高房价背后的真实逻辑...

本期编辑：董倩

作者：缓缓君

来源：缓缓说（huanhuanshuo520）  

这篇文章不做好和坏的价值判断，只谈现象背后的逻辑和规律。

我会向你表达我真实的看法，但文章的结论可能会有点残酷。

要不要往下读，取决于你自己。

但我相信，尽早看清现实，早做打算，能够帮助你在人生的关键路口做出正确的判断。

1

马太效应（强者愈强，弱者愈弱）是世间最冰冷的规则，却又无处不在。

2015年，公众号“城市数据团”发表了一篇爆文《逃离你终将衰落的家乡》。文章以各省人口流动的大数据（2005年-2010年）为依据，得出了一个残酷的结论：

• 大都市就像抽水机，不停地从落后省份抽取劳动力，或许将来的某一天，我们就会像今天的日本一样，无数村庄和城镇凋零衰败，但东京和大阪都市圈繁华依旧。

大都市将毫不留情地吸干周边地区的血液，以便自己能够生存。残酷吗？不，因为这是年轻劳动力自己用脚（投票）投出的结果。

（图片来自“城市数据团”）

而由人口迁徙引申出来的推论，则更加触目惊心：

你还能在这些选择（逃离北上广还是逃回北上广）中犹豫，说明你无比幸福，因为你们的下一代和下下一代可能不会再有任何选择的机会。假如你最终选择留在了一个生活安逸风景如画的小城镇上，你也许会幸福地过完一生；但在你的子女到了你这个年纪的时候，很可能他们有且只有一个选择，那就是——逃离他们终将衰落的家乡。

我曾在《社会即将分层，你将会在第几层？》一文中引用了“城市数据团”的分析结论。

当时有一些人对结论持怀疑和反对态度，因为他们相信政府调控的力量。

政府一边限定了特大城市的常驻人口指标，一边强调要引导中心城市人口向周边转移（如某部委印发了《全国国土规划纲要》）。

控制特大城市规模，让各个区域平衡发展是政府调控的目标。

那么，现实情况又是怎样？

揭开答案前，先来看看日本的情况。

日本有三个地方GDP特别高，那就是东京、名古屋和大阪，这三个地方的GDP加起来，占全日本GDP总量的80%以上，所以这三个地方又被称为日本的三大都市圈。

根据日本总务省2014年公布的数据，三大都市圈人口总数高达6439.33万人，占日本全国总人口的50.93%，

到了2017年，这个数据变成了6453.26万人，人口数占比达到了51.38%。

也就是说，哪怕是在人口负增长的国家，人们依然在源源不断地向发达地区聚集。

这就是人口的聚集效应。

中国聚集效应则更加明显。

今年年初，“城市数据团”发布了文章《曾经熟悉的家乡终将成为倍感孤独的地方》。文章根据2014年-2016年春运大数据，再次揭示了这个残酷的事实：

• 相比于2005-2010年期间的数据，最近3年全国人口流动的集聚程度仍然在进一步地提高。

• 大城市的人口抽血能力并没有减缓，反而在持续地加强。
  

• 更多地方的人们愿意跋涉更远的距离，承担更高的成本，以逃离他们的家乡。

（一线城市从全国人口抽血盛况）

（准一线城市抽血地图）

为什么会这样？

有网友给出了这样的答案：

人向大城市集中，因为大城市有更多的就业机会，有更好的发展，比如做IT的，就要往北上杭深走；但是，很少有大城市的人走向小城市去，因为小城市有的，大城市基本也有。另外，交通的发展也导致了大城市对小城市人员的吸引，在前些年高铁热的时候，基本所有的地方政府都认为高铁来了，钱就到了，但更多的是，高铁来了，人就走了。具体到我们家来说，县里只有几家大企业，能做的是制造业、商业这些，但这些需要的工人较多，走出去的大学生很少去做这个；另一方面，你在外读书期间习惯了大城市的生活，读书馆、电影院、博物馆、书店、游乐场，县里没有啊。

很多人误以为政府的调控是无所不能的，他们错了。

社会运行自有其内在规律。

人口迁移遵循聚集效应，社会发展遵循马太效应。

大都市拥有优质的政治资源、商业资源、教育资源、人力资源……这些优质资源吸引着无数优秀的年轻人，而优秀的年轻人将推动大都市的繁荣发展，从而让大都市获取更多的资源，于是形成了一个优势迭代的良性循环，这就是马太效应中的强者愈强。

