WeChat ID Intro 通过此公众帐号帮助您更好的了解仲利国际，也可让仲利国际为您提供更多更好的服务。 1、公司派发的宣传资料构成要约还是要约邀请？ 【概念解释】要约：是当事人一方向对方发出的希望与对方订立合同的意思表示。发出要约的一方称要约人，接受要约的一方称受要约人。 要约邀请：是希望他人向自己发出要约的意思表示，是当事人在订立合同的过程中的一种预备行为，但不是订立合同的一种必经程序。要约邀请仅仅在于促成对方发出要约。要约邀请在相对人发出要约以后，在经过自己的承诺，才能使合同有效成立。 【案例简介】2000年10月尹美丽依据青岛伟东置业有限公司宣传与承诺，与其签订了商品房买卖合同，购买了伟东置业期房一套。2005年，伟东置业在尹所购房屋前建成了5座楼高为24层的高层，其中3座高层直接对尹所购房屋的通风、采光及眺望等方面构成严重影响，导致尹所购房屋市场现有使用价值大幅度贬值。尹起诉至人民法院称，伟东置业的虚假宣传误导致使尹购买了该房屋，该宣传彩页应当作为合同的一部分内容，伟东置业违反了合同约定，应承担违约责任。尹提交宣传彩页一宗，证明依据伟东置业的宣传彩页，所购买的房屋应当紧靠南京路，并且周边有两块绿地，但现实情况与宣传彩页上的严重不符【（2013）鲁民提字第321号】。   【律师解析】律师认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”   该条规定中的“商品房规划范围”应指经政府相关部门批准的商品房规划范围。本案中，尹房屋所在小区的建设项目与遮挡其房屋的项目分别取得建设工程规划许可证，且后者于2004年才取得房地产权证书，由此可以认定两个小区并非处于同一商品房开发规划范围内，尹主张宣传彩页应当视为要约，没有事实和法律依据。 同时，伟东集团没有在宣传彩页中对绿地作出明确具体的允诺，未明确说明要将该处设为绿地或承诺以后不在此处建设楼房，故宣传彩页中的内容应当视为要约邀请，不可作为双方签订合同的组成部分，对双方亦不具有约束力。尹主张伟东集团违约没有依据。 律师提示，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。公司寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。如果商业广告的内容符合要约的规定，则视为要约。  【法条链接】 《中华人民共和国合同法》第十五条 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 2、网上签订合同有效吗？  有效。 【案例简介】 2009年3月16日，原告和被告的委托人刘强（被告之子）一同到北京市朝阳区房屋权属登记中心填写了《存量房自行成交网上签约申请表》并签字。2009年3月17日，原告和刘强在北京市朝阳区房屋权属登记中心再次签字确认了《存量房买卖合同信息表（自行成交）》。原告认为房屋的出售价格过低，拒绝与被告进行书面合同的签订，并欲注销在北京市朝阳区房屋权属登记中心登记的网上信息。但根据双方网签的约定，只能由买方进行网上信息的注销，原告无法单方进行网上信息的注销，原告诉至法院【（2010）二中民终字第05439号】。 【律师解析】本案集中的焦点在于网签形式是否符合合同成立的要件。律师认为，虽然房屋买卖双方尚未签订书面的购房合同，但是双方已经进行了网签，而且明确了合同的价款、房屋信息，所以应当认定双方的买卖合同已经生效。 网签是合同订立的合法形式之一。我国《合同法》规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”而其中的书面形式既包括传统的有形的合同书、信件，也包括无形的数据电文，例如电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件，只要其可以明确地表现合同的内容即可。本案中，双方填写了《存量房买卖合同信息表（自行成交）》，并签字确认了《合同信息表》的内容，并经建委审核后在网上进行公示。因此，双方已经就房屋买卖的主要意向形成数据电文，是合同订立有效形式之一。 律师提示，数据电文是合同订立有效形式之一，即网签合同意味着合同有效订立。因此合同双方应重视网签合同的意义，达成合意后签署，以免纠纷。  【法条链接】 《中华人民共和国合同法》第十条和第十一条 最高人民法院关于《〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条 3、摁手印和签字的合同是否都成立？   成立。  【案例简介】2014年1月26日，甲因经营需要向乙借款人民币6万元，并向乙出具了借条一张，自然人丙、丁为该笔借款提供连带担保责任，担保范围包括借款本金、利息及债权人为实现债权而花费的所有费用，担保期限为两年。其中丙在借据中担保人处签字并摁手印，丁由丙在担保人处代为签字并亲自摁了手印。借款期限届满后，甲未能及时偿还所借款项，乙遂将债务人甲及担保人丙、丁诉至法院，请求三人承担连带赔偿责任【（2015）大三民初字第00483号】。 