地产从历史趋势来看，总是上涨，但通缩和通胀周期中表现出来的价值和信用差别是非常大的。

推动中国目前房地产市场繁荣的要素主要有：人口城市化导致的城市人口红利；其次是中国经济高速增长过程中，资本去向不明；三是中国当前人口增长红利所致；四是中国工业化过程中导致的居民聚集度较高而形成的房地产市场，局部稀缺；五是政府对城市化过程中房地产产品的供应量缺乏认识导致的供需结构的不均衡（时间结构和产品结构）。

趋势往往并不能决定瞬间价格，这是经济学上最为典型的命题。前面五个要素，经济增长是核心要素，在这个要素一旦缺失以后，那么整个支撑房地产市场的价格和价值体系都将不成立。一旦通缩形成以后，投资萎缩，就业艰难，货币杠杆系数缩短，银行惜贷，市场流动性减弱，支撑财富效应的金融行业被极大抑制，这种情况下，依靠金融支撑的房地产市场势必将受到极大的抑制。

而就业困难，货币杠杆效应减弱，银行惜贷，将直接对房地产需求产生极大的抑制(刚性需求和投资性需求)，需求抑制，供应在滞后一段时间后会开始逐渐开始回落，两者的回落共同产生经济财富效应的萎缩，投资减少，就业减少，形成一种反馈机制。

当前世界经济正处于二次探底的前期蓄势期，从欧洲财政危机的解决方案来看，一是加大贸易壁垒设置，培养自己相对优势；二是削减政府支出，增加税收，这两项都是通货紧缩的典型行为特征。二是尽管美国政府实施了极为宽松的财政政策和货币政策，但美国近期通缩特征依旧突出。而中国通缩态势也必然出现，一是09年贷款回收期会在10年与11年大规模呈现；二是四万亿救市今年年底结束，财政收缩效应也会显现出来。这种状态下，势必造成投资萎缩，进出口市场在国际贸易壁垒增加与世界经济萎缩的情况下，也会呈现出收缩态势，而消费因为投资减少，财富增加渠道减少，就业压力增大，逆向增加的可能性会大大降低。从这个角度来看，中国经济在经历了本轮长周期的通胀以后的通缩回调至少是一种不可避免的情况。

而从城市聚集度角度而言，世界上长达几千年的小城市大农村在近代社会被改变，人类社会这种改变是否稳固，在历史长周期来看，还很难断定，也即城市化是否是未来社会发展的方向问题，还依然值得探讨。至少近代经济危机源发地都在城市，而本轮经济危机中受灾最重的都是城市化程度最高的区域。在后工业社会与网络社会到来之后，城市到底应该承载那些人类社会功能，到底应该容纳那些活动，还远没有定格。现代服务业是否是今后社会发展的方向，现代服务业是否需要聚集在城市核心区，也是当前社会并没有定论的方向性问题。从这个角度来说，支撑城市化的依据其实并不稳固，因此城市化的预期增长，只能说依据我们现有行为进行判断，而不能构成一种终极判断。

在经济增长预期下降，通货紧缩预期来临，以及城市化是否为人类社会发展的最终方向这三个大前提下，中国房价是否还真具有长久的上涨，并不是一个确定的答案。

原文作于：2010/7/18