疫情后纽约租房五大行情 租金下跌空置现象恐持续至年底

自大流行袭击纽约市以来，搬家工人丹·蒙奇尼（Dan Menchini）收拾了200名纽约人的家当，并在他们离开时将其存放起来。

据the city报道，他说，客户要么允许他们的租约失效，要么说服房东终止他们的租约，但还没有准备好决定永久居住的地方。

“这从未发生过，”蒙奇尼是布碌仑一家90年历史的搬家公司U Santini Inc.的老板，他说。“他们把钥匙寄给我，说，‘把东西包装、放好，我们以后再解决。’有这么多人在搬家。”

随着成千上万的人离开纽约，租金多年来首次出现下降，住宅专家表示，这种下降趋势将持续到2020年余下的时间。此后的租房趋势，甚至连专家们都不清楚。

同时，空置率正在上升。如果这种趋势持续下去，纽约的租金管制（rent regulation）系统可能会受到威胁，因为它是基于住房紧急状况（定义为5％或以下的空置率）而制定的。市府一项重要的空置调查预计将于明年启动。

米勒·塞缪尔（Miller Samuel）首席执行官兼数十年来追踪该地区住宅市场的埃利曼（Elliman）房产报告的作者乔纳森·米勒（Jonathan Miller）表示：“因为市场在疫情下尚待起步，我将夏季视为春季市场。”“劳动节之后世事仍难料。我认为租赁市场尚未平稳。”

一、租金呈下降趋势

最近发布的数字显示，市场曾经不断上升的租金如今发生了巨大变化。

根据Elliman的说法，曼哈顿的租金中位数在6月下降了4.7％，这是自2018年以来的首次下降，并扭转了过去两年的所有涨幅。布碌仑的租金下降幅度较小，皇后区西北部的租金下降幅度超过5％。该报告未跟踪布朗士和史坦顿岛。

根据房地产网站StreetEasy的数据，曼哈顿三分之一的租金比要价低了7％。

Elliman报告发现，曼哈顿的空置率跃升了2个百分点，至3.67％，创14年新高。

米勒说，该数据仅适用于新租赁，续租的大幅折扣也将显示租金下降。

Miller和StreetEasy的经济学家南希·吴（Nancy Wu）都不愿意预测还会有多少租金下降。

但吴指出，今年夏天许多租赁合同将到期，随着需求下降和库存增加，这将转化为较低的租金。另外还有一个因素：目前尚不清楚有多少大学生将返校而不再远程上学。

二、‘我们爱纽约’无阻租房人口下降

但是，关键是许多人决定暂时或永久离开城市。

肖恩·沙利文（Sean Sullivan）和他的家人做出了痛苦的决定，在隔离期间暂时离开纽约。

他和他的妻子都是律师，他们坚持不懈地在布碌仑展望高地（Prospect Heights）的两卧公寓中远程工作，直到5月底。他们有两个4岁和6岁的孩子，他们开始拒绝出门或在附近一小段人行道上玩耍时戴口罩和手套。

他说：“孩子们感到非常焦虑。”

他回忆说，夫妇两人开始讨论离开“数周”。妻子在曼哈顿出生和长大，而他在纽约居住了20多年。他说，他们都不想“在危机时期”逃离这座城市。

最终，他们逃到了他在佛蒙特州的岳父家。现在，他们每个周末都去远足，孩子们有空余的空间。但是他们计划在8月下旬离开佛蒙特州。

他说：“我们会回来的。”“我们爱纽约。”

然而，他们大厦中邻居们陆续搬离纽约，而且是永远的。

大流行之前，纽约市人口就一直在下降。3月，纽约市规划部门承认全市人口在2017-2019年间减少了约85,000人。

尽管没有数据来支持这一说法，但专家们普遍认为，纽约人在大流行期间大批离开这座城市，但对这些人是谁却持不同意见。

有些人认为搬迁集中在高收入家庭。其他人则说千禧一代已经离开，他们中的大多数人搬回了老家和父母一起住。

三、市郊房产大热

专家们都同意，郊区居民将从城市居民购房或租房中受益。低于3％的抵押贷款利率使许多房客有购买的能力。

米勒指出，6月份在威彻斯特（Westchester）签署的购房合同较上月猛增了50％。他补充说：“威彻斯特，费尔菲尔德，纳苏郡和萨福克郡的经纪人接待了大量来自纽约市的首购者。”

吴指出，人们陆续迁出纽约市，其中曼哈顿市场最薄弱，因为人们不再对共享设施（如带有昂贵租金的健身空间）感兴趣，而只是想要更多私人空间。

这并不是她所期望的：3月，她写了一篇博客文章，指出2008年金融危机后，曼哈顿以外和廉价公寓的租金下跌幅度最大，并表示她希望这次也能看到同样的趋势。

她现在认为，从曼哈顿搬到布碌仑和皇后区的趋势可能会助长租金上涨。

米勒预测，在非曼哈顿的周边行政区和低成本公寓中，租金将很快下降，因为那些地区和居住在那里的低收入服务行业的工人在疫情/经济危机中受害最大。

四、租房选择多“洗衣间空无一人”

开发商知道，如果他们要填满公寓，他们别无选择，只能削减租金。

坎伯房地产集团（Camber Property Group）开始推出皇后区里奇伍德（Ridgewood）斯塔尔街（Starr Street）的132套市价公寓楼，并期望在削减租金约5％之后提供两个甚至三个月的免费租金来吸引租客。总折扣几乎是20％。

租客知道他们具有谈判优势。

租客莫尼·达塔（Monish Datta）希望在苏荷区（SoHo）中找到更好的租金交易。他是一家刚起步企业的副总裁，在病毒危机爆发之前搬到附近，眼睁睁看着他所住的拥有60个单元的综合大楼变成了“鬼城”。

他说：“我永远不必等待电梯。”“洗衣房总是空无一人。”

他打算要求减少每月3,800美元的租金。如果房东不愿意，他可能会中断租约。他看到很多不错、价格较低的房源。

约书亚·梅米尔（Joshua Maymir）于3月份离开了布碌仑，回到了他在得克萨斯州的家。这位23岁的教育非营利组织数据分析师最近决定返回纽约，开始在StreetEasy上寻找新公寓，发现林肯中心附近的一卧公寓每月租金只要1200美元。

他和一个室友最终定居在布碌仑Parkside Avenue地铁站附近的两卧公寓中，每月租金为1100美元，空间更大、视野辽阔、位置也更方便。

梅米尔指出，如果他或他的室友的情况发生变化，“这里的租金相对较低，因此很容易转租”。

五、通勤计划有变空置或持续

大流行结束后，许多房地产高管坚持认为，全市经济将反弹，空置单位将被填补，租金将回到大流行前的水平。

然而，米勒和吴对此表示怀疑，说宅家工作的过渡可能令许多人不希望全职返回办公室。米勒说：“即使在接种疫苗后，对宅家工作的技术支持会令通勤频率减少，”通勤时间可能为一周两到三天而不是五天。

如果米勒和吴正确，那么全市租金管制系统可能会受到威胁，该系统对该市大约一半的单位实施了价格控制。

人口普查局和市住房保护部每三年对市场进行一次调查，以确定空置率。空置率必须在5％或以下，以证明紧急情况和法规的合理性。下次调查将于明年进行，其结果将于2022年公布。