关于房价的思考之一

其实，作为房价上升的既得利益者，我们自己也看不下去了。

每个城市的房产，就是这个城市发行的股票。这支股票有基本面，包括工作机会、教育资源、医疗资源、人文环境等等。这些基本面，是支撑股价（房价）的基本因素。但股价，肯定不只受基本面影响，它更多会受到以下因素的影响：

1、供给需求。当一个城市，基本面十分好的时候，房产供给不足，价格肯定要上升。整个市场的股票供给，是证券监管机构决定的；单支股票的供给，是企业决定的；房子的供给，是地方政府决定的。

2、资金量。房子跟股票一样，有投资属性，有投资属性，就会有金融属性。从宏观来看，资金的配置是跨大类的，如果其他方面的资金配置遇到障碍（比如实业不赚钱，比如没有良好稳定的证券投资渠道，比如P2P横行，比如想出境配置的资金无法出境），那么寻求稳定收益的资金，一定会不断流入一个相比较而言，更有保障的市场。因此房子的投资属性越来越强。这主要是因为其他投资渠道被抑制了，或者，不被信任了。于是，这两年，各类资金集中进入，房价快速上升。

3、杠杆。当贷款越容易，能进入游戏的人越来越多，预期被提前释放。

4、税费。这是持有房产的成本，决定了投资收益的多寡。

那么，部分城市的房子，为什么会看起来一直上涨，而股票却不是呢？因为：

1、基本面好的城市，在今年之前，确实一直向好。这是城市化的过程，大家收入也不断提高。有基础的住房需求，也有顺势而为的投资需求。

2、部分地方政府有意识的控制住房供给。出于种种原因，地方政府不愿意看到房价下跌，主要是财政方面的考虑。

3、资金量问题

（1）中央政府综合考虑货币投放量

一般认为，是中央银行货币发行过多导致房价不断上涨，这个观点是不严谨的。整个社会的货币投放，要考虑历史的投资情况，要考虑现实的就业情况，主要目标是稳定经济和保障就业。目前对地产基建的依赖，是历史形成的，外贸+基建地产+服务业，是中国成为全球化最得益国家的根本原因。但每个经济模式，都是有惯性的，转型需要时间，尽管我们也浪费了不少时间。两个三角地区，尤其是长三角地区，都能感受到低端外贸越来越差，转型已经好几年了，转型不成功的企业，就业人群没有消失，要分流到基建地产和服务业中去。服务业发展要快，必须与需求相结合，而服务业是民营企业擅长的，民营企业的空间决定了这部分是否能够继续壮大。基建地产，产业链跨度是最大的，要在关键时候保就业，还是只能靠基建地产。中国产能为什么过剩？因为以前中国的产能是针对全球的，欧美经济下行，中国成本提高，产能就过剩了。这部分产能，要么淘汰，要么继续开发新的国际市场，比如“一带一路”。无论淘汰还是继续，这部分就业人口是现实的问题。目前中国的农民工，是2.7亿人。所以货币投放，是要综合考虑上述因素，针对城市房价的货币政策，只会局限在房贷次数和利息上，这要平衡首套刚需、二套正常换房需求和其他投资需求的冲突。货币政策能做的，其实非常少。

（2）住房贷款是自主需求，与货币投放有关，但并不直接相关。货币投放再多，你有多种投资渠道，就分散了。如果证券市场好，那你的资金不会集中配置到房产，如果办企业赚钱，你不会关了企业买房。因此，一个社会的资金量放大，部分领域会出现价格升高，但资金进入某个领域，必然有特殊的原因。这个问题，是最值得思考的。

4、税费。持有环节的税费越多，收益越少。但也有可能，在部分地区，转嫁给租房人。这是因地区差异会有巨大差别的。这个政策，如果执行，就是全国性的，一刀切往往容易产生问题，所以轻易不会出台。

综合来看，房价上涨的主要原因是：

国家规划强化部分城市基本面，个人及民营企业投资收窄，部分地方政府限制住房供给，住房贷款仍在可接受范围，持有阶段的税收政策尚未出台。基于上述预期，大量投资资金入场，对政府政策形成对赌。

房价继续上涨的后果是：

房价成为企业成本，尤其是民营企业成本的关键因素；全面推升部分城市的各类成本；大量中高端人才将被迫迁徙，在部分城市长期形成“房东+租客”两个阶层；有可能出现比较严重的信任危机，激化社会矛盾。

今天先分析这些背景性原因，明天分析可能的政策。