然而，大都市在攫取优秀人才的同时，也在用高额的房价和户籍制度将千千万万的普通人挤到繁华都市的边缘，将他们赶到逼仄的地下室，脏乱的出租房，直到他们梦碎的那一天，收起行囊，滚回家乡，然后他们的下一代再背起行囊，逃离家乡。

这就是马太效应的另一面，弱者愈弱。

这听起来非常残酷，却又无比现实。

2

前几天我发起了关于房价的意见征集，有一位读者给我留言说：

我们在北京的时候年收入近50万买不起房子，后果就是举家撤离，再也无法享受北京的生活便利、以及包括医疗和教育在内的各种资源。离开北京一年了，和其他地方相比，感觉北京除了房子贵，其他都是相当便宜的！现在后悔得很，买不起房直接导致我和孩子们命运轨迹的改变！所以，在北京，只要有预估能力，就应该贷款买房！

这条留言指出了房子的真正价值。

当你买房的时候，买的并不仅仅是一个遮风避雨的居住场所，还包括周边提供的医疗、教育、交通、娱乐、公用服务以及发展机遇。

比如说，北大的很多课程都是对外开放的，如果你住在北大边上，你可以免费享受中国最顶尖的教育资源。

再拿学区房为例。

很多人说，天价学区房是国人的焦虑感和功利性心态造就的，但他们不知道，学区房的概念其实起源于美国。

吴军老师在他的专栏写过一篇文章《怎么看名校毕业生在北京买不起学区房》，里面有这样一段介绍：

美国好学区的房价和差学区的房价差别比中国要厉害得多，很多时候，隔着一条街，房价可以差几倍。在硅谷中心的帕罗阿图市（Palo Alto虽然叫做城市，但它只有两万人，相当于中国的一个小镇），处于中值水平的独栋房房价在300万美元以上，而和它只隔着一条马路的东帕罗阿图中位数房价只有60-80万美元左右。

这两个区的差别有多大呢？一边住着拉里·佩奇、扎克伯格，以及很多斯坦福的教授，过去乔布斯也在那里，另一边是很多中低收入的墨西哥裔居民，包括不少非法移民。

在美国，没有人觉得这种划分学区的方法有什么不好，因为大家习惯了。但是久而久之，学区好的地方聚集着比较体面、富有的一些家庭，不好的学区，整个条件都比较差，这是一个事实，而且很长时间几乎没有改变过。

万维钢老师在《美国教育各阶层分析》一文中也提到了类似的观点：

美国是个有严重阶层区分的国家，各社区按房价自然分开，在某种意义上是事实上的种族和贫富隔离。公立中小学的经费主要由所在学区的房产税而来，这意味着两点：第一，富人区的学校更有钱，可以请更好的老师、用更好的设备、有更高的教学水平；第二，学生们其实是在跟自己同阶层的人一起上学。

教育资源不是标注品，必定有高下之分，而优质的教育资源永远是稀缺的。

学区房的出现，本质上是一种教育资源的分配方案。

当你买下学区房的时候，买的是下一代接受良好教育的入场券。

3

“房子是用来住的，不是用来炒的。”

其完全的表述是：

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”

其实早在去年3月的时候，发改委主任就曾提出：现在我国租房比例太低，购和租要并举。

先来看看国外的情况。

根据欧盟统计局2014年的数据，欧盟28国的所有人口中，有近三成(29.9%)的人是租房子住的，其中德国的租房比例达到了47.5%，仅52.5%的人居住在自有住房内。

也就是说，将近一半的德国人都是租房的。

美国的情况也是类似。

根据皮尤研究中心的一项调查显示，2006年，57%的35岁以下家庭是租房子居住的。到了2016年，这个比例已经提高到了65%

把年龄放宽一点，35至44岁的美国家庭中，租房的比例依然高达41%。

这还只是平均数据，如果把目光聚焦到全球范围内的一线城市，当地人拥有住房的比例更低。

比如德国的首都柏林，住房拥有率只有15.6%，有将近85%的人都只能租房子住。

（图片来自公众号“财经连环话”）

再来看看我们的春运人口迁移图你就会明白：

中国的人口基数太大了，但大城市的土地资源是有限的。

在有限的土地上，怎么可能满足所有人在大城市买房的需求？

唯有加快推广租赁。

从这一点来讲，租售并举的政策大方向是没错的。

4

今年7月，一篇名为《突发，楼市巨变！广州宣布：租售同权》的文章突然刷屏了

原因是广州出台了《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，通知里有这么一句话：

“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。”