【律师解析】本案中，甲乙双方缔结借款合同系真实的意思表示，合法有效，甲应依法偿还乙借款本金及利息。丙在借款合同中担保人处签字并摁了手印，其担保人身份确认无疑，丁并未在借款合同中的担保人处签字，仅仅是摁了手印，根据我国《合同法》司法解释的相关规定，当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章。当事人在合同书上摁手印的，人民法院应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力。由此可知，本案中的丁虽未亲自签字，但其捺印的行为与签字具有同等的法律效力，故应确认其担保人的身份，与债务人共同承担赔偿责任。当然，签字或者摁手印只是合同成立的要件，但并非意味着带有签字和手印的合同一定是有效的，如果合同具有《合同法》中规定的无效情形，依然会被归于无效。 【法条链接】 《中华人民共和国合同法》第三十二条和第五十二条 最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第五条 4、合同上没有加盖合法、有效的公章，但有法定代表人签字，合同是否有效？ 不一定。视具体情况而定。  【案例简介】2010年12月1日，峰煤公司向龙鑫公司出具委托书一份，内容为：“潞安公司：兹有峰煤公司委托龙鑫公司总经理张海军同志代理我公司与贵公司办理精煤采购相关事宜。”同日，龙鑫公司（作为乙方）、峰煤公司（作为甲方）签订了关于甲方委托乙方代理到潞安公司订购精煤合作事项的代理合作协议书一份，其中第二条约定，甲方按乙方合同签订精煤数量每吨付乙方业务代理费（劳务费）用20元。第八条约定，本合作协议一式二份，签字盖章生效。落款有甲方代理人梁树新（时任峰煤公司原料部部长）签字未盖公章，乙方代理人张海军签字并盖有龙鑫公司单位公章。上述协议第二条乙方业务代理费每吨20元及第五条乙方代理劳务费20元／吨的“20”均为龙鑫公司自行填写数字，而峰煤公司持有的一份协议书上该数字处为空白。双方为代理合作协议书是否成立与处理委托事务而支付的费用由谁负担而发生争议【（2012）邯市民三终字第103号】。 【律师解析】律师认为，因双方签订的代理合作协议书中，甲方代表梁树新虽在落款栏内签字但未盖章，不符合协议中签字盖章才能生效的约定，且峰煤公司方持有的协议书上劳务费一栏处为空白，说明双方对劳务费的报酬未协商一致，故该协议不能成立。但龙鑫公司作为峰煤公司委托人，确实为峰煤公司与他人签订了两份煤炭买卖合同，后峰煤公司因煤炭质量问题，致合同未履行。为此峰煤公司应承担一定的责任。根据合同法规定，“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬”。故龙鑫公司为处理委托事务而支付的合理费用，应由被委托人即峰煤公司承担。  律师提示，虽然法律规定采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；但当事人有特别约定的，须依照约定。  【法条链接】《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十三条和第四百零五条 5、收取定金后不履行合同，只退还定金就可以吗？ 不可以。   【案例简介】2014年7月31日，甲以代理人身份代表乙，与丙在房产代理销售公司签订了存量房买卖合同及补充协议，双方约定将乙名下一处房屋出售给丙，议定价格为52万余元，合同签订后由丙向出卖方乙支付定金1万元，乙在收到定金后应配合丙方办理房屋所有权移转手续。嗣后，丙依约向乙方交付了1万元购房定金，乙迟迟不与丙办理过户手续，且将房屋转售他人，丙沟通无果后将其诉至法院，要求乙双倍返还定金并赔偿损失【（2015）合民一终字第03454号】。  【律师解析】本案中，乙在收取丙支付的购房定金后未能按照合同约定配合丙办理房屋过户手续，而是将房屋转售给他人，导致合同无法继续履行，其行为已经构成违约，应当依法承担违约责任，根据我国《合同法》中定金的相关规定，收受定金的乙方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，故乙应返还丙定金2万元。此外，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金与损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。因此，若购房者丙因乙的违约行为所遭受的损失高于双倍返还定金的数额，则丙仍有权要求乙方在违约责任内继续赔偿损失。由此可见，合同当事人一方在收取定金后若不履行合同，非但需要依照定金罚则双倍返还定金，还有可能在违约范围内承担赔偿责任。  【法条链接】《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和第一百一十五条  最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条 6、哪些情形下的合同可以撤销？