人与地

自4月中旬前一篇文章以来，热点事件接连不断：从魏则西之死全民拷问百度，到人大校友公开表达对雷洋的关注；从权威人士判定宏观经济L型走势，指出应当让股市、汇市、楼市回到各自的功能定位，到南京、苏州、合肥等泛东部二线地区房价持续飙升、地价持续上涨；从全国高考指标分配引发争议，到任正非先生在全国科技创新大会上公开表达“发展科技的唯一出路在教育”。这些看似离我们十分遥远的事件，仿佛彼此没有任何牵连，却又让大家不自觉的思考、讨论，无论最终是否达成共识。

将近2个月以来，我没有以文章公开发表对上述问题的看法，因为以互联网时代的言论传播模式，这些话题短则个把月，长则3、5月，必然都会被下一个公众话题所冲淡，再过一年，你甚至都不曾记起这些人，这些事。如果不能直击要害，那所有的话题都将只是茶余饭后的谈资。

所以今天的开篇，也要直击要害，那就是：

要人，还是要地，这是一个问题！

一、问君能有几多愁，地价代表你的心

《南方周末》5月31日报道，2016年全国总价地王、单价地王以南京19席夺冠，其次苏州占14席、合肥11席、杭州10席。4月起，泛长三角地区的楼面地价频频突破周边二手房价，半年之内，上述城市的房价上涨幅度在60-100%之间。当我在今年2月写下《二线——追求幸福的权利》后短短不过4个月，上述城市以力压一线城市之姿傲然于世，购房需用抢，不再是今年京沪深的专利。

回顾《房价会下跌吗》一文中我们对地产商作为房价供给端影响因素的描述，在一个刚需城市，即便二手房交易量因换房高峰期过，进入缩量阶段，新地块的楼面地价如果普遍高于周边二手房价格，那么将构成支撑周边二手房价格的重要因素。这几天，几家国企在上海周浦、顾村，以及北京延庆以令人惊悚的价格拿下地块，这些地块是否属于“刚需”区域，已实在让人费解。而更大的问题在于，南京、苏州、合肥、杭州，是否是我们所谓的“刚需”城市呢？

一个城市房价的可接受度，最终是由潜在购房人的购买力决定的。房产购买不外乎两个需求，一是自住，二是投资。但要知道，没有一个城市的房产是能够长期的以投资为主、自住为辅的。当投资类房产数量猛增，挤压自住类需求时，只会产生两个结果，一是自住类购买者被迫以更高的杠杆承受房价，忍受房价高启之苦；二是在综合考虑之后，以迁徙去追求自己的幸福。

在《挤出——从商业地产到电商》一文中，我以阿里、京东兴起为例，首次提出地产经济的挤出效应。时不过半年，我们已能在各地、各场合听到关于“挤出效应”的讨论和描述。是的，即便京沪深仍然能够提供相当数量的高薪职位，但除少数行业外，对于大多数白手起家尚未购房的年轻人，乃至于相当部分上一代家庭收入水平中等的年轻人而言，目前一线城市的房价对比未来薪酬的预期，已经不在可承受范围之内，或者说，即便勉力承受，也是一个相当糟糕的性价比，尤其是在一个金融互联网泡沫去支撑一个金融地产泡沫的故事已经很难再讲得那么顺畅的情况下，大量年轻就业群体的预期已普遍发生改变。而我说的这些年轻人，其中已经包括相当部分毕业于北京一流高校研究生以上学历的人群，以及相当比例的留学归国人群。这在十年前，乃至五年前，实在都是匪夷所思的。

那么接下来的故事是怎样呢？当大多数应当还在吟唱诗和远方的年轻人提前步入中年思维，开始考虑未来几十年的房贷规模和生活成本，当他们看不到未来远期的可能时，他们将开始自觉的进行长短期结合的人生规划和工作规划，也就是，当未来年轻人群在京沪深开始工作后，他们将一面积累经验和原始资金，一面根据自己的实际情况考虑未来三五年的可能变动，正所谓“一颗红心、两手准备”。

事实上，大多数企业已十分理解年轻人频繁跳槽的无奈，不再会去用某零后的标签去涂抹他们。以我有限途径的了解，去年以来，在限购打开和低房贷利率的共同作用下，有相当部分二线城市的房产是被一线年轻人所购入的，这些房产对就业年限较短的一线年轻人来讲，基本就是在规划自己的未来。