于是那篇爆文的作者这样解读道：

从今天开始，中国的买房终于和教育资源脱钩了，没有房，小孩照样可以上学了。

这绝对是一次历史创举，具体未来的影响可能远超我们的想象，但绝对是我们现在无法估量的。

但就像我在前面说了，学区房的本质是一种教育资源的分配方案。

在教育资源没有变多，而大城市人口还在不断聚集的情况下，“租售同权”完全是个伪概念。

当适龄的报名儿童超过学校招生计划时，学校会怎么做？

杭州就有关于“一表生”、“二表生”的录取规则。

即学校应该根据学龄儿童户籍和家庭住宅情况，按照“住、户一致”优先原则，按下面四种先后顺序录取：

假定按照这个规则，那么租房子的人就只能排到“三点五表生”了。

最后的结果无非是安排到一个远一点的，或者周边差一点的学校去。

说到底，只要优质教育资源是稀缺的，租售同权永远是个伪概念。

要想获取优质的教育资源，就目前来说，还是要买学区房（贵族学校代价可能更高昂）。

5

楼市有泡沫吗？

有啊，但不在一线城市，而是在三四五六线城市。

2016年和2017年经历了两波房价的暴涨，但这两波的性质是不同的。

2016年的那波暴涨，是因为实业资本转移到了一二线城市的楼市，推高了房价，随后炒房团涌入，再次推高房价，但钱都是流向大城市的。

但2017年这一波就不一样了。

因为2016年的这波暴涨，政府开始调控了。

42个大城市（截止9月23日）先后出台了限售、限购等政策，炒房团买不了房了，于是纷纷涌向了三四线城市。

但是，在三四线城市：

有优质的教育资源吗？

有优质的医疗服务吗？

有丰富的娱乐场所吗？

有良好的公共服务吗？

有广阔的发展机遇吗？

都没有。

这不过是一场击鼓传花的游戏。

最后接盘的那些投机客，他们将会为自己炒高房价的行为付出代价。

6

经济学家马光远提出过楼市的后视镜原理：

从房价的基本规律看，在一个国家城市的人口净增加，一个国家的人口转折点没有到来，以及一个国家的人均GDP尚未超越中等收入水平的情况下，资产价格长期的趋势仍然是向上的，无一例外。今天看到的资产价格的高点，明天很可能只是半山腰而已。

回顾过去20年中国房价，站在当时的时空下，每年都觉得房价很高，但回过头看，那些以前认为高不可攀的价格，现在看起来是不是很便宜？

这就是房价的“后视镜”原理。

只要中国的经济持续向前发展，大城市的房子就依然会升值。

这里的大城市，是指四个一线城市及杭州、南京、苏州等几个重点二线城市。

这些大城市的房价中，包含了教育、医疗、交通、娱乐、公共服务、发展机遇等隐性价值，正是这些隐性价值支撑着其高昂的房价。

要记住一点：优质的资源永远是稀缺的，稀缺的资源永远是昂贵的。

土地的总量是有限的，而想要定居大城市的人是源源不断的。

大城市好地段的房子是有形且有限的资源，买房的本质就是占有资源。

还要记住的一点是：财富是以家庭为单位的。

我以前写过这么一段话：

年轻人可以不靠父母在大城市买房吗？

对于70后而言，这样的想法叫志气；对于80后而言，想要实现靠机遇；对于90后而言，如果还抱着这样的想法，只能说是学生气。

如果你的家庭有足够的实力，我强烈建议你们尽早在一线城市买房。

如果负担太大，也可以退而求其次，在重点二线城市买。

中国未来的房价地图也会围绕三大都市圈和个别的交通枢纽城市展开。或许短期内房价会波动，但从长期看，依然会升值。

这是我的判断，并且我对自己的判断很有信心。

如果你的家庭无法支撑起你在一二线城市买房，你也可以有两种选择：

• 在大城市租房打拼，我知道这样会很辛苦，但多少会给你带来改一点变命运的机会。

• 回到你的家乡，那里有你童年的记忆和年迈的父母亲戚，但可能没有你孩子的未来（原因见人口的流动）。

（有网友说，这就像一群没核的红细胞从肢体末端蜂拥至心脏）

这两个选择没有对错，但每种选择都有其代价，而人生，则是一个又一个选择叠加起来的总和。

十年后你所站立的地方，你下一代所站立的起点，都是你今天的选择所带来的结果。

延伸阅读

2018年将是房地产最困难的一年

最近官方通过各个途径释放房地产政策的信号，值得关注的，一是本次大会报告关于房地产政策的表述，另一个是最近住建部有关领导在新闻发布会上的表述。两者都释放了颇有含金量的信息，对判断未来房地产政策及房价走势具有非常重要的参考价值。

