捅破那层窗户纸：中国房价只涨不跌的原因

导读：最近各大城市政策继续收紧，没有史上最严调控，只有更严。从大谈楼市泡沫到唱空楼市断崖下跌，不可否认，这是中国房地产历史上最大一轮泡沫。

不管是万科还是万达，这些中国颇具代表性的房地产企业其实是不愿意看到房价暴涨暴跌，否者这个行业很难看到百年老店。

房价上涨，是货币超发引起，即便是调控一轮接一轮，热点城市房价依旧坚挺。

中央强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，因为之前相当一部分人买房都不是单纯用来住的，否着也用不着强调房子的居住属性。

人生有很多必需品，这些商品都有固定定价模式

第一类是普通商品的定价，比如白菜罗卜，根据市场供求关系变化而波动，比较单纯的定价方式。

第二种是投资定价，比如期货、股票，它的价格取决于对未来的期望、预判，不管现在价值几何，只要有人确信他有价值并付出行动，价格就能抬升。

第三类是人生必需品，这类商品对人的影响已经远远超出商品本身，比如药能治病救人，必要时，人们愿意付出意想不到的价格，哪怕是倾其所有。

人类生活中的商品就是由以上一种或两种或三种定价方式所组成，中国楼市集合了三种定价方式。

房子在中国，被赋予太多含义，买房结婚、有房代表有钱，这些远远超出了房子的基本居住属性，也就出现了第三种定价方式。

当然，这些含义、这些价值是房子价格上涨的基石，房子更具投资价值，这才是中国楼市只涨不跌的重要因素。

2001年，你用50万买辆车，到2017年只剩一堆废铁，同样，在2001年，你用50万买了房，房子不仅没有被消耗掉，价值反而涨到1000万。

具有投资属性后，楼市价格定性就变得非常复杂，因为里面包含太多人性的东西。

很多专家喜欢拿外国房地产市场对比中国，但这几十年来，这样的观点一直被打脸，为什么？

因为国外市场和中国市场完全是两个不同市场，就拿德国来说。

很多专家说德国楼市之所以平稳，是因为德国的租房市场非常完善，德国房地产市场平稳真的只是得益于租房市场的完善？

德国总人口8141万人，约3800万户，住房超过4000万套，人均住房41平米。

也就是说，德国的三口之家，平均住房面积能够达到120平米，因为房子多，德国又是全球少有几个高度城市化国家。

德国生育率低，预计2050年人口将会减至7000万人，而且一半人口是超过50岁，如果要投资，重要找到接盘侠，德国的房地产接盘者，不多。

为什么60%的人愿意租房？因为在德国，绝大多数的人不看好楼市，对楼市预期不看好，所以房地产的投资属性，也就土崩瓦解。

再回头看看中国投资者，手上没钱一身轻，但凡有点闲钱的，都在拼命找投资品，生怕手里的钱贬值。

中国投资市场有个段子：土豪死于信托，中产死于股市，屌丝死于P2P，可见中国投资市场的盈利机制还非常有待完善，股市7亏2平1赚这是国际通理，更何况在中国，散户成为了主力，韭菜就被一茬一茬的割，咔咔咔，割掉的都是真金白银。

买房不仅可以投资，还可以租出去，或者自己居住，换做股票，只能躺在账户。

而房地产市场的容量比股票市场大太多。

中国几十年来M2增速坐上火箭，印钞机翻转不停，凭空印出的钱自然而然就到了楼市。

老中医思维给中国楼市诊断，货币超发就像是给楼市吃了春药，不断膨胀。看似春药是本，膨胀是标。

但实际上，货币超发只是诱因，投资属性国强才是病之根本。

所以这一轮楼市调整就是冲着投资属性去的，大城市交易都被限制了，投资者无法套现，就是投资大忌。

但很多人对大城市楼市投资预期不降反升，因为中国农村人口、中小城市人口还在不断涌入大城市。

房地产确实已经成为投资品，只不过苦了“刚需族”，但这些“刚需族”在满足刚需后，又有多少人会“善良的”放弃楼市这个投资品呢？

所以财叔一直强调人口增量、城市发展、经济结构的重要性，一二线城市哪怕是跌了，预期仍在，终究会涨上去。

大城市调控，依旧没有调控到问题的根源，北京土地供应连续两年下滑，需求端不断飙升，加之M2增速仍在10%以上，一两年内，大城市楼市预期会变吗？恐怕不会！

许小年：捅破房地产的那层窗户纸

许小年先生，中国著名经济学家，曾获中国经济学界最高奖“孙冶方经济科学奖”，为人直率，敢为敢言。

他曾表示，“经济学家(Economist)就是一职业，谋生的手段，和医生、科学家、艺术家一样，不必赋予这职业太多的社会含义。别把经济学家当回事，经济学家也别把自己当回事。”