时至今日，很多人都能感受到，挤出效应带来的心理波动，不只是对3年以内的新就业人群产生了影响，甚至对某些较为资深的就业人群也产生了影响。是的，当逐渐步入中年的人群需要无私的向上一代和下一代作出奉献，而当他们理智的发现，在一线要同时实现各种心愿（包括优质学区房、大面积住房、双独子女双方父母均在身边养老）时，说是一个十分困难的任务都可能是过于委婉了。

对于部分提前实现这些任务的40岁以下人群而言，他们更是感慨着自己的幸运。而当尚未完成上述任务的这个人群掐指一算，发现只需保留住一线已有住房并用于出租，而在二线可以“很低”的价格购入一套相当优质的住房作为未来可能的安身之处，乃至于即便不迁徙，却也是一笔不错的投资时，那多一套住房所带来的心理上的选择自由，实在是难以抗拒的。所以，今天，在“挤出效应”之外，我们可以追加一个词汇，即一线地产对二线地产价格的“传导效应”。当然，也要知道，目前二线城市房价的上涨其实还并非大量一线就业人群购买导致的。事实上，对于较为资深的就业人群，仍在勉力承受一线城市学区、医疗的压力，这个群体要实现迁徙，要比新就业人群困难，但，他们也并非铁板一块。

那么，除了就业群体的焦虑，还有谁在焦虑？

二、小楼昨夜又东风，老板心里比你苦

几乎所有的老板，都比员工要更能深刻的体会地价房价所带来的压力。员工个体，无非是从个体自住和投资需求去考虑地价房价问题。而所有企业和老板，一定都要从企业成本角度去考虑地价房价问题。除了企业所需的厂房、办公用房支出外，现在的人力成本事实上已是房价所决定，而人才流动因素又是企业发展最不稳定的因素，甚至对于许多大型和超大型企业也是如此。我们没有去做一个细致的测算，但每个人能够体会到，员工对薪酬不断上涨的要求源于他们需要支付的房租或房贷价格的上涨，而这一部分成本，终将由企业来负担。因此，其他税费的减免，与地价房价上涨所导致的人工成本上涨相比，究竟总量上是负担更重了还是更轻了，每个老板心中都会有杆秤。

当然，我们可以说，企业之间的竞争是市场化的，好的企业会以更好的薪酬福利吸引人才，因此这些成本也是体现在市场化的薪酬中。但终于，当任正非先生在接受新华社采访时，也从地产价格角度谈到深圳房地产带来的成本压力时，当他明确提出“高成本最终会摧毁你的竞争力”，“深圳房地产太多了，没有大块的工业用地”时，当他直抒胸臆的指出“生活设施太贵了，企业就承载不起；生产成本太高了，工业就发展不起来”时，终于我们可以知道，原来中国最优秀、最赚钱的企业竟然都开始承认地价和房价所带来的压力。华为尚且如此，遑论其他企业？

当然，如果你宁愿相信这两天一个房地产营销公号披露的华为万人年薪超百万，深圳房价主要是被华为团购起来的这样的互联网地产营销段子的话，我实在也没什么可说的。起码的，你要知道任老先生，讲到的是华为每一个高科技产品，其实都是由上游无数的低科技产品为基础的，而并非每一个企业，都有华为那样的收入水平。

在一年之前，在不知道何为互联网经济时我们高呼互联网经济是未来，在半年前，互联网金融仍然是热火朝天。而在上周，当我接到的一个骚扰电话第一句话是：“先生，我们有一个实业类投资项目不知您是否感兴趣？”时，你终于明白，无论是现实所迫，还是权威人士指点，现在终于连电话诈骗都知道实业才会是一个健康经济体之本了。终于，这个社会突然变得无比正常了。然而，面对泛长三角高启的地价和房价，我们不禁要问，实业在哪里？当泛长三角的老板们慌不择路的将资金投入到楼市时，实业会自发生长吗？

挤出，本是我对一线地产经济的判断，但在4个月之内，挤出效应已向泛长三角二线区域弥漫开去。然而这些二线城市，真的认为自己如同京沪一般，有金刚不坏之身？京沪，由于过于臃肿的城市和人口规模，和先天的资源优势，丝毫不会担心人才的缺乏。