在谈及房地产时，本次大会报告的具体表述是：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”关于这个表述的意义，我已经在最近的一些论坛会议上多次阐述。房地产政策在本次大会报告中的最重大的意义，不仅在于说了什么，更在于在什么地方说。

房地产政策迎来历史性“纠偏”

特别要提醒各位的是，党的全国性代表大会提及房地产政策，只有两次。第一次在十七大。十七大报告在提及房地产政策时并没有谈及全部，而只是在社会保障部门提到了廉租房制度，具体表述是，“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。”第二次就是在这次举世瞩目的大会上。

而本次大会报告关于房地产的表述之所以在我看来意味着中国房地产政策的巨变，关键在于，报告涉及的房地产政策不仅仅是保障房，而是住房的总体定位，以及未来的长效机制问题。

提及房地产政策的部分不是出现在社会经济领域，而是出现在“提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理”这一部分的“加强社会保障体系建设”这一小部分。什么意思，意思很大，最大的意思是房地产已经由过去的经济政策转变成民生政策，住房的民生属性已经占据最重要的位置，这是中国房地产政策真正迎来了历史性的制度纠偏和嬗变。

我在过去的文章中多次抨击，中国房地产政策的最大问题，是偏离了住房的民生和社会属性，而过于注重其对经济增长的作用。长期把房地产作为支柱产业，以至于形成了对房地产的过度的依赖。每一次经济下行，房地产都首当其冲，成为对冲经济下行风险的首要工具。同时，土地出让金也逐渐成为地方政府收入的主要来源，很多地方，土地出让收入占财政收入的比重超过了50%。

对土地财政和房地产的过度依赖，一方面导致房地产行业的种种乱象，同时，随着房价的上涨，房子也逐渐脱离了居住的基本功能，成为资产配置的主要工具。在这种思维下，中国房地产承担了过多的脱离房子基本功能的“任务”，使得中国的房地产政策越来越偏离主题。为什么要盖房子，盖房子为什么，为什么要买房子，这些几乎不是问题的问题，因为房地产政策过于“经济化”和功利化而成了中国社会和中国经济的大问题。

在2016年，由于出台笔者一直反对的“去库存”政策，中国房价在政策刺激下的再一次暴涨，引发了对房地产政策的反思。

无论是2016年“权威人士”的讲话，还是中央经济工作会议，都明确“房子是用来住的”这一定位。开始对中国房地产政策的定位进行纠偏。这次报告，等于宣告了房地产政策长期作为经济政策的历史的终结，房地产政策重回民生领域，房子的居住属性再次回归。大会报告的这个定位，必将对下一步构筑中国房地产市场的长效机制和制度建设产生重要影响。

住建部部长表态，透露重大信号

房地产政策动态中，第二个值得关注的是10月19日，住建部部长王蒙徽在回答有关“房地产长效机制有无时间表”的一系列表示。王蒙徽重申了报告对于 “房子是用来住的”定位，以及未来房地产政策的重点是以满足新市民需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主满足基本保障，综合运用金融、土地、财税、立法等手段推进房地产长效机制的建立。

王蒙徽特别提及最近在住房租赁市场，以及保障房建设中的共有产权房等问题。王蒙徽的话透露出的最大信号，就是中国住房投资作为最好的投资的历史已经结束。在房地产政策回归民生，房子回归居住属性的情况下，高层势必在房地产调控政策与长效机制之间慎重研究衔接问题，避免给市场再次释放错误的信号，导致市场再次反弹。这应该是明确无误的。

以上两大信号，对中国房地产市场短期、中期以及长期的走势都有很大的影响。

就短期而言，房地产政策在今年年底到明年年中出现明显松动的可能性不大。从今年市场来看，变天已是定局。一线量价出现了明显的松动，二线热点城市除少数外，整个市场也在悄然变化。国家统计局9月份70个大中城市房价数据也证明。9月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市为44个（8月为46个），持平的8个，下跌的18个，市场已经明显表现出了疲势。各位可以研究一下70个大中城市房价数据，这个数据虽然我一再说是中国最假的统计数据，不要纠缠数据本身，但这个数据基本可以反应房地产市场的强弱对比，当环比上涨的城市数下降为35个以下时，市场基本确立了下行态势。