以下这篇文章是许小年教授对于房地产行业运行规则的解读，希望能给大家一点启示。

房价问题，是一个综合的经济问题，需要全盘考虑。

一、政府为什么拼命印钞票？

归根结底还是美国在印。

美国拼命量化宽松，如果中国不印，就是傻子。所以中国明知道印多了钞票会通货膨胀，也要拼命印，而且印得比美国更厉害。

二、多印的人民币怎么办？

美金是全球硬通货，多印了，全世界人民帮着一起稀释，一起承担美国的通货膨胀，这叫通货输出。

中国也想学美国，让人民币变成硬通货，或者有限范围比如东亚的硬通货，可惜美国绝对不会同意。

因此，在以前，多印的人民币只有一条路：在国内通货膨胀。（而以后，随着我国一带一路的推进，人民币国际化进程的加快，这些多印的人民币也将像美国一样让全世界人民一起帮着稀释——这就是一带一路和人民币国际化的真正目的）
 
三、严重的通货膨胀后果是什么？

参考1949年的金圆券，还有1989年的事情。

严重的通货膨胀后果肯定是政府垮台。因此，可以有适度的通货膨胀，但是不会坐视恶性通货膨胀。

四、如何处理严重的通货膨胀？

政府的处理方法，就是挖一个超大的坑，把钱囤积在里面，不让它流动，这样多余的钱就不会进入民生市场，对粮食等基本生活用品形成冲击。

这就是周小川（中国人民银行行长）一直在做的事情。

房价一直在涨，囤积了大量超发的货币。

五、房价恶性上涨的后果是什么？

房价恶性上涨，结果就是大多数人买不起房子，后果也很严重，可能导致群体事件和政局不稳，因此，房价可以涨，但是不能恶性上涨。

政府必须对涨幅有所控制，同时加强保障房建设。

让最穷的人，最有革命性的人，在郊区有个小房子住，免得他们起来闹事。

六、如果房市崩溃，下跌一半甚至更多，后果是什么？

后果就是银行呆账急剧增加，银行面临破产。

同时有很多行业倒掉，或者凋敝，造成失业增加，税收减少，这是政府更不能接受的。

所以，房价可以下跌，但必须在政府可以接受的幅度内。

七、关于房产税

大家都知道，卖地财政给政府带来了滚滚财源。但土地一旦卖光，就不会有后继收入了。

因此，必须找到一个替代的财源来填充政府的收入。这就是房产税。

所以，房产税的推出，是板上钉钉的事情，只是时间早晚了，不可更改。之所以迟迟不出来，主要原因还是因为压力太大，来自既得利益者们的压力。

但等他们认清形势，出完货之后，这把刀子就会放到老百姓的脖子上。

八、政府会放弃房地产业作为支柱行业吗？

不会。

看看城镇化，在不远的将来，将有数以亿计的农民搬进城镇居住。

房子从哪里来？还不是靠开发商建房子。

再仔细看看各地的大开发商，以上海为例，50大开发商里面，有七成是国有或者政府背景的开发商。

政府不可能放弃他们。

九、政府调控的目的是什么？

上面可以得出推论，调控的目的，既不是为了让房价上涨，更不是为了让房价下跌。

目的是为了挖更大的坑，储蓄更多的货币，免得货币泛滥造成通货膨胀，后果不堪设想。

十、为什么通过交易环节征重税，而不是持有环节交税？

因为在持有环节交税，就会造成大量抛盘，严重的甚至造成市场崩溃。所以要在交易环节征税。

交易环节征税，以及限购的目的，就是让交易减少，但又不妨碍真正地刚需购买第一套房子。

打个比方，市场上本来有100套房子，每套1万块，那么市场上顶多需要100万的资金就行了，后来，新建了200套房子，每套房子的价格变成了10万块，如果这300套房子全部进入市场交易，就需要3000万的资金，需要银行提供这么多资金，会造成进一步的通货膨胀压力。

所以现在政府调控的思路，就是尽量冻结交易，把钱变成凝固的水泥，握在老百姓手里，变成纸上财富，不能轻易套现。

（来源：综合自金融深度、新思路金融）

图文来源网络，版权属于原作者。若转载涉及版权问题，请联系我们删除。

还是熟悉的配方 还是原来的味道

生命中总会有一束光

足以照亮前方的道路

点击“阅读原文”↙，查看更多精彩内容