在一线挤出的同时，二线城市之间的竞争就已展开，而二线城市之间的竞争，事实上就是一次一线挤出的产业争夺战、企业争夺战，说到底，是一场关于人的争夺战，是一次城市间资源和服务配套的较量。在产业、企业尚未迁入，就业机会尚未迁入时短期推高地价房价，不但使得自己在二线竞争中处于劣势，更使得原本当地的年轻人陷入与一线年轻人类似的焦虑与惶恐中。试问，泛长三角二线区域在房价上升100%、地价预期的房价还要再上升100%时，现在的年轻人在今年过后的薪酬预期增幅是否能够覆盖已发生的房价增幅，他们将会怎样考虑自己的未来？

很显然，这些城市的为政者已经十分担心挤出效应发生在自己的城市，因为毕竟不是一线，并没有一线城市的底气，一旦企业外迁、人才外流，一个二线城市极有可能会复制曾经的温州泡沫。所以，土地限价成为最直接的监管手段。泛长三角的房产投资者，如果是早期进入的，在安全线之内，在不限购时，甚至仍是套现的时机。而一旦房价上浮迫使限购再起，一旦失去外来承接的动力，房价高启、薪酬尚未高启的现实又使得企业、人才外流，那么手中多余的房产又卖给谁、租给谁呢？要知道，今天的泛长三角部分城市的房价，已与5年前的京沪相当，而人员薪酬和企业量级是否已经达到了京沪5年前的水平呢？

既然员工不傻，老板何尝又会傻。

今天的泛长三角二线，或许不远的未来，又将是其他二线的镜鉴。

三、众里寻它千百度，未来在何处

人与地的关系问题，是最核心的问题。用土地吸引企业投资，就是中国改革开放之始。2007年国庆，当我在深圳一个证券项目上，在那块“时间就是金钱、效率就是生命”的展板附近详尽的阅读80年代初期代表中国改革开放之始的蛇口港开发文件时，方知土地与中国改革有多么密切的关系，才感受到当年一句“冲出一条血路”说得是多么不容易。后来遍及全国的招商引资，各种土地制度的确立，无不是以蛇口工业开发为始的。

土地，是财富之母，以土地引资为基础的工业化，解决了人的就业问题，才使得这个国家在数十年之内摆脱了十分落后的状态，这段历史，不过开始了不到40年。而今天，却开始了土地挤出企业和人的历史。我不认为在教育、医疗行之有效改革完成的前提下，房产租赁能够解决大城市和超大城市的一系列居住问题，因为租赁无论怎样被控制，也只是民事主体之间的契约关系，不会产生物权的效果，更不会因为租赁就自动享有教育医疗资源。反之，如果教育医疗资源全面改革，那么人的选择将会更多，超大城市的吸引力事实上会进一步下降。

本篇写及此，其实并没有任何新的观念，我们只是在重述在2月份地产系列文章时已经提出的观点，也就是：

1、地价房价高启，会产生挤出效应，无论个体还是企业都会受到影响；

2、未来无论是个体生存发展的成本还是企业经营成本，将会越来越多的由地价和房价决定；

3、对一个地大物博、幅员辽阔，政治上统一而经济上多中心的国家而言，一线挤出会形成二线竞争，二线短期地价房价过度上涨将构成竞争劣势；

4、二线城市，相比一线而言，能否维持一个开放的环境、良好的市政服务以及最关键的，是否有一个相对低价格但缓幅上升的地价和房价，将会决定在未来是否拥有竞争优势；

5、在信息革命、交通革命的前提下，随着互联网的进一步渗透和交通的便利，大型企业形态会进一步发生变化，职能中心将开始逐步远离一线城市，驻扎于能够吸引到较优质人才和人力成本相对低廉的二线城市，而中小企业尤其是高科技企业，无论是否受到投资泡沫的影响，仅从人力成本和人才稳定性出发，是否坚持留在一线，是一个将要面临的十分严肃的选择问题。

最后，仍然还是那句话，今天，无论对政府还是对企业，都要面临的共同问题是：要人，还是要地？是以地吸引人，还是用地赶走人？宏观层面，无论你从金融与地产关系角度考虑，还是从汇率角度考虑，其实每个人，在微观层面，也都在自行考虑。

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