根据过往，在下行的情况下，地方一般都会悄然放松调控，但今天市场的特殊在于，由于四五六线城市的发力，虽然房地产，特别是住宅销售的数据在九月份出现负增长，但房地产投资的数据基本没有受到太大的影响，8.1%的增速仍然在合理区间内。这事实上也意味着，在明年年中之前，市场很可能出现全面的下行态势，但政策的转向会滞后到明年下半年。也意味着明年下半年，将是本轮房地产周期最困难的时刻。

从中期和长期看，中国房地产和房价的态势，一方面取决于宏观经济周期下，包括货币政策等的取向；另一方面，也取决于中国城镇化的方向和人口发展的态势。

中国住房短缺的历史已基本结束

大家不妨注意一下本次大会报告对中国社会主要矛盾变化的表述，这个表述符合房地产市场的变化。经历2016年的去库存，以及2017年四五六线的上涨之后，无论是基本居住需求、改善需求以及投资需求在这两年都得到了极大的释放，住房短缺的历史基本结束，供需平衡的基本面差不多形成。

未来中国房地产市场的主要矛盾已经是住房不能满足老百姓基本居住需求，而是转换为住房供应的不均衡不平衡问题。也就是未来热点城市住房的不足，高品质住房的短缺等不均衡不平衡的问题。这个问题，意味着，由于住房短缺引发的房地产投资热潮会告一段落。未来，在中国具有价值的住房，将集中在笔者未来会归纳提炼的一些城市以及物业类型中。

同时，从中国经济大周期和货币政策而言，笔者从去年一直强调货币政策回归常态，超高速印钞时代的终结等问题，这意味着，助推房价上涨的主要工具，货币超发问题逐渐将不复存在，中国的M2已经连续三个月停留在个位数，这将成为未来货币政策的常态。

货币的不超发，宏观经济大周期的转折，已经经济从高增长阶段到高质量阶段的几大转换，都意味着，投资房地产高收益低风险时代，正在慢慢终结，买房不需要智商的时代基本退出历史舞台。

后记：

有人说我唱空楼市，我很反感

10月24日的文章《2018年将是房地产最困难的一年》引发的热议和反响在我的预料之中，包括一些误读。文章发出后很快过了10万+，后台的评论也是最近以来最多的，很多平台也在大量转载。

而在所有的评论中，最让我不能接受的是“你又在唱空房地产”。了解我的观点的人都知道，在房地产问题上，我从来不刻意的“唱空”或者“唱多”，我对坚持“唱空”和“唱多”的都没有好感，所以我的观点也经常罕见地受到多空双方的攻击。在房地产问题上，我自认为我是一个实事求是派，基于客观的事实和房地产的基本逻辑做出自己的判断，不迎合民众、不迎合官方，也不迎合开发商，只迎合我自己内心的判断。过去我坚持这个原则，现在我也坚持，将来更会坚持。

基于此，对于很多网上误读我的观点的说法乃至谩骂，我基本懒得去回应，我不会将生命浪费在帮助网上很多人提高智商等无聊的事务中，但是，他们很多对我的误读，继而引发了很多很重视我的观点并且按照我的观点做出买房决策的人，这就无法沉默了。

如果这两年大家关注我的微博、微信公众号等自媒体平台，我在房地产问题上，绝不像某些人一样一个调子唱到底，我会根据政策、房地产态势以及宏观经济大周期的变化做出自己的判断，从不为了“唱多”或者“唱空”而如何。以本轮房地产周期为例，我的很多关于房地产的观点为很多人所熟悉，试举几个：

第一，2014年3月，当很多城市的房价出现下降的时候，业界都在讨论政府会不会救房地产，我的观点很明确，政府一定会救，我当时的说法是，百分之一千会救，因为我相信爱情，如果这个世界上只有一种爱是真爱，那一定是中国政府对房地产的爱。相信这个话，大家不会陌生；

第二，2014年9月，70个大中城市的房价环比全部下跌，9月30日，高层出台“9.30”救市措施，打响救房地产的第一枪。我在很多文章中指出，购房者迎来了买房的最好时间窗口，我当时的观点是，大城市，热点城市，人口流入的城市，需求依然旺盛，库存不是问题，“如果政府丧心病狂的救市，你一定要同样丧心病狂的出手买房”，相信这句话，大家更不会陌生；