合同被撤销后，给对方造成的损失要赔偿吗？ 合同被撤销后合同违约方应向对方赔偿损失。  【案例简介】2015年7月28日，甲通过房产经纪公司丙与乙签订了《房地产买卖居间协议》，约定由甲以263万元的价格购买乙所有的一套房屋，房屋性质为住宅，甲以现金方式支付80万元，剩余183万元以贷款方式支付。同年8月16日，甲和乙签订了《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方受让乙方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，转让价款为263万元，甲支付首付款后，余183万元向银行申请贷款，由银行在见抵押权证、新产证后直接放款给乙账户等。甲共向乙支付了首付款75万元。办理银行贷款时，银行告知其欲购买的房屋土地性质是工业用地，故不能办理贷款。至此，甲方知乙和丙均向其隐瞒了实际情况，因此导致户口无法迁入，且使用年限与住宅用地也存在巨大差别。故甲向法院提起诉讼，主张甲与乙签订的房屋买卖合同系基于重大误解而订立的，请求撤销该合同【（2015）杨民四（民）初字第4732号】。 【律师解析】本案中，房主乙在与购房者甲签订房屋买卖合同时，并未明确告知对方该房屋的土地性质系工业用地，导致甲不能申请购房贷款，而且在户口转入、使用年限等方面也与甲的购房预期存在较大差异，并且甲并非专业人士，不具备自行判断该土地性质的能力，故应该认定甲在签订合同时存在重大误解，应撤销双方签订的《房屋买卖合同》。根据我国《合同法》第五十四条的规定，可撤销合同包括以下几种法定情形：一是因重大误解而订立，二是在订立合同时显失公平，三是一方以欺诈胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同。而合同在被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，甲基于重大误解与乙订立了房屋买卖合同，并依约向其支付了房屋首付款，在合同被撤销后，乙应依法返还甲该笔款项。 【法条链接】 《中华人民共和国合同法》第五十四条和第五十八条 7、合同转让没有经过抵押权人同意有效吗？ 有效，但不能发生抵押物的物权变动。  【案件简介】甲公司于2013年6月份，因经营急需资金，其从工商银行贷款20万元，将其一处房屋抵押给工商银行并办理了抵押登记。在房屋抵押权存续期间，甲公司未告知工商银行也未经其同意，以85万元的价格将房产转让给乙公司，双方签订房屋买卖合同，乙公司支付首付款30万元，后因办理产权过户登记手续事宜双方发生纠纷。为此，乙公司诉至法院，要求甲公司协助办理房屋产权过户登记手续，工商银行得知双方讼争纠纷后申请参加诉讼，并作为有独立请求权的第三人提出诉求，要求确认甲乙公司签订的房屋买卖合同无效，并要求甲公司偿还贷款。 案件在审理过程中，人民法院依法对各方当事人进行了释明，乙公司将剩下55万元购房款中的25万元支付给了工商银行用于代替甲公司偿付贷款及银行利息，最后人民法院判决甲乙公司之间签定的房屋买卖合同继续有效，因工商银行的抵押权已经实现，由工商银行协助办理解押手续。甲公司在规定的时间内协助办理过户手续。 【律师解析】律师认为，在房屋买卖合同约定的履行期限届满时，出卖人仍未取得抵押权人的同意，也未向抵押权人清偿债务消灭抵押权的情况下，依据建设部《房屋登记办法》第三十四条的规定，抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，应当提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件。因此，未经抵押权人书面同意，出卖人与买受人共同申请办理房屋所有权转移登记手续，房屋登记机关是不予办理的。由于出卖人无法履行为买受人办理房屋所有权转移登记的义务，合同无法继续履行，构成法律上的履行不能，买受人签订合同的目的无法实现，买受人有权解除合同，并要求出卖人承担相应的违约责任。买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记的，法院应当向买受人释明，告知其变更诉讼请求，经释明后买受人坚持不变更的，应驳回其诉讼请求。本案最终也是按照第三种观点进行的最终判决。 律师提示，《物权法》第一百九十一条第二款规定中的“不得转让抵押财产”应理解为不能发生抵押物的物权变动，但不影响抵押物转让合同的效力，只对合同能否继续履行、买受人能否办理房屋所有权转移登记产生影响。 【法条链接】 《中华人民共和国物权法》第一百九十一条　 《房屋登记办法》建设部令（第168号）第三十四条 往期法律常识请见以下链接 中小企业主必须知道的法律常识（第一篇）中小企业主需要知道的法律常识（第二篇） 中小企业主需要知道的法律常识丨第三篇 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