第三，2015年“3.30”和11月，政府相继推出大规模的房地产刺激政策后，特别是11月提出“去库存”后，我在年底的很多文章中预测2016年房价会大涨，并且在一篇文章中列出了2016年房价会大涨的城市的名单，将要大涨的城市分成三个梯队，第一梯队为苏州、上海、合肥、南京、厦门、珠海等城市。当时很多人质疑，房价这么高了，怎么可能大涨，并且对我列出的一些城市质疑，当时质疑最多的是两个城市，一是合肥，一是东莞。事实是，合肥2016年房价涨幅全球第一，东莞更是轻松翻番。

第四，2016年年底，面对新的调控态势，我又提出了房地产将变天的观点，我认为在经历2016年的大涨，及各种需求大规模释放后，热点城市的房地产市场将逆转，预期将改变。这个预测，从目前北上广深及一些热点城市的表现看，你们还要拿一些极个别城市来质疑吗？

列这么多过去的预测，绝非为了炫耀，而是告诉大家，我从来不迎合任何一方，我只会根据事实做出自己认为（当然不一定正确）的判断。房地产很复杂，房地产问题很专业，绝非任何一个人可以信口开河。中国的房地产，更因为各种力量的博弈，是所有经济现象中最复杂的，我对房地产市场的预测如果能够有50%正确，我已经很满足。

我之所以说房地产2018年最困难，除了上篇文章中的解释，最关键的原因在于：

第一，我多次强调房地产政策很有用。

而很多专家一直误导，房地产政策无用。分析房地产短期走势，最关键的因素是政策，无论是刺激政策，还是打压政策，都会对房地产市场的短期走势产生巨大的影响，这是过去房地产市场的周期已经证明的。中国房价并非一直单边上涨，2008年，2014年，房价都经历了明显的下跌，包括最坚挺的北京房价，2008年跌幅甚至在40%，2014年跌幅在20%，本轮二手房的跌幅已经超过了10%。之所以很多人认为政策无用，那是因为政策没有坚持，而不是无用。本轮政策的力度、手段、目标前所未有。限售，限购，限贷，限价，限离，这些措施对市场交易和流动性的影响是巨大的。怎么可能不对房地产市场的走势产生影响？

第二，我在上篇文章中提到本次大会对房地产政策的纠偏，房地产政策从以前的经济政策正在嬗变为民生政策。

这意味着，就政策本身而言，未来不会鼓励房地产过度投资。在过去两年，房价经历暴涨之后，价格已经处在高位，高层最担忧的是过高的价格引发“明斯基时刻”。这种担忧也意味着，在长效机制出台之前，即使处于面子考虑，本轮房地产调控至少也会坚持到2018年年中。严苛的调控政策再坚持半年，整个市场短期很可能进入全面下行通道。

第三，从市场的基本面和周期看，经历2016年一二线，2017年三四五线的梯次上涨之后，需求基本释放，市场供求关系基本平衡，上涨的动力逐渐衰竭。

特别是，中国正在经历前所未有的货币政策的回归，货币的不超发，宏观经济大周期的转折，已经经济从高增长阶段到高质量阶段的几大转换，都意味着，投资房地产高收益低风险时代，正在慢慢终结。

当然，我之所以对一些人说我“看空”的观点很反感，是我个人不仅从来不去所谓的“看空”，相反，我对中国下一个周期的城镇化，以及中国城市经济和房地产的乐观甚至比很多开发商都乐观。比如，我认为，房地产在中国将一直是支柱产业。在下一个房地产周期，大城市、城市群、湾区覆盖的城市以及一些特色城市，房地产仍然面临着黄金发展机遇。

就房价本身而言，中国除了北上广深厦门杭州这六个城市的高价楼盘目前价格和城市本身比较匹配，90%的热点城市的高端楼盘价格不是太高了，而是太低了。

我过去一直在列举一些城市房价太低。特别是西安，太原，长春，重庆，大连。昨天的留言中，居然有西安的指责我听了我的把西安的房子卖了，叫我实在无语。

房地产业的周期性很强，房地产在自身的周期中进行调整是很正常的。没有一个市场永远是上涨的。就中期长期而言，城镇化和人口仍然是支撑中国大城市房价在经历调整之后继续上涨的最强大支撑。

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